SERVICE DES RÉFÉRÉS

09 Juillet 2025

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N° RG 24/00185 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DO7T

Copie certifiée conforme

le 09/07/2025

à service expertise *3

Copie dématérialisée

le 09/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 09/07/2025

à M^e SEBAL

à M^e GARNIER

EXPERTISE

délai mois

provision €

par Mme [Y] [Z] épouse [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Madame [Y] [Z] épouse [B], née le 10 Septembre 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

Madame [R] [M], née le 28 Septembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

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Faits, procédure et prétentions

Mme [Y] [B] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 10], cadastrée section AO n°[Cadastre 6]. Mme [R] [M] est propriétaire de la parcelle voisine, située [Adresse 4] à [Localité 10] et cadastrée section AO n°[Cadastre 5].

Mme [Y] [B] a entrepris des travaux de sa maison, obtenant le 4 mai 2021 un permis de construire de rénovation et extension de sa maison et de démolition du garage et des annexes.

Suivant courrier recommandé du 8 février 2023, Mme [R] [M] a informé Mme [Y] [B] de ce que les travaux réalisés ont entrainé un débord des fondations en béton sur sa propriété. Mme [R] [M] a demandé à Mme [Y] [B] de remettre en état les lieux après avoir préalablement mandaté un expert pour procéder à un contrôle de l’implantation et objectiver la profondeur et l’étendue de l’empiètement. Mme [Y] [B] a fait constater cet empiètement par commissaire de justice le 31 mars 2023.

Par courrier recommandé du 28 juin 2023, Mme [Y] [B] a mis en demeure Mme [R] [M] d’avoir à lui faire parvenir son accord afin que les entreprises mandatées par elle accèdent à sa propriété pour :

— Le retrait du débord en béton,

— La réalisation d’une étanchéité et d’un enduit de soubassement avec remise en état de la terre végétale ;

— La réalisation de l’enduit extérieur et la remise en état complète de son terrain.

Mme [Y] [B] et Mme [R] [M] ne parvenant pas à un accord sur les modalités de réalisation des travaux, la première, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, a fait assigner Mme [R] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°24/185) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 11 avril 2025, de :

— Lui décerner acte de ce qu’elle s’engage à

o Faire installer par la SARL LA PETITE MACONNERIE RENNAISE une barrière de sécurité en retrait d’un mètre sur la propriété de Mme [R] [M] pour l’exécution des travaux, laquelle sera enlevée une fois les travaux achevés, ainsi que la remise en état du terrain de Mme [R] [M] après travaux ;

o Faire respecter par la SARL LA PETITE MACONNERIE RENNAISE les préconisations de M. [N], expert mandaté par Mme [R] [M], qui figurent dans son rapport du 14 mars 2024 à savoir :

— Le respect des conditions d’ancrage identiques à celle du garage de Mme [Y] [B], sur la base de l’étude géotechnique d’avant-projet effectuée le 17 septembre 2021 par la société APOGEA,

— L’élévation d’un mur de parpaings d’épaisseur de 15 cm,

— L’étaiement intérieur de la charpente,

— La dépose du pignon Ouest de l’appentis,

— La découpage du dallage dans l’épaisseur du pignon,

— La préparation et mise en place de longrine sur puits en fondation pignon,

— L’élévation de parpaings en réfection du pignon Ouest de l’appentis,

— Le raccord dallage intérieur de l’appentis,

— Le tout sous les conditions de sécurité maximum.

— Enjoindre à Mme [R] [M] de laisser libre accès à sa propriété, cadastrée section AO n°[Cadastre 5] à Mme [Y] [B], ainsi qu’aux entreprises mandatées par cette dernière, pour procéder à la réalisation des travaux précités, ce sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée ;

— Condamner, en outre, Mme [R] [M] à lui verser une somme de 30.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— Débouter Mme [R] [M] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

— Condamner Mme [R] [M] à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 18 juin 2025, Mme [R] [M] demande au juge des référés de :

— Lui décerner acte qu’elle accepte de donner accès à Mme [Y] [B], ainsi qu’aux entreprises mandatées par cette dernière, pour la seule destruction de l’empiètement et la réfection de l’atelier à l’exclusion de tous autres travaux au bénéfice de Mme [B], aux seules conditions suivantes :

— Toute intervention est conditionnée à la présence de Mme [R] [M] ou de son conjoint, outre un délai de prévenance de 15 jours par rapport à la date de démarrage des travaux par mail à l’attention de Mme [M] ;

— Toute intervention ne pourra avoir lieu que du lundi au vendredi de 9 heures à 17 heures;

— Limiter l’intervention de Mme [B] à 15 jours maximum sur la propriété [M] ;

— L’accès au chantier, pour la suppression de l’empiètement et la reprise de l’atelier se fera exclusivement par la propriété [B] ;

— La souscription de toute assurance de nature à la garantir de toutes dégradations survenues sur la parcelle, propriété de Mme [M], notamment Tous Risques Chantier ;

— Le respect des préconisations de M. [N] dans son rapport du 14 mars 2024, savoir:

o Le respect des conditions d’ancrage identiques à celle du garage [B], sur la base d’une étude géotechnique effectuée avant tous travaux aux frais exclusifs de Mme [B],

o L’élévation d’un mur d’épaisseur de 15 cm,

o L’étaiement intérieur de la charpente,

o La dépose du pignon Ouest de l’appentis,

o La découpe du dallage dans l’épaisseur du pignon,

o La préparation et mise en place de longrine sur puits en fondation pignon,

o L’élévation de parpaings en réfection du pignon Ouest de l’appentis,

o Le raccord dallage intérieur de l’appentis,

o Le tout sous les conditions de sécurité maximum.

— Condamner Mme [B] à procéder aux travaux de reprise suivants : réfection du composteur avec une hauteur de deux parpaings en s’alignant sur la bordure actuelle, remise en état des bordures dans l’alignement des existantes, remblaiement du terrain avec de la terre naturelle, réfection des joints de dallage manquant ;

— Dire que le non-respect de ces conditions entrainera le refus immédiat de tout accès et intervention ultérieure sur la propriété [M] ;

— En toute hypothèse, condamner Mme [B] à payer à Mme [M] la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice subsidiairement 9.000 euros si les travaux de remise en état devaient réalisés dans le cadre des travaux de reprise, outre la somme de 4.000 euros au titre des frais d’avocat ainsi que les dépens ;

— Débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, notamment sa demande d’indemnisation provisionnelle.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge des référés a ordonné une médiation entre les parties, laquelle a été prorogée pour trois mois le 30 janvier 2025. Suite à l’échec de la médiation, l’affaire était rappelée à l’audience des référés du 24 avril 2025.

A l’audience des référés du 19 juin 2025, les parties maintiennent leurs demandes. Mme [B] fait valoir que les travaux ont pris 18 mois de retard lui occasionnant un préjudice de jouissance équivalent à 30.000 euros. Elle demande au juge des référés d’enjoindre à Mme [M] de laisser les entreprises accéder à sa propriété pour effectuer les travaux.

Mme [M] n’est pas opposée à une autorisation temporaire de passage si elle est suffisamment encadrée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées et soutenues à l’audience des référés du 19 juin 2025, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la réalisation des travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bénéfice de « tour d’échelle » s’analyse en une faculté offerte au propriétaire d’un bâtiment édifié en limite séparative d’un fonds voisin d’accéder à celui-ci afin de réaliser les travaux nécessaires à l’entretien de son immeuble.

Il est constant que le juge peut autoriser le passage sur la propriété d’autrui pour la réalisation de travaux, sous réserve de la démonstration des éléments suivants :

— Le caractère indispensable des travaux ;

— L’impossibilité de pratiquer les travaux autrement qu’à partir du fonds voisin, même au prix d’un coût plus onéreux ;

— La gêne et le préjudice du propriétaire du fonds voisin doivent être proportionnés à l’intérêt de l’auteur des travaux ;

— Les éventuels dommages ou troubles de jouissance doivent donner lieu à une juste et raisonnable indemnité.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que les travaux de démolition de l’empiètement et de réfection de l’atelier de Mme [M] soient réalisés selon le protocole établi par M. [P], architecte en charge de la construction de Mme [B], et amendé par les préconisations de M. [V] [N], expert mandaté par Mme [R] [M], à savoir :

— Le respect des conditions d’ancrage identiques à celle du garage [B], sur la base d’une étude géotechnique effectuée avant tous travaux aux frais exclusifs de Mme [B],

— L’élévation d’un mur d’épaisseur de 15 cm,

— L’étaiement intérieur de la charpente,

— La dépose du pignon Ouest de l’appentis,

— La découpe du dallage dans l’épaisseur du pignon,

— La préparation et mise en place de longrine sur puits en fondation pignon,

— L’élévation de parpaings en réfection du pignon Ouest de l’appentis,

— Le raccord dallage intérieur de l’appentis,

— Le tout sous les conditions de sécurité maximum.

*

Mme [M] demande au juge des référés d’ordonner les travaux aux conditions supplémentaires suivantes :

— Toute intervention est conditionnée à sa présence ou celle de son conjoint, outre un délai de prévenance de 15 jours par rapport à la date de démarrage des travaux par courriel à son attention ;

— Toute intervention ne pourra avoir lieu que du lundi au vendredi de 9 heures à 17 heures;

— Limiter l’intervention de Mme [B] à 15 jours maximum sur la propriété [M] ;

— L’accès au chantier, pour la suppression de l’empiètement et la reprise de l’atelier se fera exclusivement par la propriété [B] ;

— La souscription de toute assurance de nature à la garantir de toutes dégradations survenues sur la parcelle, propriété de Mme [M], notamment Tous Risques Chantier.

Mme [B] sollicite de lui décerner acte qu’elle s’engage à faire installer une barrière de sécurité en retrait d’un mètre sur la propriété de Mme [R] [M] pour l’exécution des travaux, laquelle sera enlevée une fois les travaux achevés, ainsi qu’à remettre en état le terrain de Mme [R] [M] après travaux.

En l’espèce, les travaux entrepris par Mme [B] ont été à l’origine du litige, dès lors qu’ils ont créé un débord sur la propriété de Mme [M], lequel a entraîné la fissuration des façades Nord et Sud de la dépendance de Mme [M].

Dès lors, il convient de faire droit aux demandes de Mme [M], sauf celle tendant à ordonner que la reprise de l’atelier se fera exclusivement par la propriété de Mme [B]. En effet, il apparaît nécessaire que Mme [M] permette aux ouvriers mandatés par Mme [B] d’accéder à sa propriété en vue de reconstruire l’appentis.

Il appartiendra ainsi à Mme [B] de faire installer une barrière de sécurité en retrait d’un mètre sur la propriété de Mme [R] [M] pour l’exécution des travaux, laquelle sera enlevée une fois les travaux achevés. Il y a également lieu d’enjoindre à Mme [B] de remettre en état le terrain de Mme [M] après les travaux.

La remise en état du terrain de Mme [M] comprendra la réfection du composteur avec une hauteur de deux parpaings, en s’alignant sur la bordure actuelle, la remise en état des bordures dans l’alignement de celles existantes, le remblaiement du terrain avec de la terre naturelle et la réfection des joints de dallage manquant.

En outre, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes provisionnelles

1) Sur la demande de Mme [B]

En l’espèce, il est incontestable que les travaux entrepris par Mme [B] ont été à l’origine du litige, dès lors qu’ils ont créé un débord sur la propriété de Mme [M], lequel a entraîné la fissuration des façades Nord et Sud de la dépendance de Mme [M].

Au regard de ces éléments, Mme [B] ne peut imputer à Mme [M] le retard pris dans son chantier. Sa demande provisionnelle sera donc rejetée.

2) Sur la demande de Mme [M]

Mme [M] sollicite à titre principal le paiement de la somme provisionnelle de 10.000 euros en indemnisation de son préjudice, et 9.000 euros à titre subsidiaire.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que les travaux réalisés par Mme [B] ont entraîné :

— La démolition du bac à compost maçonné,

— La destruction de divers végétaux (Glycine bleue, Clématite Piilu), un treillis et des massifs de plantes vivaces (Muguets, campanules) ainsi qu’une glycine quarantenaire de plus de 6 mètres,

— La perte de terre végétale,

— La destruction d’une allée bétonnée et bordure.

Mme [M] précise qu’elle évalue la réfection et remise en état de ces éléments à 1.000 euros. Elle indique que les interventions de Me [C], commissaire de justice et de M. [N], expert amiable, ont été facturés à hauteur de 2.127 euros. Elle ajoute enfin qu’elle a été privée de la jouissance de son jardin et qu’elle a subi pendant de nombreux mois les désagréments d’un chantier à proximité immédiate de sa propriété. En outre, elle sollicite la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour avoir à supporter le passage provisoire sur son terrain.

En l’espèce, les travaux réalisés par Mme [B] ont entraîné des dommages sur la propriété de Mme [M] dont certains ont vocation à être réparés, tels que la démolition du bac à compost maçonné ou la destruction de l’allée bétonnée et de la bordure, de sorte que Mme [M] n’est pas fondée à demander une indemnisation pour ces éléments.

Cependant, la destruction des végétaux, les honoraires de M. [N] (1.199,40 euros) et du commissaire de justice (309,20 €), ainsi que la perte de jouissance d’une partie de son terrain justifient d’allouer à Mme [M] une provision globale de 2.800 euros, laquelle ne se heurte pas à une contestation sérieuse.

Il est constant que le bénéfice de la servitude du tour d’échelle suppose le paiement d’une juste et préalable indemnité au regard du trouble de jouissance par le propriétaire du fonds qui la supporte.

En l’espèce, une indemnité provisionnelle de 800 euros sera allouée à Mme [M], en indemnisation du bénéfice du tour d’échelle.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient de condamner Mme [B] à verser à Mme [M] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront à la charge de Mme [B], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons, conformément à l’accord des parties, à Mme [Y] [B], ainsi qu’aux entreprises mandatées par cette dernière, de détruire l’empiètement et de procéder aux travaux de réfection de l’atelier du fonds de Mme [M] aux conditions suivantes :

— Le respect des conditions d’ancrage identiques à celle du garage [B], sur la base d’une étude géotechnique effectuée avant tous travaux aux frais exclusifs de Mme [B],

— L’élévation d’un mur d’épaisseur de 15 cm,

— L’étaiement intérieur de la charpente,

— La dépose du pignon Ouest de l’appentis,

— La découpe du dallage dans l’épaisseur du pignon,

— La préparation et mise en place de longrine sur puits en fondation pignon,

— L’élévation de parpaings en réfection du pignon Ouest de l’appentis,

— Le raccord dallage intérieur de l’appentis,

— Le tout sous les conditions de sécurité maximum.

Disons que pour procéder aux travaux :

— Toute intervention sera conditionnée à la présence de Mme [M] ou celle de son conjoint, outre un délai de prévenance de 15 jours par rapport à la date de démarrage des travaux par courriel à son attention ;

— Toute intervention ne pourra avoir lieu que du lundi au vendredi de 9 heures à 17 heures;

— L’intervention de Mme [B] sera limitée à 15 jours maximum sur la propriété de Mme [M] ;

— L’accès au chantier se fera dans la limite du possible par la propriété de Mme [B], étant précisé que Mme [R] [M] devra laisser libre accès à sa propriété, cadastrée section AO n°[Cadastre 5] à Mme [Y] [B], ainsi qu’aux entreprises mandatées par cette dernière, pour procéder à la réalisation des travaux devant être réalisés sur sa propriété ;

— Mme [B] et les entreprises mandatées par elle, devront installer une barrière de sécurité en retrait d’un mètre sur la propriété de Mme [R] [M] pour l’exécution des travaux, laquelle sera enlevée une fois les travaux achevés ;

— Mme [B] devra justifier de la souscription de toute assurance de nature à la garantir de toutes dégradations survenues sur la parcelle de Mme [M].

Disons que Mme [B] et les entreprises mandatées par elle devront une fois les travaux effectués, remettre en état le terrain de Mme [R] [M], cela comprenant :

— La réfection du composteur avec une hauteur de deux parpaings en s’alignant sur la bordure actuelle ;

— La remise en état des bordures dans l’alignement des existantes ;

— Le remblaiement du terrain avec de la terre naturelle ;

— La réfection des joints de dallage manquant.

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rejetons la demande provisionnelle de Mme [B] ;

Condamnons Mme [B] à verser à Mme [M] la somme provisionnelle de 2.800 euros au titre des préjudices occasionnés par les travaux litigieux ;

Condamnons Mme [B] à verser à Mme [M] la somme provisionnelle de 800 euros au titre l’indemnisation du tour d’échelle ;

Condamnons Mme [B] à verser à Mme [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [B] aux dépens.

Le greffier Le juge des référés