SERVICE DES RÉFÉRÉS

12 Juin 2025

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N° RG 25/00110 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTYU

Copie certifiée conforme

le 12/06/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 12/06/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 12/06/2025

à M^e BARTHE

à M^e CUMIN

EXPERTISE

délai 8 mois

provision 4000€

par M. [I] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 24 Avril 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025, la date du 5 Juin 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Pauline BARTHE, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.A.S. KER BRUNAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Anne CUMIN, avocat au barreau de RENNES

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Faits, procédure et prétentions

Suivant acte reçu en l’étude de Me [G] le 4 juin 2024, M. [I] [W] a acquis auprès de la société KERBRUNAT un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un prix 356.700 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 janvier 2025, M. [I] [W] indiquait à la société KERBRUNAT qu’il avait découvert que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020 ne lui avait pas été communiqué et qu’il mentionnait des dégradations avancées sur des éléments de la toiture. Il sollicitait de son vendeur une réduction de prix de vente à hauteur des travaux mis à sa charge, soit 130.000 euros, considérant que la société KERBRUNAT lui avait caché tant les travaux à venir que leur ampleur.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, M. [I] [W] a fait assigner la société KERBRUNAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/110) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 6 avril 2025, de :

— Ordonner une expertise judiciaire, confiée à un expert immobilier avec mission usuelle en pareille matière et notamment :

o Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] en présence des parties dûment convoquées par lettre recommandé avec accusé de réception et assistées, le cas échéant, de leurs conseils avisés ;

o Recueillir les observations des parties et se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le rapport de consultation des entreprises du 17 février 2022 et le diagnostic des façades pan de bois de septembre 2024 réalisés par le cabinet [K] ;

o Vérifier si l’immeuble présente les désordres relevés dans ces rapports, énumérer et décrire les désordres constatés ;

o Indiquer l’importance de ces désordres en précisant si, et dans quelle mesure, ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou en diminue son usage ;

o Rechercher si ces désordres existaient, même en germe, lorsque M. [W] a acquis l’immeuble le 4 juin 2024 et, dans l’affirmative, s’ils étaient apparents dans leur principe ou dans leur ampleur ;

o Fournir tous éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les préjudices subis par les acquéreurs du fait des désordres constatés (frais exposés pour y remédier, trouble de jouissance…) ;

o Chiffrer le montant de la réduction de prix ;

o De manière générale, entendre tous sachants, procéder à toutes investigations et fournir tous éléments techniques et de fait utiles à la solution du litige ;

o Communiquer un pré-rapport, avec les avis sapiteurs éventuellement recueillis, aux parties qui disposeront d’un délai de 30 jours pour présenter leurs observations et, passé ce délai, répondre à leurs éventuelles observations écrites dans son rapport définitif.

— Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal ;

— Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

— Fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son pré-rapport et dire qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;

— Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions du 14 avril 2025, la société KERBRUNAT demande au juge des référés de :

— Débouter M. [W] de ses demandes ;

— Condamner M. [W] à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience des référés du 24 avril 2025, M. [I] [W] expose qu’il a acquis un appartement à [Localité 7] auprès de la société KERBRUNAT, sans savoir que d’importants travaux devaient être effectués. Il indique notamment ne pas avoir eu connaissance d’un procès-verbal d’assemblée générale de 2020 qui mentionne ces travaux, et soutient qu’il envisage d’agir en garantie des vices cachés à l’encontre de son vendeur, après l’expertise judiciaire sollicitée permettant de constater et de chiffrer les travaux éventuels.

La société KERBRUNAT soutient que M. [I] [W] avait connaissance de l’état de l’immeuble, au moment de la vente, ayant été destinataire des procès-verbaux des assemblées générales des années 2022-2024 et du rapport du cabinet [K]. Elle fait valoir que l’action action au fond de M. [W] est vouée à l’échec en présence d’une clause d’exclusion. Elle ajoute qu’elle ne connaissait pas le chiffrage des travaux à intervenir, ce qui ne constitue pas un vice caché et que, à ce jour, les travaux n’ont pas été votés de sorte que le préjudice est incertain.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées et soutenues à l’audience des référés du 24 avril 2025, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La société KERBRUNAT conclut au rejet de l’expertise faisant valoir que :

— Elle n’avait pas connaissance du chiffrage des travaux réparatoires réalisé par le cabinet [K] en 2022 ;

— La nature des dégradations et leur cause sont identifiées si bien que l’expertise n’apporterait aucun élément probant supplémentaire et se révélerait inutile ;

— Les travaux n’ont pas été votés par l’assemblée des copropriétaires de sorte que le préjudice de M. [W] est incertain ;

— L’acte de vente comporte une exclusion de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, dans son rapport du 17 février 2022, le cabinet [K] a chiffré les travaux réparatoires à la somme de 228.294,64 euros. Si la société KERBRUNAT prétend qu’elle n’avait pas connaissance de ce rapport, il convient de relever que celui-ci date du 17 février 2022, alors que la vente litigieuse est intervenue plus de deux ans après, le 4 juin 2024. La société KERBRUNAT ne justifie donc pas, à ce stade n’en avoir pas eu connaissance.

De plus, bien que les travaux de couverture aient été chiffrés, l’expertise judiciaire n’apparaît pas pour autant inutile dans la mesure où elle permettra d’identifier l’origine des désordres et leur éventuelle aggravation.

En outre, la circonstance selon laquelle les travaux n’ont pas encore été votés et indifférente, dès lors que M. [W] ne peut attendre, au regard des délais de prescription qui ont commencé à courir, que le syndicat des copropriétaires vote les travaux litigieux.

S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter cette clause et de dire si, au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de retenir son application.

Au regard de ces éléments, M. [W] justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qu’il convient d’ordonner.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de rejeter la demande de la société KER BRUNAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge de M. [W], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder, Mme [T] [N], cabinet Mercier, [Adresse 11], tél. [XXXXXXXX01], [Courriel 9], qui devra prêter serment, ou, en cas d’empêchement ou de refus, M. [R] [D], [Adresse 3] ; portable [XXXXXXXX02], [Courriel 8], avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] en présence des parties dûment convoquées par lettre recommandé avec accusé de réception et assistées, le cas échéant, de leurs conseils avisés ;

— Recueillir les observations des parties et se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment le rapport de consultation des entreprises du 17 février 2022 et le diagnostic des façades pan de bois de septembre 2024 réalisés par le cabinet [K] ;

— Vérifier si l’immeuble présente les désordres relevés dans ces rapports, énumérer et décrire les désordres constatés ;

— Indiquer l’importance de ces désordres en précisant si, et dans quelle mesure, ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou en diminue son usage ;

— Rechercher si ces désordres existaient, même en germe, lorsque M. [W] a acquis l’immeuble le 4 juin 2024 et, dans l’affirmative, s’ils étaient apparents dans leur principe ou dans leur ampleur ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les préjudices subis par les acquéreurs du fait des désordres constatés (frais exposés pour y remédier, trouble de jouissance…) ;

— Chiffrer le montant de la réduction de prix ;

— De manière générale, entendre tous sachants, procéder à toutes investigations et fournir tous éléments techniques et de fait utiles à la solution du litige ;

— Communiquer un pré-rapport, avec les avis sapiteurs éventuellement recueillis, aux parties qui disposeront d’un délai de 30 jours pour présenter leurs observations et, passé ce délai, répondre à leurs éventuelles observations écrites dans son rapport définitif.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par M. [W] qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 euros) dans les deux mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 10]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que:

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Rejetons la demande de la société KERBRUNAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de M. [W], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés