Minute N° 25/00164

15 Mai 2025

SERVICE DES RÉFÉRÉS

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N° RG 24/00245 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DP4I

Copie certifiée conforme

le 15/05/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 15/05/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 15/05/2025

à M^e COLLET

EXPERTISE

délai 12 mois

provision 5000€

par Mme [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 3 Avril 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Madame [L] [C] veuve [J], née le 12 Octobre 1972 à [Localité 19], demeurant [Adresse 14]

Rep/assistant : Maître Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

S.C.I. COGIN, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 13]

Rep/assistant : Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

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Faits, procédure et prétentions

Mme [L] [J] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 8] [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] n°[Cadastre 5].

La parcelle contigüe, cadastrée section AB n°[Cadastre 6], est la propriété de la SCI COGIN.

Le 22 avril 2024, la SCI COGIN a obtenu un permis de construire valant démolition pour la construction d’un commerce et de deux logements. Mme [J] a contesté la délivrance de ce permis de construire devant le tribunal administratif de Rennes qui, par décision du 29 juillet 2024, a rejeté ses demandes.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Mme [L] [J] a fait assigner la SCI COGIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/245) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 28 mars 2025, de :

A titre principal, ordonner une expertise et désigner un expert avec pour mission de :se rendre sur place, [Adresse 10] [Localité 20] [Adresse 7] ;entendre les parties et tous sachants ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission ;se prononcer sur l’acquisition, par prescription trentenaire, d’une servitude de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] – et supportée par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6], sise [Adresse 12] ;se prononcer sur l’atteinte portée, la perte de commodité subie quant à la l’exercice des servitudes de passage et de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] – et supportées par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6], sise [Adresse 12] ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires – et conformes aux dispositions du code civil en matière de vues – pour remédier aux atteinte portée aux servitudes de passage et de vue précitée, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de remédier audites atteintes ;décrire les désordres affectant la propriété de Mme [J] tels que dénoncés dans le présent acte et dans le constat du 26 novembre 2024 (perte de luminosité, enduit dégradé, ventouse de chaudière et canalisation d’eaux usées obstruées et fissures de la cheminée) ;en rechercher les causes ;se prononcer sur les imputabilités retenues ;évaluer tous les postes de préjudices ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et, faire toutes constatations de nature à permettre à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;dans les limites de cette mission, répondre aux dires et observations des parties ;de ces opérations, dresser un rapport écrit qui sera déposé au greffe du tribunal dans un délai de trois mois à compter de l’avis de versement de la consignation. A titre subsidiaire, ordonner une mesure de consultation par un expert désigné au contradictoire de toutes les parties à l’instance, avec pour mission de : se rendre sur place, [Adresse 11] ;entendre les parties et tous sachants ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission ;se prononcer sur l’acquisition, par prescription trentenaire, d’une servitude de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] – et supportée par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6], sise [Adresse 12] ;se prononcer sur l’atteinte portée, la perte de commodité subie quant à la l’exercice des servitudes de passage et de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] – et supportées par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6], sise [Adresse 12] ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires – et conformes aux dispositions du code civil en matière de vues – pour remédier aux atteinte portée aux servitudes de passage et de vue précitée, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de remédier audites atteintes – de décrire les désordres affectant la propriété de Mme [J] tels que dénoncés dans le présent acte et dans le constat du 26 novembre 2024 (perte de luminosité, enduit dégradé, ventouse de chaudière et canalisation d’eaux usées obstruées et fissures de la cheminée) ;en rechercher les causes ;évaluer tous les postes de préjudices ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;établir un pré-rapport sur la base duquel les parties rencontreront un médiateur. Ordonner que, à défaut d’accord, l’expert judiciaire précédemment désigné achèvera sa mission ;En tout état de cause, débouter la SCI COGIN de l’ensemble de ses demandes contraires aux présentes écritures ;Condamner la SCI COGIN au versement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Sébastien COLLET conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2025, la SCI COGIN demande au juge des référés de débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes et de condamner cette dernière au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

Mme [J] fait valoir que les travaux réalisés par la SCI COGIN, et notamment l’édification d’un porche fermé sur la servitude de passage dont son fonds bénéficie au préjudice du fonds de la SCI COGIN portent atteinte à la servitude de vue et de passage, et entraînent une perte d’ensoleillement.

Elle ajoute qu’elle a subi des dégradations au niveau de son pignon et que du fait de l’édification du porche, la ventouse de la chaudière est désormais située dans un espace fermé ce qui n’est pas conforme aux normes. Elle mentionne également l’absence de protection du réseau d’eaux usées.

La SCI COGIN conclut au rejet de la demande d’expertise, arguant que Mme [J] ne démontre pas qu’elle bénéficie d’une servitude de vue, si bien que l’expert ne pourrait pas se prononcer sur les atteintes alléguées. Elle ajoute que son propre titre ne mentionne ni l’existence d’une servitude de passage, ni l’existence d’une servitude de vue. Concernant la servitude de passage, elle ajoute que le titre produit par Mme [J] n’évoque pas son assiette et cette dernière ne démontre pas que les travaux aggraveraient ce droit de passage. La SCI COGIN conteste les désordres allégués par Mme [J], et prétend que des éléments du fonds de Mme [J] empiètent sur son fonds, notamment la ventouse de la chaudière, ainsi que son regard d’évacuation des eaux.

Il est constant que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater l’existence d’une servitude de passage dans le titre du fonds servant ou du fait d’une publicité foncière et nullement rechercher, en analysant les actes de propriétés, si une propriété bénéficie d’une servitude conventionnelle, ce qui ressort de la compétence exclusive du juge du fond.

Il résulte de l’acte notarié conclu le 29 octobre 1952 contenant vente par M. et Mme [I] [V] au profit de M. et Mme [B] [Z] de l’immeuble non bâti cadastré section [Cadastre 15] n°[Cadastre 5] stipulant : « un terrain propre à bâtir d’une contenance d’après mesurage récent de cent soixante quatorze mètres carrés six décimètres carrés joignant du nord M. [N], de l’est la [Adresse 18], du sud un passage restant la propriété de M. et Mme [V] vendeurs, mais sur lequel les acquéreurs auront un droit de passage, ainsi qu’un droit de vue et d’ouverture ; et de l’ouest Mademoiselle [U] ».

Cet acte a été publié au registre de la conservation des hypothèques le 10 novembre 1952.

Dès lors, les servitudes de passage et de vue dont bénéficie le fonds de Mme [J] apparaissent établies avec l’évidence requise en référé, et cela même si elles ne sont pas évoquées dans le titre de la SCI COGIN.

Il ressort du procès-verbal établi par Me [P] le 6 novembre 2024 que l’édification du porche par la SCI COGIN a modifié la configuration des lieux, réduisant notamment l’ensoleillement dont bénéficiait Mme [J] à travers la fenêtre de la cuisine qui donne sur la servitude de passage. En outre, le commissaire de justice a constaté des coulures sur le pignon du fonds de Mme [J], que l’évacuation de la chaudière se trouvait juste en-dessous du plafond de la nouvelle construction et que l’évacuation des eaux usées était actuellement obstruée par des débris au niveau de la servitude.

Concernant la servitude de passage, il apparaît que si l’édification du porche n’en a pas obstrué l’accès, elle en a modifié l’assiette.

Au regard de ces éléments, Mme [J] justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qui sera ordonnée.

Mme [J] prétend que les travaux entrepris par la SCI COGIN ont occasionné une fissure sur la base de sa cheminée. Cependant, les captures d’écran produites par la SCI COGIN démontrent que cette fissure est antérieure aux travaux qu’elle a entrepris. Sa demande d’expertise à ce titre sera donc rejetée.

Sur la mission de l’expert

Selon l’article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis et ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Mme [J] demande au juge des référés de donner pour mission à l’expert de se prononcer sur l’acquisition, par prescription trentenaire, d’une servitude de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section AB [Cadastre 5] – et supportée par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6], sise [Adresse 12].

En vertu des dispositions précitée, une telle demande sera rejetée, dès lors qu’il n’appartient pas à l’expert de porter une appréciation d’ordre juridique et de se prononcer sur l’acquisition d’une servitude par prescription.

Sur les autres demandes

Les responsabilités n’étant pas établies, il y a lieu de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge de Mme [J], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder, M. [G] [R], [Adresse 4], [Courriel 22] ; tél : [XXXXXXXX01] et à défaut M. [M] [O], [Adresse 3], [XXXXXXXX02], [Courriel 16], avec la mission suivante :

se rendre sur place, [Adresse 9], à [Localité 21] ;entendre les parties et tous sachants ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission ;se prononcer sur l’atteinte portée, la perte de commodité subie quant à la l’exercice des servitudes de passage et de vue bénéficiant au fonds [J] – parcelle cadastrée section [Cadastre 15] [Cadastre 5] – et supportées par le fonds de SCI COGIN, parcelle cadastrée section [Cadastre 15] [Cadastre 6], sise [Adresse 12] ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires – et conformes aux dispositions du code civil en matière de vues – pour remédier aux atteinte portée aux servitudes de passage et de vue précitée, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de remédier audites atteintes ;décrire les désordres affectant la propriété de Mme [J] tels que dénoncés dans le constat du 26 novembre 2024 (perte de luminosité, enduit dégradé, ventouse de chaudière et canalisation d’eaux usées obstruées et fissures de la cheminée) ;en rechercher les causes ;se prononcer sur les imputabilités retenues ;évaluer tous les postes de préjudices ;indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état, et s’il y a lieu le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et, faire toutes constatations de nature à permettre à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;dans les limites de cette mission, répondre aux dires et observations des parties ;de ces opérations, dresser un rapport écrit qui sera déposé au greffe du tribunal dans un délai de trois mois à compter de l’avis de versement de la consignation.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DOUZE mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par Mme [J] qui devra consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement (RIB à demander à la régie : [Courriel 17]) adressé au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que:

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de Mme [J], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés