Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01507 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24BM

[E], [V] [O]

C/

[K] [I]

— Expéditions délivrées à

M. [K] [I]

— FE délivrée à

M^e Bérengère PAGEOT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [E], [V] [O]

née le 12 Septembre 1932 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bérengère PAGEOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [I]

né le 03 Avril 1973 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, Madame [E] [O] a donné à bail à Monsieur [K] [I] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer de 912 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, Madame [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9413,34 euros au titre de l’arriéré locatif et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, Madame [E] [O] a assigné Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner le défendeur à payer par provision à Madame [O] la somme provisionnelle de 11 346,18 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 29 juin 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer;

— Condamner Monsieur [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux, soit une somme de 966,42 euros;

— Condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— Condamner Monsieur [K] [I] à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [K] [I] aux dépens;

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [E] [O] , représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance en sollicitant une somme de 15 212,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 octobre 2025 (échéance d’octobre inclus) et à préciser qu’elle sollicite la résiliation du bail à titre principal pour défaut de paiement et à titre subsidiaire pour défaut d’assurance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [O].

Monsieur [K] [I], comparant en personne, reconnaît devoir la somme sollicitée par sa bailleresse au titre des loyers et charges et indique qu’il souhaite quitter les lieux. Il soutient être couvert par une assurance concernant le logement et détaille sa situation personnelle et financière.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

Par une note autorisée, Madame [O] a produit par l’intermédiaire de son avocate, un décompte locatif détaillé arrêté à la date du 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 octobre 2025.

En application du même texte, le bailleur justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés de loyer le 2 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il convient d’examiner en premier lieu la demande pour défaut de paiement des loyers en ce qu’elle est formée à titre principal.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Madame [O] a fait signifier à Monsieur [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 9413,34 euros au titre des loyers échus suivant acte du 29 avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Monsieur [I] , qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [O] produit le bail ainsi qu’un décompte détaillé adressé en cours de délibéré mentionnant que Monsieur [I] reste devoir la somme de 15 211,86 euros (et non 15 212,01 euros comme soutenu à l’audience), à la date du 16 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

La créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, Monsieur [I] doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 15 211,86 euros euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 966,42 euros .

S’agissant en revanche de la demande de dommages et intérêts, il convient de constater qu’elle n’est pas formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle implique l’appréciation d’une faute (résistance abusive), laquelle échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile,Monsieur [I] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [I] sera également condamné à payer à Madame [O] une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 30 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2023 et liant Madame [E] [O] à Monsieur [K] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé situé [Adresse 1] à [Localité 6];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 966,42 euros;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] à payer à Madame [E] [O] à titre provisionnel la somme de 15 211,86 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] à payer à Madame [E] [O] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux;

DECLARONS irrecevable la demande dommages et intérêts formée par Madame [E] [O];

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] à payer à Madame [E] [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE