TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/01718 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DRQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA de l’ASSOCIATION DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [J] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [U] [J] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 octobre 2018, l’Office public de l’Habitat 13 Habitat, a donné à bail à Monsieur [E] [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], dans le [Localité 5], pour un loyer mensuel de 381,22 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 13 Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O], en date du 4 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, la société 13 Habitat, Office public de l’habitat, a fait assigner Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 4 novembre 2022 dans les délais légaux ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, des lieux loués ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme provisionnelle de 1 557,69 euros comptes arrêtés au 11 janvier 2023, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, outre sa revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été établi le 18 janvier 2023.

Appelée à l’audience du 22 juin 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois notamment pour la production de pièces, dont le justificatif du fondement de la demande condamnation solidaire des défendeurs, le contrat de bail n’étant pas signé par la défenderesse, pour être finalement retenue à l’audience du 20 juin 2024.

Représentée par son conseil, la société 13 Habitat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11 317,68 euros, selon décompte en date du 10 juin 2024.

Madame [U] [J] [O], présente à l’audience initiale et à celle du 23 novembre 2023, n’a pas comparu et n’a pas été représentée aux audiences suivantes.

Monsieur [E] [J] [O], bien que cité régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 17 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2022, pour la somme en principal de 1 005,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 janvier 2023.

Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 220 du Code civil, les époux sont solidairement responsables pour les frais pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En l’espèce, la société bailleresse justifie du livret de famille des époux [J] [O], le nom de naissance de la défenderesse étant [W]. Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] sont donc solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation, soit la somme de 662,64 euros actuellement, et de condamner Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] restent devoir la somme de 11 317,68 euros déduction faite des frais de procédure, à la date du 10 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 11 317,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 sur la somme de 1557,69 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’expulsion à venir prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] seront en outre condamnés à payer à la société 13 Habitat la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2018 entre la société 13 Habitat et Monsieur [E] [J] [O] concernant le logement, situé [Adresse 3], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 4 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, avec indexation, soit six cents soixante-deux euros et soixante-quatre centimes (662,64 euros) à ce jour, à compter du 4 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] à verser à la société 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de onze-mille-trois-cent-dix-sept euros et soixante-huit centimes (11 317,68 euros) décompte arrêté au 10 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023 sur la somme de 1 557,69 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] née [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande relative aux frais d’expulsion à venir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] [O] et Madame [U] [J] [O] à payer à la société 13 Habitat la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE