TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 31 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 20/03535 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VX6N

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société MENDJEZAR

C/

Société 9 AUTEL, [O] [X] (intervenant volontaire) : venant aux droits de feux, Mme [J] [Z] épouse [X], [U] [X] (intervenant volontaire) : venant aux droits de feux, Mme [J] [Z] épouse [X]

Copies délivrées le :

A l’audience du 06 février 2025,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

Société MENDJEZAR

32 boulevard Jean Jaurès

92110 CLICHY

représentée par M^e Jérôme ANDREI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0147

DEFENDEURS

Société 9 AUTEL

32 boulevard Jean Jaures

92110 CLICHY

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1304

Monsieur [O] [X] (intervenant volontaire) : venant aux droits de feux, Mme [J] [Z] épouse [X]

5 Villa LANTIEZ

75017 PARIS

représenté par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1312

Monsieur [U] [X] (intervenant volontaire) : venant aux droits de feux, Mme [J] [Z] épouse [X]

15 avenue Gambetta

92410 VILLE-D’AVRAY

représenté par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1312

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 31 mars 2025.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 20 janvier 1990, Mme [M] [B] a donné à bail commercial en renouvellement à la société MENDJEZAR, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 1989, des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé 32, boulevard Jean Jaurès à CLICHY (92110), afin qu’elle y exploite une activité de marchand de vin-hôtel-restaurant.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 1998, suivant acte sous signature privée du 10 avril 1999, puis à compter du 1er avril 2009, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par voie d’huissier le 19 février 2009.

Par acte extrajudiciaire du 16 mars 2018, la société MENDJEZAR a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2018.

Par exploit d’huissier du 11 mai 2018, Mme [J] [Z] épouse [X], venue aux droits et obligations de Mme [M] [B] ès qualités de légataire universelle, a fait signifier à la société MENDJEZAR une sommation de reprendre l’exploitation des lieux loués interrompue depuis juin 2017, dans le délai d’un mois, sous peine de se voir refuser le renouvellement de son bail pour motif grave et légitime, au visa de l’article L145-17 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2018, la bailleresse a fait signifier à la société MENDJEZAR un refus de renouvellement de son bail pour motifs graves et légitimes, le procès-verbal dressé par voie d’huissier le 13 juin 2018 un procès-verbal ayant constaté l’absence d’exploitation persistante des locaux.

Par exploit du 19 juillet 2018, Mme [J] [Z] épouse [X] a réitéré son refus de renouvellement de bail, déniant tout droit à indemnité d’éviction, à la société MENDJEZAR.

Suivant acte sous signature privée du 31 octobre 2019, la société MENDJEZAR représentée par son gérant M. [H] [R], a cédé son fonds de commerce à la société 9AUTEL, représentée par sa présidente Mme [R], fille de ce dernier.

Par exploit d’huissier du 12 juin 2020, la société MENDJEZAR a fait assigner Mme [Z] épouse [X] devant ce tribunal aux fins de voir :

Principalement :

DIRE que le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes opposé à la demande de renouvellement du 0l.04.20l8 n’est pas fondé,

DIRE en conséquence que le bail de la société MENDJEZAR a été renouvelé à effet du 01.04.2018,

Subsidiairement :

DIRE que la société MENDJEZAR a droit au paiement (d’une indemnité d’éviction de base de 5.000.000 euros à parfaire par les indemnités accessoires),

Au besoin, NOMMER un expert pour déterminer l’indemnité d’éviction,

CONDAMNER Mme [X] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC,

La CONDAMNER aux dépens.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 20/03535.

Selon conclusions d’incident notifiées le 15 juin 2021, Mme [Z] épouse [X] a opposé une fin de non-recevoir à la société MENDJEZAR, tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir en raison de la cession de son fonds de commerce à la société 9AUTEL intervenue le 31 octobre 2019.

Par voie de conclusions notifiées le 15 décembre 2021, la société MENDJEZAR a conclu au rejet de l’incident élevé à son encontre par Mme [Z] épouse [X].

Le même jour, la société 9AUTEL est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de la société MENDJEZAR, par voie conclusions au fond demandant au tribunal essentiellement, de :

Principalement dire que les refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes opposés les 14.6.2018 et 19.7.2018 à la demande de renouvellement de MENDJEZAR du 1.4.2018 n’est pas fondé,

Dire en conséquence que le bail de la société MENDJEZAR et à sa suite de la société 9AUTEL a été renouvelé à effet du 01.04.2018,

Subsidiairement dire que la société MENDJEZAR et la société 9AUTEL ont droit au paiement d’une indemnité d’éviction de base de 5.000.000 euros à parfaire par les indemnités accessoires,

Au besoin, nommer expert pour déterminer l’indemnité d’éviction.

Mme [Z] épouse [X] est décédée le 15 février 2022.

L’instance interrompue suite à ce décès a été reprise le 06 juillet 2022, date à laquelle ses héritiers, M. [O] [X] et M. [U] [X] sont intervenus volontairement à la procédure et ont repris à leur compte la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir opposée à la société MENDJEZAR.

Par ordonnance du 19 septembre 2022, le juge de la mise en état de ce tribunal, statuant sur l’incident plaidé le 07 juillet 2022, a :

— ordonné la réouverture des débats pour :

1/ production de l’acte de cession de fonds de commerce signé le 31 octobre 2019, par la société MENDJEZAR,

2/ recueillir les observations des trois parties concernant la recevabilité de la société MENDJEZAR, d’une part, et de la société 9AUTEL, d’autre part, compte tenu de la clause de subrogation contenue dans l’acte de cession de fonds de commerce, et des dispositions d’ordre public de l’article L145-60 du code de commerce,

— sursis à statuer sur les demandes des parties,

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie sur incident du 16 février 2023 en fixant un calendrier procédural pour l’échange des conclusions d’incident des parties.

Alors que cette instance était pendante, la société 9AUTEL a fait assigner devant ce tribunal, par exploit du 15 février 2023, M. [O] [X] et M. [U] [X], ès qualités d’héritiers de feue Mme [Z] épouse [X] décédée le 15 février 2022, aux fins essentiellement de voir :

JUGER DE NUL EFFET la demande de renouvellement du 16 mars 2018 celle-ci n’ayant pas été délivrée au bailleur,

JUGER qu’en l’absence de congé ou de demande de renouvellement délivré dans les formes et délais prescrits, le bail portant sur les locaux sis 32, boulevard Jean Jaurès à Clichy (92110) s’est tacitement prolongé au-delà de son terme.

Cette seconde procédure a été enrôlée sous le RG : 23/1877.

Par ordonnance du 03 avril 2023, le juge de la mise en état de ce tribunal, statuant sur l’incident plaidé le 16 février 2023 dans l’instance initiale (RG:20/3535), a :

— donné acte à M. [O] [X] et M. [U] [X], venus aux droits et obligations de Mme [Z] divorcée [X] décédée en cours de procédure, de leur intervention volontaire,

— déclaré les demandes de la société MENDJEZAR à l’encontre de M. [O] [X] et M. [U] [X], venus aux droits et obligations de Mme [Z] divorcée [X], irrecevables faute de qualité à agir,

— sursis à statuer sur la recevabilité des demandes introduites par la société 9AUTEL à l’encontre de M. [O] [X] et M. [U] [X], venus aux droits et obligations de Mme [Z] divorcée [X], dans l’attente du jugement à intervenir dans le dossier RG : 23/01877,

— condamné la société MENDJEZAR à payer à M. [O] [X] et M. [U] [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (1.000 euros chacun),

— condamné la société MENDJEZAR aux dépens de l’incident en application de l’article 696 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire est de droit,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 16 novembre 2023 à 9h30 pour éventuel retrait du rôle dans l’attente de la décision à intervenir dans le dossier RG : 23/01877 ou jonction avec celui-ci.

Selon conclusions notifiées le 10 novembre 2023, M. [O] [X] et M. [U] [X] ont élevé un nouvel incident tendant à voir ordonner la jonction de l’instance initiale enrôlée sous le RG : 20/03535 avec celle enrôlée sous le RG : 23/01877 introduite parallèlement à leur encontre par la société 9AUTEL en cours de procédure.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état de ce tribunal, statuant sur l’incident plaidé le 03 novembre 2024, a :

— déclaré recevables les notes en délibéré notifiées les 9 et 10 octobre 2024 par la société MENDJEZAR, la société 9AUTEL, ainsi que M. [O] [X] et M. [U] [X],

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous les RG : 20/03535 et RG : 23/01877 sous le RG : 20/03535,

— constaté que le sursis à statuer ordonné le 03 avril 2023 est devenu sans objet,

— débouté la société 9AUTEL de sa demande reconventionnelle aux fins de retrait du rôle,

— ordonné la réouverture des débats sur l’incident à l’audience du 06 février 2025 afin qu’il soit statué simultanément sur les deux prescriptions opposées par les consorts [X] en application de l’article L145-60 du code de commerce à la société 9AUTEL, venue aux droits et obligations de la société MENDJEZAR, relatives aux effets du congé portant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction opposé à la demande de renouvellement de bail en date du 16 mars 2018, objet de l’assignation délivrée le 12 juin 2020, d’une part, et à la remise en cause de la validité de ladite demande de renouvellement de bail, objet de l’assignation délivrée le 15 février 2023, d’autre part,

— débouté M. [O] [X] et M. [U] [X] de leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle,

— débouté M. [O] [X] et M. [U] [X] de leur demande d’expertise judiciaire,

— ordonné que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 06 février 2025 à 9h30 pour plaidoirie sur l’incident relatif à la prescription biennale, un calendrier procédural étant fixé aux parties pour échange de leurs écritures.

Aux termes de leurs dernières conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, M. [O] [X] et M. [U] [X], venant aux droits de Mme [X], demandent au juge de la mise en état, de :

REJETER, l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société MENDJEZAR en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée au principal, résultant de l’ordonnance de mise en état du 3 avril 2023, aux termes de laquelle ses demandes à l’égard des Consorts [X] ont été jugées comme irrecevables « faute de qualité à agir »,

REJETER comme prescrite l’action de la société 9AUTEL tirée d’une prétendue nullité de la demande de renouvellement du 16 mars 2018,

REJETER comme prescrites les demandes de la société 9AUTEL tirée d’une prétendue tacite prolongation du bail commercial portant sur les locaux sis 32 boulevard Jean Jaurès – 92110 Clichy,

CONDAMNER la société 9 AUTEL au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle et provisionnelle égale à la somme de 95.663 euros HT/HC/an, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [S] [A], en deniers et quittances, à compter du 2 avril 2018,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal judiciaire de céans avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société 9AUTEL à compter du 2 avril 2018, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant à la juridiction compétente de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due aux consorts [X] à compter de l’expiration du bail commercial dont s’agit ;

CONDAMNER la société 9AUTEL, à verser à [O] [X] et à Monsieur [U] [X] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE que les dépens suivront le sort du Jugement au fond.

Suivant dernières conclusions en réplique sur l’incident notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la société 9AUTEL demande au juge de la mise en état, de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER Messieurs [O] et [U] [X] de leur demande de voir l’action engagée par la société 9AUTEL prescrite et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTER Messieurs [O] et [U] [X] de leur demande de désignation d’un expert afin d’estimer l’indemnité d’occupation,

DEBOUTER Messieurs [O] et [U] [X] de leur demande de faire fixer une indemnité d’occupation provisionnelle,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire, il venait à être considéré que le bail a pris fin,

REJETER comme prescrite la demande de Messieurs [O] et [U] [X] de voir désigner un expert afin d’estimer l’indemnité d’occupation,

REJETER comme prescrite la demande de Messieurs [O] et [U] [X] de voir fixer une indemnité d’occupation provisionnelle.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement Messieurs [O] et [U] [X] au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RENVOYER l’affaire à la mise en état en faisant injonction aux consorts [W] de conclure au fond,

La société MENDJEZAR n’a pas conclu sur la fin de non-recevoir opposée à la société 9AUTEL.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions d’incident précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, plaidé le 06 février 2025, a été mis en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que la société MENDJEZAR n’a élevé aucune prétention dans le cadre du présent incident. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le rejet de ses demandes en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 03 avril 2023, comme le sollicitent les consorts [X].

Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à l’issue de l’audience de plaidoirie sur l’incident, le juge de la mise en état a, par bulletin en date du 06 février 2025, invité les parties à formuler leurs observations sur les deux points suivants au plus tard le 14 février 2025 :

— la société 9AUTEL peut-elle invoquer la nullité de la demande de renouvellement du bail ou de ces effets, signifiée par son auteur la société Mendjezar au notaire chargé de la succession au regard des principes “ nemo + juris” et “nemo auditur…”?

— la société 9AUTEL peut-elle contester les conséquences du refus de renouvellement signifiées par actes d’huissier en date du 14 juin 2018 et 19 juillet 2018 pour soutenir que le bail se poursuit ?

Par messages électroniques en date des 13 et 14 février 2025, les consorts [X] et la société 9AUTEL ont respectivement transmis une note en délibéré en réponse à la demande du juge de la mise en état.

Ces notes en délibéré, qui ont été autorisées, sont recevables et il en sera donc tenu compte dans la présente décision.

Sur la recevabilité des demandes formées par la société 9AUTEL

Les consorts [X] excipent de l’irrecevabilité des demandes formées par la société 9AUTEL à leur encontre. Ils soutiennent essentiellement qu’elles se heurtent à la prescription biennale résultant des dispositions d’ordre public de l’article L145-60 du code de commerce, qui s’applique à toutes les actions fondées sur le statut de baux commerciaux telles que celles portant sur la fixation d’une indemnité d’éviction ou la nullité d’un congé ou d’une demande renouvellement de bail (Pourvois n°14-23134, n°04-16591 et n°71-10913). Ils rappellent que la société MENDJEZAR a été déclarée irrecevable en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction faute de qualité à agir à la date de la délivrance de l’assignation du 12 juin 2020, par ordonnance du juge de la mise en état en date du 03 avril 2024, qui a autorité de la chose jugée en l’absence d’appel introduit à son encontre après sa signification par voie de commissaire de justice ce, en raison du fait que la société 9AUTEL a été subrogée dans ses droits et obligations le 31 octobre 2019, jour où elle a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Ils soutiennent que la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société 9AUTEL, lors de son intervention volontaire à la procédure en date du 15 décembre 2021 est tardive, pour avoir été introduite plus de deux années après le refus de renouvellement. Ils affirment en outre que la demande introduite par la société 9AUTEL à leur encontre, le 15 février 2023 tendant à voir annuler la demande de renouvellement formée par la société MENDJEZAR, le 16 mars 2018, auprès du notaire en charge de la succession de Mme [B] a aussi été introduite hors délai. Selon eux, cette action aurait dû, pour être recevable, être introduite dans le délai de deux années, à compter de l’acte contesté, soit au plus tard le 17 mars 2020.

Ils ajoutent que la demande de renouvellement de bail a valablement été adressée au notaire en charge de la succession de Mme [B], et qu’en tout état de cause, seule la bailleresse protégée par les dispositions légales, aurait pu contester le mandat du notaire pour recevoir l’acte, ce qu’elle n’a pas fait, bien au contraire puisque Mme [X] a répondu à la société MENDJEZAR dans le délai de trois mois de sa demande. Ils soulignent aussi, que la société 9AUTEL était parfaitement informée dans l’acte d’achat de son fonds, tant de la demande de renouvellement de bail formée par la venderesse, que du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes opposé par la bailleresse, de sorte qu’elle pouvait agir dans le délai de prescription biennale, à supposer qu’elle puisse contester la validité de l’acte émanant de son auteur, dans les droits et obligations duquel elle est subrogée.

La société 9AUTEL résiste aux fins de non-recevoir qui lui sont opposées en arguant que c’est à tort que le juge de la mise en état a, dans son ordonnance en date du 25 novembre 2024, fait état d’un congé-refus émanant de la bailleresse alors que Mme [X] n’a signifié aucun congé au preneur tel que prévu à l’article L145-9 du code de commerce et qu’elle s’est contentée de refuser le renouvellement de bail demandé par la société MENDJEZAR. Elle en déduit qu’elle est fondée, en application de L145-10 du code de commerce, à soutenir que ladite demande de renouvellement qui a été adressée au notaire en charge de la succession de Mme [B] est irrégulière pour n’avoir pas été soumise à la bailleresse, de sorte qu’elle n’a pu valablement mettre un terme au bail en cours qui s’est poursuivi depuis le 16 mars 2018, par tacite prolongation. Elle se prévaut de la jurisprudence de la Cour de cassation, selon elle transposable en l’espèce, qui a cassé un arrêt d’appel qui avait déclaré régulière une demande de renouvellement de bail signifiée à une société prise en la personne de sa dirigeante et non pas à la dirigeante elle-même, personne physique qui était seule propriétaire des lieux loués (Pourvoi n°04-11591), ainsi que de la jurisprudence selon laquelle la demande de renouvellement ne peut être faite à domicile élu chez l’huissier en charge de l’exécution d’un commandement de payer, ni à l’avocat du bailleur.

Elle précise qu’à la date de la demande de renouvellement du bail formée par la société MENDJEZAR auprès du notaire en charge de la succession, l’Association FRANCE TERRE D’ASILE, bénéficiaire d’un leg particulier portant sur l’immeuble de la part de feue Mme [B], était l’unique bailleresse ; que ledit leg a ensuite été révoqué par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 31 mai 2018 par le tribunal de grande instance de PARIS qui a été confirmé le 26 février 2020 par arrêt de la cour d’appel de PARIS ; et que l’attestation notariée de remise du leg à Mme [X] a été établie le 04 mai 2021. Elle tire argument du fait que la demande de renouvellement litigieuse n’a été formulée ni auprès de l’Association FRANCE TERRE D’ASILE ni auprès de Mme [X], mais adressée à l’étude en charge de la succession, sans même préciser « es qualités ».Elle en déduit qu’elle peut valablement invoquer la poursuite du bail en cours au 16 mars 2018, et qu’aucune prescription biennale ne peut lui être opposée ni concernant son action annulation de la demande de renouvellement de bail, ni concernant la demande d’indemnité d’éviction, puisqu’il n’a pas été mis régulièrement un terme au bail qui s’est poursuivi depuis lors.

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er septembre 2023, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

S’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. Cette décision du juge de la mise en état constitue une mesure d’administration judiciaire.

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

L’article L145-9 du même code dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédent.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L145-10 du même code ajoute qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En application de ces textes, il est constant que la demande de renouvellement de bail commercial doit être adressée par le preneur au bailleur, ou à son mandataire, pour être régulière.

De plus, il est admis que le refus de renouvellement opposé par le bailleur produit les mêmes effets qu’un congé.

L’article L145-14 du même code précise par ailleurs, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du même code prévoit enfin qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, eu égard à la complexité du moyen soulevé, qui requiert l’analyse de la validité de la demande de renouvellement du bail formée par la société MENDJEZAR entre les mains du notaire chargé de la succession de feue Mme [B], laquelle échappe au juge de la mise en état, la fin de non-recevoir élevée par les consorts [X] fondée sur la prescription biennale applicable aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux, sera renvoyée pour examen par le tribunal, lorsqu’il statuera sur le fond du litige.

Partant, les parties devront reprendre la fin de non-recevoir invoquée et la réplique à celle-ci dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur la condamnation provisionnelle de la société 9AUTEL

Les consorts [X] demandent, au terme du dispositif de leurs écritures, qui lie le juge de la mise en état, de condamner la société 9AUTEL à leur verser une indemnité d’occupation annuelle et provisionnelle égale à la somme de 95.663 euros HT/HC/an, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [S] [A], en deniers et quittances, à compter du 2 avril 2018 et de désigner un expert judiciaire chargé de statuer sur l’indemnité d’occupation due par la société 9AUTEL à compter du 2 avril 2018 et, plus généralement, de réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant à la juridiction compétente de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due aux consorts [X] à compter de l’expiration du bail commercial.

La société 9AUTEL conclut au débouté des consorts [X].

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

3° accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, il a été précédemment renvoyé au tribunal pour statuer sur la régularité de la demande de renouvellement de bail adressée au notaire en charge de la succession de feue Mme [B].

Il en résulte qu’il n’est pas établi, à ce stade, avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état, que la société 9AUTEL serait redevable d’une indemnité d’occupation, excluant que les demandes de condamnation provisionnelle et d’expertise judiciaire de ce chef puissent être accueillies.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées à ce stade de la procédure.

Enfin, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par décision contradictoire non susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 789 in fine et 537 du code de procédure civile,

ORDONNE qu’il sera statué sur la fin de non-recevoir élevée par M. [O] [X] et M. [U] [X] à l’encontre de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction, d’une part, et de l’action en annulation de la demande de renouvellement de bail, d’autre part, en application de l’article L145-60 du code de commerce, par devant le tribunal,

INVITE les parties à reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement,

ORDONNE que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 18 décembre 2025 à 9H30 pour clôture de la procédure, avec fixation du calendrier procédural suivant :

— conclusions récapitulatives en demande de la société 9AUTEL incluant la fin de non-recevoir avant le 15 juin 2025,

— conclusions récapitulatives éventuelles de la société MENDJEZAR avant le 31 juillet 2025,

— conclusions récapitulatives en défense de M. [O] [X] et M. [U] [X], incluant la fin de non-recevoir avant le 31 octobre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Frantz FICADIERE

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES