TRIBUNAL JUDICIAIRE

de SAINT- GAUDENS

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP FOND

N° RG 25/00170 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-TEZ

Nature de l’Affaire:

59C

Jugement du 04 Mai 2026

Minute n° 2026 /

Notifié le

1 FE + 1 ccc M^e ABADIE

1 ccc M^e JARLAN SORIANO

1 ccc dossier

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 04 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l’audience du 09 Mars 2026,

l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par [M], avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

c/

DEFENDEUR

Société SCI AU rcs DE Toulouse sos le n° 489386409, représentée par son gérant Monsieur [N] [V] domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Sise [Adresse 3]

non comparante,représentée par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

***********************

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [A] est locataire suivant contrat de bail conclu avec la SCI BFP en août 2008 d’une maison individuelle sise [Adresse 4] pour un loyer de 500 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, M. [B] [A] a assigné la SCI BFP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-GAUDENS aux fins d’obtenir la réalisation de travaux par le bailleur et la consignation des loyers.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 9 mars 2026.

A cette date, M. [B] [A] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner la SCI BFP à réaliser des travaux de réparation et de remise aux normes des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir soit : la réparation et le déplacement des prises électriques, la réparation des fuites d’eau pluviales, la réparation du plancher avec la condamnation à lui verser la somme de 430,10 euros au titre des réparations déjà effectuées, la réparation de la sonnette extérieure vandalisée, la réfection de la clôture vétuste côté est, l’isolation des combles ;

— l’autoriser à consigner les loyers dus en CARPA à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation de toutes les travaux demandés ;

— condamner la SCI BFP à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [B] soutient que son logement ne remplit pas les conditions d’un logement décent et que le propriétaire ne réalise aucuns travaux malgré les mises en demeure.

En défense, la SCI BFP demande au juge des contentieux et de la protection de SAINT GAUDENS de :

— constater qu’elle s’engage à remplacer l’interrupteur électrique de la pièce à vivre ;

— débouter M. [B] du surplus de ses demandes ;

— condamner M. [B] à lui verser la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI BFP soutient que M. [B] n’a fait des demandes de travaux précises que dans ses dernières écritures, celles-ci n’étant pas jusque là détaillées et étant motivées par l’information de la vente du bien immobilier. Il conteste l’ensemble des réparations sollicitées à l’exception du remplacement de l’interrupteur défaillant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande au titre du logement décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, M. [B] [A] occupe le logement depuis 2008 et a mis en demeure le propriétaire par courriers du 20 décembre 2023 et du 6 août 2024 de réaliser certains travaux dont des travaux relatifs à l’isolation, à la porte du rez de chaussée, à la clôture, à la gouttière, à des problèmes de VMC, à un dysfonctionnement du thermostat de la chaudière, à la vétusté du parquet et au remplacement d’un interrupteur ancien.

Il produit deux constats d’un commissaire de justice datés du 18 juillet 2022 et le 17 mars 2025 relatifs pour le premier à la présence d’excréments de chien dans le jardin de M. [B] et pour le second à une description du logement loué par M. [B]. Ce dernier constat ne fait état d’aucune difficulté concernant la sonnette ou d’éventuelles fuites du chéneau et note que le grillage du jardin est fonctionnel, l’interrupteur de la pièce à vivre est démuni de bouton basculant et une lame de plancher est cassée avec une partie manquante, des traces de moisissure sont présentes dans la salle de bains, la charpente n’est pas isolée mais le solivage du plancher l’est.

Ainsi, une partie des travaux réclamés par le locataire ne sont pas justifiés à savoir la sonnette qui est fonctionnelle, le grillage qui a été réparé et empêche l’intrusion d’animaux depuis les jardins mitoyens, les chéneaux pour lesquels aucune fuite n’est caractérisée et enfin l’isolation des combles qui est existante. S’agissant de la réparation et le déplacement des prises électriques, rien ne le justifie dans la mesure où le rapport d’expertise qui avait pour seul objectif d’évaluer le prix de l’immeuble ne peut caractériser des difficultés concernant ces prises électriques. Il n’est au surplus pas contradictoire.

Enfin, la dégradation du parquet relève des réparations locatives imputables au locataire ainsi que le remplacement de la prise électrique mais pour cette dernière le propriétaire a accepté de procéder à son remplacement.

Pour l’ensemble de ces raisons, M. [B] [A] sera débouté de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte et de consignation des loyers.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [A], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [B] [A], condamné aux dépens, devra verser à la SCI BFP une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros .

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

DEBOUTE M. [B] [A] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de consignation des loyers à l’encontre de la SCI BFP concernant le local d’habitation sis [Adresse 5] 31210 GOURDAN POLIGNAN ;

CONSTATE l’accord de la SCI BFP pour procéder au changement de l’interrupteur de la pièce à vivre du local d’habitation sis [Adresse 4] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [B] [A] à verser à la SCI BFP la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [A] aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Émilie SENDRANE, Juge des contentieux et de la protection et par Madame Thérèse BOUDON, Greffière.

Le Greffier Le Juge