TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01776 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEYS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

[O] [Z]

[J] [S] épouse [Z]

C/

[N] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à Maître Blandine BELLAMY de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Blandine BELLAMY MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [S] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Blandine BELLAMY de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [E], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 11 et 30 juillet 2024, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] ont donné en location à Monsieur [N] [E] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 7][Adresse 4] au 7ème étage à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 819€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 5 février 2025, en vain.

Par acte du 16 avril 2025, dénoncé le 22 avril 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [N] [E] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.766,61€ représentant l’arriéré de loyers arrêté, charge et indemnité d’occupation au 7 avril 2025,

‒ l’expulsion des occupants avec si besoin le concours de la force publique,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge actualisé,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 7.336,75€ arrêtée au 3 juillet 2025 et s’opposent à la demande de délai, même si un dossier de surendettement a été déclaré recevable car le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Monsieur [N] [E] , comparant en personne, demande des délais et explique avoir eu une baisse de revenu suite à la perte de son emploi. Il travaille en intérim depuis le mois de mai et indique avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 9 avril 2025.

Sur indication du juge à l’audience, il indique qu’il a va reprendre le paiement du loyer courant dans le cours du délibéré.

Les parties étaient autorisée à produire une note en délibéré pour vérifier la reprise effective du paiement des échéances courantes.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

Par note en délibéré en date du 11 juillet 2025, le conseil des époux [Z] adressait un décompte actualisé au 10 juillet permettant de constater qu’aucun paiementdu loyer du mois de juillet n’avait été opéré .

Monsieur [N] [E] suite à cette note en délibéré dont il avait été rendu destinataire par le conseil des demandeurs expliquait avoir eu une retenue sur allocation du fait d’un trop perçu d’ARE et n’avoir pu joindre la conseillère de la Banque de France qui était en congé. Il indiquait vouloir apûrer sa dette et sollicitait de nouveau délais pour reprendre le paiement du loyer courant.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 22 avril 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 7 février 2025 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat .L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé les 11 et 30 juillet 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 février 2025 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 5 février 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié par la Loi n°2004-809 du 13 août 2004 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 20 mars 2025, soit avant le dépôt dossier de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne, la résiliation du bail est donc acquise.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit “VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.”

Or, dans le cas présent, Monsieur [N] [E] n’a pas repris le paiement des échéances courantes, malgré le délai qui lui a laissé et ne peut donc bénéficier des dispositions de l’article précité. En outre, ses revenus actuels ne lui permettent pas de faire face aux échéances courantes.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [N] [E] sera condamné au paiement de la somme de 7.336,75€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [E] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [N] [E], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 20 mars 2025,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [N] [E] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] la somme de 7.336,75€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Monsieur [N] [E] de sa demande de délai,

A compter du 20 mars 2025, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] par Monsieur [N] [E] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [E] et celle de tout occupant de son chef, des lieux et de l’emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 7][Adresse 4] au 7ème étage à [Localité 10], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [N] [E] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [S] épouse [Z] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le Juge