Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01840 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXF6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [F], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [Z] [Q] épouse [S]

née le 04 Novembre 1987 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [U] [S]

né le 19 Mai 1987 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 octobre 2019 prenant effet à compter du 21 novembre 2019, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 436,03 euros outre une provision sur charges de 236,36 euros.

Le 21 novembre 2019, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Le 2 septembre 2022, un état des lieux sortant a été dressé par procès-verbal de constat d’huissier.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception, la S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 2 décembre 2022 à Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] une mise en demeure de payer la somme de 10 246,45 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Par jugement en date du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montbrison a confirmé les mesures imposées le 25 avril 2024 par la commission de surendettement des particuliers de la Loire à l’égard de Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S].

Par courrier recommandé en date du 10 février 2025, la S.A BATIR ET LOGER a mis en demeure Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] de régler leur échéance, conformément aux dispositions du plan de surendettement.

Le 3 avril 2025, le conciliateur de justice a constaté la carence d’une des parties à la tentative de conciliation initiée par la S.A BATIR ET LOGER.

Suivant requête signifiée par courrier recommandé avec accusé de réception le 18 avril 2025, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

6 599,55 euros au titre des réparations locatives,des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 7 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Lors de celle-ci, la S.A BATIR ET LOGER, représentée, a maintenu ses demandes. Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S], bien qu’ayant été régulièrement convoqués, n’ont pas comparus et ne se sont pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit en date du 2 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la S.A BATIR ET LOGER de régulariser l’acte de saisine en adressant aux défendeurs une assignation.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 23 février 2026, signifiée par dépôt à étude pour les deux défendeurs, la S.A BATIR ET LOGER a fait citer Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

6 599,55 euros au titre des réparations locatives,des entiers dépens.

Lors de l’audience du 31 mars 2026, la S.A BATIR ET LOGER, représentée, a maintenu ses demandes en précisant qu’un recours était pendant sur la procédure de surendettement.

Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S], bien qu’ayant été régulièrement cités, n’ont pas comparus et ne se sont pas fait représenter

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil,« s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil,« le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil,« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que« les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseild’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 21 novembre 2019 entre le bailleur et [Z] [S] ainsi qu’un procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice le 2 septembre 2022.

Le bailleur verse également plusieurs factures :

une facture dressée par la société [K] [W] le 27 septembre 2022, et relative à des travaux de menuiserie, pour un montant de 753,46 euros toutes taxes comprises et dont la totalité est réclamée aux locataires, une facture de la société CS MASCLET, en date du 30 septembre 2022, et relative à la mise en déchetterie de biens, pour un montant de 648,00 euros toutes taxes comprises dont la totalité est demandé aux locataires ; une facture de nettoyage de la société CS MASCLET, en date du 31 octobre 2022 pour un montant de 588,00 euros toutes taxes comprises dont la totalité est demandé aux locataires ; une facture de la société PROFESSO en date du 21 novembre 2022, relative à des travaux d’électricité, pour un montant de 117,24 euros toutes taxes comprises dont la totalité est réclamée aux locataires ; une facture dressée par la société [K] [W] le 02 novembre 2022, et relative à des travaux de serrurerie, pour un montant de 86,90 euros toutes taxes comprises et dont la totalité est réclamée aux locataires ; une facture dressée par la société CPZ le 13 octobre 2022, relative à des travaux de remplacement des sanitaires, pour un montant de 774,95 euros toutes taxes comprises dont le montant demandé aux locataires s’élève à 620,95 euros ; – une facture dressée par la société KFPP le 22 novembre 2022, relative à la rénovation complète des sols pour un montant de 10 655,89 euros toutes taxes comprises. Le montant demandé au locataire concernant cette facture s’élève à 3 725,00 euros ;

Il convient d’examiner les différentes factures versées au débat afin d’évaluer la demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives en comparant les deux états des lieux réalisés.

En ce qui concerne la facture n°F004570 de la société [K] [W]

Il s’agit de travaux de menuiserie, et notamment sur les huisseries (ouverture de porte, dépose et repose à neuf de serrures, remplacements de poignée,…).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des systèmes d’ouverture sont décrits comme étant en « usage paisible ». La lecture du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, permet d’établir que les portes sont en mauvais état ou ont été retirées par les locataires et que plusieurs poignées de fenêtres sont absentes ou dysfonctionnent.

Toutefois, contrairement aux allégations du demandeur, si le remplacement à neuf de ces équipements est nécessaire, la durée de la location ainsi que l’état en début de bail doivent être pris en compte.

Par conséquent, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés au paiement de la somme de 376,73 euros sur la base de cette facture.

En ce qui concerne la facture n°220915621 de la société CS MASCLET

En ce qui concerne cette facture, il s’agit d’une prestation d''évacuation des encombrants et déchets laissés sur place par les locataires.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, la présence de biens personnels et de meubles encombrants dans le logement est caractérisée, justifiant qu’un professionnel intervienne pour les enlever et les apporter en déchetterie.

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés à payer la somme de 648,00 euros toutes taxes comprises.

En ce qui concerne la facture n°220915621 de la société CS MASCLET

Il s’agit d’une prestation de nettoyage du logement.

A ce titre, il ressort du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, que le logement n’avait pas été nettoyé par les locataires et que plusieurs biens et équipements étaient fortement encrassés.

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés à payer la somme de 588,00 euros toutes taxes comprises.

En ce qui concerne la facture n°2022/FAC0623 de la société PROFESSO

En ce qui concerne cette facture, il s’agit de travaux d’électricité relative notamment au remplacement d’une réglette et d’un bouton poussoir.

Faute de plus de précision sur cette facture, il convient de reprendre les constats du commissaire de justice lors de la réalisation de l’état des lieux sortants. Or, ni l’état du néon mural de la cuisine, ni celui de la salle d’eau ne sont décrits dans ce document.

Dès lors, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une dégradation locative justifiant le remboursement de cette facture. Il sera donc débouté de sa demande faite à ce titre.

En ce qui concerne la facture n°F004874 de la société [K] [W]

Il s’agit de travaux de serrurerie liés au remplacement de la serrure de la porte palière. Celle ci, décrite en état d’usage lors de l’état des lieux d’entrée, n’est pas décrite dans le constat valant état des lieux de sortie.

Dès lors, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une dégradation locative justifiant le remboursement de cette facture. Il sera donc débouté de sa demande faite à ce titre.

En ce qui concerne la facture n°F-20221577 de la société C.P.Z.

Cette facture a notamment pour objet le remplacement de l’évier et du meuble sous évier, ainsi que la dépose et repose des sanitaires, du réglage de la porte de douche et de la pose d’un siphon et d’un robinet de machine à laver. Cette facture s’élève à un montant de 774,95 euros toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] à payer la somme de 620,95 euros sur la base de cette facture.

Lors de l’état des lieux entrant, ces éléments ne sont pas précisément décrits à l’exception du lavabo et du WC mentionnés comme étant en bon état, malgré la présence d’un éclat sur le lavabo. Il doit toutefois être précisés que ces deux pièces sont majoritairement décrites comme étant en état d’usage. En revanche, l’évier et le meuble sous évier de la cuisine sont décrits comme étant en état d’usage (usage paisible).

Il ressort du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que la cuvette des toilettes est encrassée, que le meuble sous évier est en mauvais état, que les deux bacs de l’évier sont fortement encrassés et tachés, et que les équipements de la salle d’eau sont vétustes.

Ces constatations justifient que ce mobilier soit renouvelé sans toutefois mettre à la charge des précédents locataires l’ensemble de la facture compte tenu de l’usure liée à la durée de la location et à la vétusté des meubles à changer.

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés au paiement de la somme de 258,32 euros.

En ce qui concerne la facture n°440 de la société KFPP

Cette facture a pour objet la rénovation complète des sols du logement, l’ensemble étant décrit comme étant particulièrement détérioré lors de l’état des lieux sortant alors qu’il était mentionné comme étant en bon état ou en état d’usage lors de l’entrée des lieux.

Cette facture s’élève à un montant de 10 655,89 toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] à payer la somme de 3 725,00 euros sur la base de cette facture afin de tenir compte de l’usure liée à la durée de la location.

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés au paiement de la somme de 2 663,97 euros sur la base de cette facture.

En ce qui concerne les badges

En outre, la S.A. BATIR ET LOGER sollicite la somme de 60 euros au titre des 4 badges non restitués par les locataires. Toutefois, la société bailleresse sera déboutée de cette demande, faute d’élément justificatif.

En conséquence, Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] seront condamnés in solidum à payer à la S.A. BATIR ET LOGER la somme de 4 535,02 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S], qui succombent à l’instance, au paiement des entiers dépens de celle-ci, comprenant le coût de la citation.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision rendue par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] à payer à la S.A. BATIR ET LOGER la somme de 4 535,02 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la S.A. BATIR ET LOGER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [S] et Monsieur [U] [S] au paiement des dépens ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE