TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

N° RG 25/03552 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSP6

JUGEMENT DU :

02 Mars 2026

Syndic. de copro. [Adresse 4] sis [Adresse 5] [Localité 3] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

S.C.I. FNBP

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mars 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 05 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 4] sis [Adresse 6] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. FNBP

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 remis à l’étude, le SDC de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 10] à Cesson-Sévigné, représenté par son syndic, la société Foncia Armor, a assigné la Sci FNBP, devant le tribunal judiciaire de Rennes à son audience de procédure orale du 10 novembre 2025, aux fins de la voir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :

— condamner à lui verser la somme de 6.940,47 € suivant relevé de situation du 8 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner aux entiers dépens, et à lui verser la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête, le syndicat expose :

— que la Sci ne règle plus ses charges de copropriété depuis le mois de mars 2023,

— qu’elle ne se présente pas aux assemblées générales,

— qu’elle ne retire pas les recommandés qui lui sont adressés.

C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires serait recevable et bien fondé à solliciter sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal, outre des dommages et intérêts, le retard de paiement étant préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires, parce qu’il remet en cause l’équilibre de la trésorerie, et qu’il aggrave ses dépenses.

A l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a été reportée d’autorité au 5 janvier 2026, compte tenu des contraintes d’organisation de la juridiction.

A l’audience du 5 janvier 2026, la Sci FNBP n’était ni présente, ni représentée, ni excusée.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Armor, a comparu, représenté par son avocat.

Il a déposé des conclusions signifiées à la Sci FNBP le 24 décembre 2025, aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 6.622,33 € suivant relevé de situation au 18 décembre 2025, et appel de fonds du 1er trimestre 2026, il a maintenu ses autres demandes, et a déposé son dossier de plaidoirie.

Le tribunal a mis l’affaire en délibéré par mise à disposition au 2 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la Sci FNBP concernant les lots 1 et 14 à 18 de la copropriété litigieuse.

Il produit également les contrats de syndic applicables 2022-2024 et 2024-2025 (pièces 3 et 4), avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tel que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal d’assemblée générale du 4 novembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2023 au 31 décembre 2023 (pièce 7), ayant décidé de l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025, et de l’ajustement du montant de l’avance de trésorerie.

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner la Sci FNBP, à régler la somme de 6.622,33 € au titre de l’arriéré de charges et des frais impayés.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de la Sci FNBP à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

De surcroît, lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023, le syndic a dû faire ratifier un appel de fonds exceptionnel destiné à pallier le défaut de paiement intégral par la Sci FNBP.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner la Sci FNBP à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

III/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci FNBP, partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par défaut et en premier ressort,

— CONDAMNE la SCI FNBP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 11] à CESSON-SEVIGNE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA BRETAGNE, la somme de 6.622,33 € € au titre de l’arriéré de charges exigible au 5 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BUSINESS [Adresse 12], sis [Adresse 11] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA BRETAGNE de sa demande de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE la SCI FNBP à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble BUSINESS SAPCE 3, sis [Adresse 11] à CESSON-SEVIGNE, la société FONCIA BRETAGNE, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE la SCI FNBP aux dépens,

— CONDAMNE la SCI FNBP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BUSINESS SAPCE [Adresse 13], sis [Adresse 11] à CESSON-SEVIGNE, représenté par son syndic, la société FONCIA BRETAGNE, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE