N° 25/00155

JUGEMENT du

24 JUIN 2025

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N° RG 25/00128 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DU34

Commune [Localité 6]

C/

[T] [U]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 24 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

Commune de [Localité 6], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 4]

Représentée par M^e Antoine DI PALMA, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U]

né le 04 Mars 1971

[Adresse 2]

[Adresse 3]

Comparant, assisté d’un travailleur social

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La commune de [Localité 6] a donné à bail à M. [T] [U] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] par contrat du 31 mai 2021 prenant effet le 3 janvier 2005 pour un loyer mensuel de 250 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la commune de [Localité 6] a fait signifier le 6 décembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1381,58 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la commune de [Localité 6] prise en la personne de son maire en exercice a fait assigner M. [T] [U] en constat de la résiliation du bail les liant et ce, pour défaut de paiement des loyers et et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux de 100 euros par jour de retard.

La commune de [Localité 6] sollicite également sa condamnation à lui payer :

— la somme de 1930,44 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1381,58 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération des lieux,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

À l’audience du 10 juin 2025, la commune de [Localité 6] représentée par son conseil maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation et précise que les loyers de février à mai 2025 n’ont pas été réglés.

M. [T] [U] comparait en personne accompagné d’un travailleur social. Il ne conteste pas la dette ni la demande d’expulsion. Il expose ne pas vouloir rester dans le logement actuel et avoir effectué une demande de logement social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe et la commune de [Localité 5] autorisée à produire un décompte actualisé au cours du délibéré. Les pièces ont été transmises contradictoirement par courriel du 11 juin 2025.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La commune de [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2021 prenant effet le 3 janvier 2005 contient une clause résolutoire comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024 pour la somme en principal de 1381,58 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 février 2025.

En l’absence de demande par l’une des parties quant à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 6 février 2025, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La commune de [Localité 6] produit un décompte démontrant que M. [T] [U] reste devoir la somme de 2850,06 euros, échéance de mai 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis la résiliation au 6 février 2025 correspondent à des indemnités d’occupation.

M. [T] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1381,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

M. [T] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et révisable dans les mêmes conditions, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [T] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser à la commune de [Localité 6] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la collectivité a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 31 mai 2021 entre la commune de [Localité 6] et M. [T] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 2850,06 euros (décompte incluant les loyers, échéance de mai 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1381,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à La commune de [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [U] à verser à La commune de [Localité 6] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [U] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes et notamment la demande d’astreinte formée par la commune de [Localité 6] ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,