TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00258 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2F4X

N° de MINUTE : 26/00263

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], SAS,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [A]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représenté

Madame [I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] sont propriétaires des lots n°259, 547 et 835 de la résidence [Localité 2] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93).

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal de proximité du Raincy a notamment condamné Monsieur et Madame [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 423,31 euros au titre des charges de copropriété des lots 259, 547 et 835 pour la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 1er août 2020, appel de charges du 3ème trimestre 2020 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], a fait assigner Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis à [Localité 8] [Adresse 6], les sommes de :

o 8.923,17€ correspondant aux charges de copropriété impayées du 31 décembre 2023 au 26 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 ;

o 794,40€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 ;

o 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [A] et Madame [I] [C] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il rappelle qu’ils ont déjà été condamnés au paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le tribunal de proximité du Raincy par jugement du 4 février 2021. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et précise que le règlement de copropriété prévoit la solidarité des copropriétaires à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre du paiement des charges. Enfin, il soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023 et 13 juin 2024 ayant voté la nomination d’un géomètre et d’un notaire, les travaux d’infra et superstructure des bâtiments et de chemisage ainsi qu’ayant approuvé les comptes de l’exercice annuel 2023 et le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 27 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 décembre 2023 et le 26 novembre 2024 a été de 16 434,55 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 511,38 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 10 du chapitre III la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 923,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 17 juillet 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A], sur la somme de 7 689,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 794,40 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 17 juillet 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 23 mai 2024 de 50,40 euros,

les frais de relance du 11 juin 2024 de 40,80 euros,

les frais de “transm.aux.just” du 16 juillet 2024 de 351,60 euros.

Il convient également de déduire les frais de « trans.aux.just. » du 11 septembre 2024, d’un coût de 351,60. En effet, si ces frais sont bien prévus par le contrat de syndic, c’est uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or en l’état des pièces transmises, ils n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard. De fait, ces actes entrent dans la gestion courantes du syndic et font partie des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 4 février 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], la somme de 8 923,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 7 689,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 2] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE [Localité 4] PARIS ILE DE [Localité 4], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [A] et Madame [I] [A] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT