TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [F]

[H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09741 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DYP

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09741 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DYP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 16 août 2010, l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [R] [F] et Mme [H] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 710,27 euros, hors charges.

Par contrat du 20 août 2021, le bailleur a en outre consenti à M. [R] [F] et Mme [H] [F] un bail portant sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 62,18 euros, incluant les charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2752,99 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [F] et Mme [H] [F] le 10 juin 2024.

Par assignation du 1er octobre 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats, à titre subsidiaire, prononcer leur résiliation judiciaire, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder, sans délai, à l’expulsion de M. [R] [F] et de Mme [H] [F], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des revalorisations et charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,

—  3126,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2752,99 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

A cette audience, l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2025, s’élève à 2221,78 euros. L’établissement [Localité 6] HABITAT OPH accepte le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse présente à l’audience, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [F] demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 36 mois.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [R] [F] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les deux baux, impartissant aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2752,99 euros, leur a été signifié 7 juin 2024.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 2752,99 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, M. [R] [F] et Mme [H] [F] lui devaient la somme de 2221,78 euros, et de 1875,35 euros soustraction faite des frais de recouvrement.

M. [R] [F] et Mme [H] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la spmme de somme de 1875,35 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 1 octobre 2024, date de l’assignation, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [F] et Mme [H] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [H] [F], qu’elle cumule aujourd’hui plusieurs emplois aux fins de résorber sa dette, et qu’elle elle ainsi peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [R] [F] et Mme [H] [F] à se libérer de leur dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [F] et Mme [H] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 16 août 2010 et le 20 août 2021 entre l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et M. [R] [F] et Mme [H] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] au [Adresse 5] sont résiliés depuis le 8 août 2024,

CONDAMNE solidairement M. [R] [F] et Mme [H] [F] à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 1875,35 euros (mille huit cent soixante-quinze euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur leur arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1 octobre 2024,

AUTORISE M. [R] [F] et Mme [H] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [F] et Mme [H] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 8 août 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et Mme [H] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [F] et Mme [H] [F] seront condamnés à verser à l’établissement [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [R] [F] et Mme [H] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et celui de l’assignation du 1er octobre 2024,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge