TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Décembre 2025

N° R.G. : 20/06225

N° Minute :

AFFAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “LES JARDINS DE MANON” sise [Adresse 3] à [Localité 16]) Syndic : Société REGARDS, [F] [Y], [L] [O] épouse [Y], [T], [V], [H] [I], [C] [Z] épouse [I]

C/

S.C.I. [Localité 15] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “LES JARDINS DE MANON” sise [Adresse 3] à [Localité 17]

Syndic : Société REGARDS exçant sous le nom REGARDS IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 13]

&

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 14]

&

Madame [L] [O] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 14]

&

Monsieur [T], [V], [H] [I]

[Adresse 1]

[Localité 14]

&

Madame [C] [Z] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Tous eprésentés par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 15] [S]

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par M^e Géraldine LABORIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0524

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2025 en audience publique devant :

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

[L] MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les jardins de Manon » sise [Adresse 6] [Adresse 12], est propriétaire de diverses parcelles de terrain sises notamment [Adresse 2] [Adresse 9], sur lesquelles est édifié un ensemble immobilier à usage d’habitation, de commerces et de parc de stationnement.

La SCI ANTONY [S] est propriétaire d’une parcelle de terrain sise [Adresse 11].

Le 22 septembre 2011, le Maire de la Commune d’ANTONY a accordé à la SCI ANTONY [S] un permis de construire n°PC 92002 11 A 3513 P0, portant sur la construction d’un bâtiment comprenant 10 appartements et 6 commerces sur la parcelle en question.

Le Maire de la Commune d’ANTONY a, par lettre en date du 3 avril 2015, mis en demeure la SCI ANTONY [S] d’avoir à se conformer au permis de construire octroyé le 22 septembre 2011.

Le 29 mai 2015, la SCI ANTONY [S] a déposé une demande de permis modificatif afin de régulariser la situation.

Par arrêté en date du 28 septembre 2015, le Maire de la Commune d'[Localité 15] a refusé le permis de construire modificatif demandé.

Le 16 novembre 2015, un procès-verbal d’infraction a été dressé par un agent assermenté de la Commune d'[Localité 15], document transmis le 9 décembre 2015 aux services du Procureur de la République de [Localité 20].

Le 19 mars 2019, le Procureur de la République de NANTERRE a proposé à la SCI ANTONY [S] une composition pénale consistant dans le paiement d’une amende de 2.000 euros. La SCI ANTONY [S] a reconnu les faits qui lui étaient reprochés et a accepté la proposition de composition pénale, qui a été validée par le Président du tribunal de grande instance de NANTERRE le 15 avril 2019.

Le 16 mars 2020, la SCI ANTONY [S] a déposé une nouvelle demande de permis modificatif.

Par arrêté n°PC 92002 11 A 3513 M02 en date du 2 juin 2020, le Maire de la Commune d'[Localité 15] a accordé le permis de construire sollicité.

Cet arrêté de permis de construire modificatif a fait l’objet de recours gracieux, puis contentieux, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Jardins [Adresse 18] Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] ayant saisi le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE, par requête en date du 27 novembre 2020, d’une demande d’annulation du permis de construire modificatif en question.

Par jugement en date du 28 février 2022, le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE a :

— annulé l’arrêté du 2 juin 2020 uniquement en ce qu’il a autorisé la présence de fenêtres qui ne sont pas à la fois fixes et translucides sur la façade arrière de la construction,

— condamné la SCI ANTONY [S] à verser aux demandeurs la somme de 2.100 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative,

— jugé que la SCI ANTONY [S] devra déposer une demande de permis de construire permettant de régulariser le vice dont sont affectées les fenêtres de la façade arrière de la construction dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement,

— rejeté les conclusions présentées par la SCI ANTONY [S] sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le 22 avril 2022, la SCI ANTONY [S] a déposé une nouvelle demande de permis modificatif.

Par arrêté n°PC 92002 11 A 3513 M03 en date du 24 juin 2022, le Maire de la Commune d'[Localité 15] a accordé le permis de construire modificatif sollicité.

Parallèlement, par acte d’huissier du 21 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] ont fait assigner la SCI ANTONY [S], devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à les indemniser de leurs préjudices, sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Selon une ordonnance en date du 12 mai 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI ANTONY [S].

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Jardins [Adresse 19]” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] demandent au tribunal, de :

— Juger que la construction édifiée sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI ANTONY [S] cause aux demandeurs un trouble anormal de voisinage, du fait de la création de vues directes sur leurs propriétés, de la privation de toute vue et de la création d’un sentiment d’enfermement, de la perte d’ensoleillement et de l’aspect inesthétique de la façade arrière du bâtiment construit,

— Condamner la SCI ANTONY [S] à payer :

— à M. et Mme [Y], la somme de 100.000 euros,

— à M. et Mme [I], la somme de 100.000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 7], la somme de 500.000 euros, en indemnisation des troubles anormaux de voisinage subis,

— Condamner la SCI ANTONY [S] à payer à chacun des demandeurs la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la SCI ANTONY [S] de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions,

— Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI ANTONY [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 4 octobre 2022, la SCI ANTONY [S] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 678 du code civil, de :

— Juger non fondée la requête des demandeurs et en conséquence les débouter intégralement de leurs demandes,

— Condamner in solidum les époux [Y], les époux [I] et le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Jardins de Manon” au paiement de la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— Juger que la défenderesse s’oppose à l’exécution provisoire et y faire droit, en conséquence de quoi le jugement à intervenir ne sera pas revêtu de l’exécution provisoire.

*

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il s’en déduit que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Le caractère anormal s’apprécie en fonction du contexte local et de l’usage du quartier et des modes de jouissance habituels dans le secteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 4] ANTONY, représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] font valoir que le bâtiment édifié par la SCI ANTONY BOURDEAU leur occasionne de nombreux troubles anormaux du voisinage. Ils soutiennent ainsi que le bâtiment a, sur sa façade arrière, de nombreuses fenêtres qui sont ouvrantes et transparentes qui créent des vues directes sur leur immeuble ; que le bâtiment constitue une véritable muraille privant les riverains de toute vue, occultant complètement l’horizon et créant un sentiment d’enfermement ; que depuis l’édification du bâtiment litigieux, du fait de sa hauteur, les appartements de la Résidence ont perdu de l’ensoleillement, notamment en début et milieu de journée. Ils indiquent que ces troubles leur causent une dépréciation de la valeur de leurs appartements.

La SCI ANTONY [S] fait valoir que sa construction, qui s’implante dans un environnement très urbanisé où la quasi-totalité des immeubles possède un minimum de trois étages d’habitation, respecte les dispositions légales et que les demandeurs ne démontrent aucun trouble anormal du voisinage.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Jardins de Manon » sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] produisent aux débats :

Une photographie de la façade arrière du bâtiment litigieux prise depuis le parking,Deux photographies du bâtiment litigieux qui était alors en cours de construction en date des 4 et 5 novembre 2020,Une photographie de la façade arrière du bâtiment prise le 20 septembre 2021. Cependant, ces seules photographies produites aux débats, dont on ne sait par ailleurs pas de quels points de vue et de quels appartements elles ont été prises, ne sauraient suffire à rapporter la preuve de la perte d’intimité, de la perte de vue, de la perte d’ensoleillement et de la perte de valeur de leurs biens alléguées par les demandeurs, en l’absence de production aux débats de photographies antérieures à la construction du bâtiment litigieux, d’un procès-verbal de constat d’huissier ou d’une expertise judiciaire et d’estimations de valeur de leurs biens antérieures et postérieures à l’édification du bâtiment litigieux.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Supportant les dépens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] seront condamnés in solidum à payer à la SCI ANTONY [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu en conséquence de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence “Les Jardins de Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] à payer à la SCI ANTONY [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Les Jardins [Adresse 18] Manon” sise [Adresse 5], représenté par son syndic REGARDS IMMOBILIER, M. [F] [Y], Mme [L] [O] épouse [Y], M. [T] [I] et Mme [C] [Z] épouse [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente par suite d’un empêchement de la présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,