TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

[Adresse 5]

[Localité 4]

JCP FOND

N° RG 25/00119 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-STX

Nature de l’Affaire:

5AA

Jugement du 08 Septembre 2025

Minute n° 2025 /

Notifié le

1 FE + 1 ccc M^e LAJARTHE

1 FE + 1 ccc Me [A]

1 ccc dossier

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 08 septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 30 Juin 2025,

l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [D], [O], [N], [C] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Me [G], avocat au barreau de TOULOUSE

c/

DEFENDEUR

Madame [M] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par M^e Nathalie RAYNAUD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31483-2024-000338 du 31/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

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RAPPEL DES FAITS

Mme [Z] [X] -aux droits de laquelle vient Mme [Z] [D] épouse [H] suite à une donation- a donné à bail à Mme [B] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 1er novembre 2020, pour un loyer mensuel de 620 € et 15 € au titre des provisions sur charges.

Un congé pour vendre a été donné à Mme [B] [M] pour le 31 octobre 2023 mais cette dernière a quitté les lieux loués le 1er mars 2023, date à laquelle un procès-verbal de constat de sortie a été dressé.

Mme [Z] [D] épouse [H] a ensuite fait assigner Mme [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir le payement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 8 janvier 2024 avant de faire l’objet d’une décision de radiation par mention au dossier du 3 février 2025 suite à la carence du demandeur.

Suite à des conclusions du 19 mars 2025, Mme [Z] [D] épouse [H] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle. Les parties ont été reconvoquées à l’audience du 30 juin 2025.

A cette date, Mme [Z] [D] épouse [H] comparait – représentée par la SELARL DBA. Elle maintient l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, à savoir la condamnation de Mme [B] [M] à lui verser :

— la somme de 4000,88 au titre des loyers impayés ;

— la somme de 620 € au titre des frais de remise en état du logement compensée avec le dépôt de garantie ;

— la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [Z] [D] épouse [H] affirme que Mme [B] est redevable de plusieurs mois de loyer ainsi que de dégradations commises dans le logement qui avait fait l’objet d’une rénovation au moment de sa mise en location.

Mme [B] [M] représentée par Maître [A] demande le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [Z] épouse [H] à l’exception de deux mois de loyer quelle reconnaît devoir et la restitution par Mme [Z] du dépôt de garantie soit la somme de 1116 euros. Elle demande enfin à ce qu’il ne soit pas fait droit en équité à la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] soutient en effet qu’elle ne doit pas payer l’entretien de la chaudière qu’elle a régulièrement réalisé et que la taxe d’ordure ménagère produite ne concerne pas nécessairement son logement mais pourrait concerner également les autres appartements appartenant au bailleur à la même adresse. Elle conteste également la photo produite au titre du relevé du compteur qui n’est pas datée et ne permet pas d’identifier son compteur avec certitude.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Mme [Z] [D] épouse [H] produit le contrat de bail signé par Mme [B] [M] le 1er novembre 2020, et un décompte selon lequel cette dernière reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4000,88 € à la date de son départ des lieux. Mme [B] conteste devoir la taxe d’ordure ménagère ainsi que la facture d’eau et soutient être partie en début d’année 2023.

S’agissant des charges réclamées à Mme [B], la photo du compteur produite par le bailleur n’apparaît pas suffisante pour réclamer à cette dernière des sommes au titre de sa consommation d’eau. De même, l’absence de production de la première page de l’avis d’imposition sur lequel se fonde la demande de paiement de la taxe d’ordure ménagère pour les années 2021 et 2022 ne permet pas de s’assurer que le montant concerne le seul appartement loué à Mme [B] alors que de l’aveu même de Mme [Z], celle-ci possède plusieurs appartements à la même adresse. Il convient dans ces conditions de rejeter la demande de Mme [Z] [D] épouse [H] à ce titre.

Mme [B] [M], a donné congé de son logement le 28 janvier 2023, celui-ci ne pouvant être inférieur à un mois, il convient de considérer qu’elle était redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du mois de février 2023. Mme [B] [M] sera donc condamnée à verser à Mme [Z] [D] épouse [H] la somme de 3175 euros au titre de l’arriéré locatif.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT POUR DEGRADATIONS LOCATIVES :

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA [Localité 6] 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence des deux parties le 1er novembre 2020, et le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] en présence de Mme [B] [M] le 1er mars 2023, que si le logement a globalement été loué dans un bon état, il a été restitué avec les dégradations suivantes :

dans la chambre 1 : les peintures sont très défraîchies avec de nombreuses traces et auréoles sur les murs dues à de l’humidité;

dans la chambre 2 : deux déchirures apparaissent sur le linoléum à l’entrée, la peinture des murs est défraichie

La durée de la location permet en outre d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu’au fil du temps, un logement a besoin de rafraîchissement en raison de l’usage normal qui en est fait. Ce rafraîchissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017).

En l’espèce, compte tenu des constatations réalisées par l’huissier de justice, il est possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les 3 années de location. Au surplus, il n’est pas démontré que les dégradations du mur de la chambre 1 en lien avec des problèmes d’humidité sont dues à des agissements de la locataire. Les conséquences ne peuvent donc lui être imputables.

Il convient dans ces conditions de rejeter les demandes de Mme [Z] [D] épouse [H] au titre des dégradations. De même s’agissant de l’entretien de la chaudière, Mme [B] en a justifié pour l’année 2022, ce qu’elle avait indiqué au commissaire de justice réalisant le constat.

Mme [Z] [D] épouse [H] sera donc condamnée à lui restituer le dépôt de garantie soit la somme de 620 euros mais la demande au titre des pénalités faite par Mme [B] sera rejetée compte tenu de l’absence de mise en demeure de restitution faite par cette dernière.

III SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [M] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2022.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Z] [D] épouse [H], Mme [B] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [B] [M] à verser à Mme [Z] [D] épouse [H] la somme de 3175 euros au titre de l’arriéré locatif du logement sis [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [Z] [D] épouse [H] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [Z] [D] épouse [H] à verser à Mme [B] [M] la somme de 620 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Mme [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2022 ;

CONDAMNE Mme [B] [M] à verser à Mme [Z] [D] épouse [H] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame SENDRANE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame BOUDON, Greffière.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,