TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/03585 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHGM

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. [H] [K] VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par son fils Monsieur [M] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 décembre 2018 à effet du 24 janvier 2013, la SA d’HLM [H] [K] a donné à bail à Madame [B] [F] un pavillon sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 587,98 euros outre une provision mensuelle pour charges générales d’un montant de 20,88 euros.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un commandement de payer les loyers par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 pour un montant en principal de 956,73 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 23 juin 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré [H] [K] a fait délivrer assignation à Madame [B] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2018 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Madame [B] [F], occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement de :

— la somme de 2316,03 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation équivalente d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

À l’appui de son acte introductif d’instance, [H] [K] a fait valoir que Madame [B] [F] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 8 janvier 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, [H] [K], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1602,53 euros.

La bailleresse indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tels que sollicités par la locataire au motif que Madame [B] [F] effectue des paiements très irréguliers mais elle ne s’oppose pas à des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Madame [B] [F], représentée à l’audience par son fils [M] [D], dûment muni d’un pouvoir, reconnaît le montant de la dette et demande à pouvoir se maintenir dans le logement. Il indique que sa mère perçoit le RSA d’un montant mensuel de 370 euros ainsi qu’une allocation de retour à l’emploi d’un montant de 250 euros par mois. Il précise que sa mère vit avec 2 enfants majeurs qui travaillent et qui sont prêts à l’aider.

Le diagnostic social et financier, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Madame [B] [F] qui travaillait au CHU comme agent d’entretien, a été licenciée pour inaptitude en août 2023 et qu’elle a sollicité un logement plus petit et moins coûteux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

[H] [K] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 décembre 2018 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 8 janvier 2025 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 compte tenu de la computation des délais prévus aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[H] [K] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte arrêté au 18 novembre 2025, qui démontre que Madame [B] [F] restait devoir la somme de 1602,53 euros à cette date.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Madame [B] [F] a sollicité l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat et le bailleur s’y est opposé.

L’examen du relevé de compte en date du 18 novembre 2025 montre que la locataire a effectué deux versements au cours des derniers mois, l’un le 30 septembre 2025 d’un montant total de 1450 euros et l’autre de 300 euros le 13 novembre 2025. Le loyer actuel s’élevant à la somme de 407,30 euros, elle n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, elle ne démontre pas sa capacité à apurer l’arriéré locatif tout en réglant le loyer courant, compte tenu de ses ressources actuelles qui s’élèvent à environ 620 euros par mois.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [B] [F] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des faibles ressources dont bénéficie Madame [B] [F], il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [B] [F] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de [H] [K], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [B] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM [H] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2018 entre la SA d’HLM [H] [K] et Madame [B] [F] concernant la maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [B] [F] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [H] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à la SA d’HLM [H] [K] la somme de 1602,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [B] [F] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 70 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la SA d’HLM [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 19 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM [H] [K] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à la SA d’HLM [H] [K] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge