Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 20 DECEMBRE 2024

N° RG 23/02528 – N° Portalis DB22-W-B7H-RIT6

DEMANDERESSE :

Madame [E], [I], [G], [S] [L] née [Y], née le 22 octobre1978 à [Localité 7], de nationalité française, exerçant la profession de diététicienne, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [P] [O] [B], né le 4 avril 1985 à [Localité 5], de nationalité française, Chef du service achat marchés publics, Domicilié [Adresse 2],

représenté par M^e Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [V] [X] [M] [J] épouse [B], née le 30 septembre 1986 à [Localité 8], de nationalité française, Cadre infirmier, domiciliée [Adresse 2],

représentée par M^e Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 24 Avril 2023 reçu au greffe le 03 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 9 juillet 2021, Madame [E] [Y] épouse [L] a acquis de Monsieur [H] [B] et Madame [V] [J] épouse [B] (ci-après les époux [B]) les lots n° 217 et 248 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 1] pour un prix de 234.000 euros, dont 3.600 euros s’appliquant aux meubles.

A la suite de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 mai 2022 qui a eu notamment pour objet de débattre sur le problème des travaux et de la réfection complète des couvertures, Madame [E] [Y] épouse [L] s’est trouvée à devoir assumer un coût d’environ 14.000 euros au titre de sa quote-part relative auxdits travaux de couverture.

Par mail du 13 mai 2022, le conseil de Madame [E] [Y] épouse [L] a pris contact avec les vendeurs pour se plaindre de ce qu’un élément important de la vente, s’agissant des travaux très importants concernant la toiture de l’ensemble immobilier, laquelle était particulièrement vétuste, avait été dissimulé à sa cliente.

Par mail du 16 mai 2022, les époux [B] ont contesté avoir dissimulé la moindre information indiquant qu’ils avaient transmis tous les documents concernant le bien immobilier lors de la vente à l’agent immobilier, au notaire et donc à Madame [E] [Y] épouse [L].

Un deuxième échange de mails a eu lieu en juin 2022 où chacune des parties est restée sur sa position.

C’est dans ces conditions que Madame [E] [Y] épouse [L] a fait assigner les époux [B], par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamnation des défendeurs au paiement des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2024, Madame [E] [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Vu les pièces versées au débat

Condamner Monsieur [H] [B] et Madame [V] [J] à payer à Madame [E] [Y] [L] la somme de 13.763 € assortie des intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 13 mai 2022 jusqu’au jour du complet paiement

Condamner Monsieur [H] [B] et Madame [V] [J] à payer à Madame [E] [Y] [L] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Condamner Monsieur [H] [B] et Madame [V] [J] aux entiers dépens

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, les époux [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DÉBOUTER Madame [L] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. CONDAMNER Madame [L] [Y] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître DESPORT-AUVRAY conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024. L’affaire a été fixée pour plaider au 15 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Madame [E] [Y] épouse [L] invoque la garantie des vices cachées due par les vendeurs à qui elle reproche de lui avoir caché les travaux de réfection de toiture dont elle a découvert l’ampleur après la vente. Elle prétend que la clause d’exclusion de garantie ne trouve pas à s’appliquer dès lors qu’ils avaient connaissance du vice affectant le bien antérieurement à la vente. Elle souligne à cet égard que Monsieur [H] [B] était membre du conseil syndical.

Elle considère ne pas avoir à démontrer, suivant les conditions établies par « l’article 1143 du code civil », en quoi elle aurait refusé d’acquérir ou aurait acquis dans des conditions différentes. Elle précise toutefois qu’elle n’aurait pas acquis le bien en l’état si elle avait eu connaissance du vice compte tenu de sa situation financière modeste.

Pour répondre aux arguments des défendeurs, Madame [E] [Y] épouse [L] conteste avoir eu la possibilité de faire réaliser des devis elle-même avant la vente puisqu’il s’agissait de travaux de couverture de la copropriété, tout comme le fait que Madame [V] [J] épouse [B] n’ait jamais été présente aux visites.

Les époux [B] invoquent la clause d’exclusion de garantie des vices cachées insérée dans l’acte de vente du 9 juillet 2021. Les défendeurs estiment que cette clause est opposable à Madame [E] [Y] épouse [L], dès lors que les époux [B] ne sont pas des professionnels. Ces derniers considèrent que Madame [E] [Y] épouse [L] n’apporte pas la preuve de leur mauvaise foi.

Ils font valoir, au contraire, que la couverture de la copropriété devait être refaite suivant les procès-verbaux d’assemblée générale des 30 septembre 2020 et 9 mars 2021 joints à la promesse de vente du 8 avril 2021; qu’ils ne pouvaient anticiper le coût de ces travaux dont le montant n’a été communiqué que le 17 juin 2022, soit un an après la vente. Monsieur [H] [B] précise qu’il était membre non actif du conseil syndical et non pas président du conseil syndical.

Les époux [B] soulignent la mauvaise foi de Madame [E] [Y] épouse [L] dès lors qu’ils ne pouvaient pas transmettre des informations qu’ils n’avaient pas ; que rien n’empêchait la demanderesse de faire réaliser elle-même des devis puisque la copropriété avait voté les travaux juste avant la vente ; que cette dernière ne rapporte pas la preuve de ce que si elle avait eu connaissance de l’ampleur des travaux, elle n’aurait pas donné suite à la vente ou qu’elle y aurait donné suite mais pour un prix moindre ; qu’elle dit les avoir interrogés sur de possibles travaux lors des visites alors qu’aucune visite n’a été réalisée en présence de Madame [B].

***

En application des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour être considéré comme apparent, le vice doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences, au jour de la vente.

L’acte authentique du 9 juillet 2021 intervenu entre les parties à l’occasion de l’acquisition du bien stipule (page 12) que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés »,.

« S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR,dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.»

Il est constant que les travaux de réfection de la toiture ont été votés le 19 mai 2022, soit postérieurement à la vente, et que la quote-part à charge de Madame [E] [Y] épouse [L] est de 13.763 euros.

Il résulte de l’acte authentique de vente que Madame [E] [Y] épouse [L] s’est vu notifier, avec la promesse de vente du 8 avril 2021 aux fins d’exercice de son droit de rétractation, les procès verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des trois dernières années.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 fait état, pour information des copropriétaires, des “futurs travaux à envisager : étude sur l’état de la toiture et la réfection éventuelle”.

Celui de l’assemblée générale du 9 mars 2021 porte mention en résolution n°20 : « DECISION SUR LA MISSION D’ETUDE DES TRAVAUX DE REFECTION DE L’ENSEMBLE DES TOITURES ». Il est y est précisé : « L’assemblée générale décide de procéder à la mission d’étude de réfection de l’ensemble des toitures, selon devis de la société TBI INGENIERIE, pour un montant TTC de 3 450 euros, auquel il convient d’ajouter les honoraires du syndic pour la gestion administrative et comptable pour un montant de 6,5% HT des travaux.

En sus, il est obligatoire de réaliser un DAAT (Diagnostic Amiante Travaux) sur la zone concernée par les futurs travaux, afin d’adapter le cahier des charges et que l’Architecte puisse travailler son bordereau d’appels d’offres avec toutes les informations.

L’Architecte déterminera le nombre de prélèvements dont il aura besoin, une fois qu’il aura été missionné : il est donc délicat d’annoncer d’ores et déjà un budget.

Pour ce complément, le montant du DAAT à réaliser sera pris sur le budget courant annuel de l’année sur laquelle ce diagnostic aura été exécuté. »

Force est de constater que Madame [E] [Y] épouse [L] a été très clairement informée, par des mentions en gras et en majuscules, de l’existence des travaux à venir sur les toitures de l’immeuble et de leur ampleur, même s’ils ne pouvaient pas être chiffrés à ce stade, dès lors qu’il s’agissait de procéder à la réfection de l’ensemble des toitures obligeant à une mission d’étude préalable sous la direction d’un architecte et à un diagnostic amiante. Madame [E] [Y] épouse [L] ne pouvait ignorer, lorsqu’elle a envisagé d’acquérir le bien, que de tels travaux allaient nécessairement s’avérer coûteux pour le nouveau copropriétaire à qui incomberait la charge de ces travaux.

Madame [E] [Y] épouse [L] étant défaillante dans la preuve d’un vice caché, il n’y a lieu à garantie de la part des vendeurs. Elle ne peut qu’être déboutée de sa demande en paiement dirigée contre les époux [B].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [E] [Y] épouse [L] succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [E] [Y] épouse [L] de ses demandes,

CONDAMNE Madame [E] [Y] épouse [L] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY,

CONDAMNE Madame [E] [Y] épouse [L] à payer à Monsieur [H] [B] et Madame [V] [J] épouse [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 20 DECEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT