SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Janvier 2026

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N° RG 25/00282 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DWIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026, la date du 22 Janvier 2026 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEUR :

Madame [G] [I], née le 28 Octobre 1935 à [Localité 11] ([9]), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [H] [I], né le 31 Mars 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [D] [I], né le 7 Janvier 1965 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Société LORDAV, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 4 juin 2019, Madame [G] [I], Monsieur [H] [I] et Monsieur [D] ont consenti à la société PIZAZ un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer annuel de 11.200 euros.

Par acte authentique du 6 août 2021, la société PIZAZ a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société LORDAV.

Le 8 juillet 2025, les consorts [I] ont fait délivrer à la SARL LORDAV un commandement d’avoir à payer la somme de 4.201,14 euros au titre des loyers et charges impayés en 2025, du solde de charges en 2023 et le solde de taxes foncières en 2024. Aux termes de cet acte, les consorts [I] ont également fait commandement à la SARL LORDAV d’exploiter les locaux loués.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, les consorts [I] ont fait assigner la SARL LORDAV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/282) auquel ils demandent, dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025 de :

Constater l’acquisition à la date du 8 juillet 2025 de la clause résolutoire du bail des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], Ordonner l’expulsion de la société LORDAV et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner société LORDAV à : Une somme provisionnelle de 6.258,71 euros au titre de sa dette de loyers, impôts et charges arrêtée au 8 août 2025, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter des présentes, Une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, majorée de 50 %, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs. Condamner la société LORDAV aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de signification du commandement et de l’assignation, Condamner la société LORDAV à payer aux consorts [I] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, la société LORDAV demande au juge des référés de :

A titre principal, lui accorder un délai de 4 mois pour régulariser sa situation et dire qu’aux termes de ce délai, elle devra avoir réglé l’intégralité de son arriéré de loyer et repris une exploitation effective régulière ;Suspendre pendant ce délai de 4 mois les effets du commandement visant la clause résolutoire signifié le 8 juillet 2025 ;Dire que sur justification du règlement de l’intégralité des causes du commandement visant la clause résolutoire dans le délai de 4 mois, ce commandement se trouvera privé d’effet et sera censé n’avoir jamais existé ;Débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes ;A titre subsidiaire, lui accorder un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour libérer les lieux ; Si une astreinte devait être prononcée, la fixer à la somme de 10 euros par jour de retard, soit 300 euros par mois à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce pour une durée de trois mois ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours de 1.076 euros augmenté de la provision sur charges de 40 euros soit 1.116,00 euros par mois ;Débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes ; En tout état de cause juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 18 décembre 2025 et mis en délibéré au 22 janvier 2025 et prorogé au 29 janvier 2026.

A l’audience, les consorts [I] maintient sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant que la SARL LORDAV ne paye plus ses loyers depuis le mois d’avril 2025 et qu’elle a cessé l’exploitation du fonds. Ils indiquent que si la SARL LORDAV indique avoir repris son exploitation, les relevés qu’elle fournit ne le justifie pas. Ils sollicitent le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SARL LORDAV expose qu’elle a essayé de céder son fonds de commerce en avril 2025 et qu’elle a essayé de reprendre son activité en juillet – août 2025. Elle évoque la réalisation d’un apport en compte courant de son gérant, Monsieur [E] et soutient qu’elle compte honorer sa dette et reprendre son activité. Elle sollicite un délai de grâce de 4 mois.

Motifs

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par l’article susvisé.

En l’espèce, les consorts [I] justifient de la dénonciation de l’assignation au Crédit Lyonnais par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le prési-dent du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à au-cune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance exacte, un mois après un commandement de payer infructueux.

Les bailleurs ont régulièrement fait délivrer un commandement le 8 juillet 2025, visant la clause résolutoire du bail commercial et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux termes duquel ils sollicitent le paiement des loyers et charges impayés, ainsi que la reprise de l’exploitation.

La société LORDAV ne conteste pas sa dette locative, mais indique avoir repris l’exploitation du fonds depuis le mois de juillet 2025.

La société LORDAV indique avoir repris l’exploitation de son activité et verse aux débats des relevés de facture indiquant qu’elle a commandé des marchandises auprès de l’entreprise Mammafiore entre le 9 juillet 2025 et le 18 août 2025.

Il sera cependant relevé que, dans son procès-verbal du 23 juin 2025, Maître [F] a constaté, sur la vitrine du local commercial exploité par la SARL LORDAV, qu’il était indiqué : « Ciao !!! On déménage !!! Retrouvez l’épicerie à la brasserie Odivino [Adresse 8] à côté des halles ».

Dès lors, les relevés de factures, qui démontrent la commande, par la SARL LORDAV, de produits italiens, sont insuffisants à démontrer une reprise de l’exploitation du fonds loué, dès lors qu’il apparaît que la SARL LORDAV avait l’intention de poursuivre l’exploitation de son activité dans un autre local.

En l’espèce, l’absence de paiement des loyers dus dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement par la SARL LORDAV justifie de faire droit à la demande des consorts [I], l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

La clause résolutoire sera dès lors acquise à la date du 8 août 2025.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré de loyer, charges et taxes

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SARL LORDAV ne conteste pas la dette locative dont les consorts [I] sollicitent le paiement.

Par conséquent, la SARL LORDAV sera condamnée à verser aux consorts [I] la somme provisionnelle de 6.258,71 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes dues au 8 août 2025, comprenant les loyers dus entre les mois d’avril 2025 et août 2025 inclus, le solde de charges de copropriété au titre de 2023 et 2024, ainsi que le solde de taxe foncière de 2023.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’alinéa 1 de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Dans son alinéa 2, l’article L.145-41 prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SARL LORDAV sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et demande des délais de paiement.

Elle indique qu’elle a essayé de vendre son fonds de commerce en avril 2025 et qu’elle souhaite reprendre son activité avec l’aide d’un apport en compte courant de son gérant. Cependant, il est acquis que l’exploitation n’a pas reprise depuis cette date et qu’aucun projet de vente du fonds de commerce n’est depuis justifié.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée, si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que celle d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette prescription d’une astreinte.

Les consorts [I] demandent au juge des référés de fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL LORDAV au montant de la dernière échéance, majorée de 50 % en vertu d’une clause contractuelle.

Le bail prévoit que si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal compétent, il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

La clause du bail dont se réclame le bailleur s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère potentiellement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera en conséquence fixé au loyer courant jusqu’à la libération définitive des locaux.

Sur les autres demandes

La SARL LORDAV sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, délivré le 8 juillet 2025.

Les considérations d’équité justifient de condamner la SARL LORDAV à verser aux consorts [I] une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 28 juillet 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la SARL LORDAV et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local sis commune de [Localité 12], [Adresse 3] sans nécessité de prononcer une astreinte ;

Déboutons la SARL LORDAV de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Rejetons la demande des consorts [I] tendant à majorer de 50 % l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la SARL LORDAV à payer aux consorts [I], la somme provisionnelle de 6.258,71 euros au titre de sa dette de loyers, impôts et charges arrêtée au 8 août 2025, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 17 décembre 2025 ;

Fixons, dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, outre les impôts et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL LORDAV à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamnons la SARL LORDAV à verser aux consorts [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL LORDAV aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025.

Le greffier le juge des référés