TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° RG 25/00829 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSPE

Minute :

JUGEMENT

DU 27 AOUT 2025

AFFAIRE :

[B] [J]

C/

[K] [I]

Copies certifiées conformes

— Mme [J]

— Mme [I]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

Mme [J]

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [B] [J]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [K] [I]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 25 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 août 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing-privé du 7 mai 2016, Mme [B] [J] a consenti à Mme [K] [I] et M. [C] [L] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 685 euros.

M. [C] [L] est décédé au mois de septembre 2021.

Le 20 décembre 2024, Mme [B] [J] a fait délivrer à Mme [K] [I] un commandement de payer la somme de 2.903,44 euros, au titre des loyers échus impayés à cette date.

Par acte du 24 mars 2025, notifié par voie électronique au préfet de la Loire-Atlantique le lendemain de sa délivrance, Mme [B] [J] a fait assigner Mme [K] [I], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— l’expulsion de Mme [K] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [K] [I] au paiement :

— de la somme de 2.903,54 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, montant arrêté au mois de décembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat, correspondant au montant du loyer augmenté des charges,

— de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

— de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens d’instance et d’exécution.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été communiqué à la juridiction par courrier réceptionné le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025.

Mme [B] [J] a réitéré oralement les demandes et moyens contenus dans son assignation et précisé que la dette actualisée au 10 juin 2025 s’élevait à 6.511,72 euros.

Citée à étude, Mme [K] [I] n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1989 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la Loire-Atlantique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le contrat pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Par exploit du 20 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [K] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.262,02 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 20 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Mme [B] [J] à compter du 20 février 2025, Mme [K] [I] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Mme [K] [I], et de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 5]), depuis le 20 février 2025, Mme [K] [I] cause au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 mai 2016, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 6.511,82 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 30 juin 2025, montant arrêté au 10 juin 2025.

Mme [K] [I] sera condamnée à verser cette somme à Mme [B] [J].

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une demande en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cette résistance ne soit accompagnée de circonstances particulières de nature à la faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni que la défenderesse aurait été de mauvaise foi ni qu’elle lui aurait causé un préjudice distinct de celui réparé au titre du seul retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens

Mme [K] [I], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Mme [K] [I], partie perdante, sera condamnée à verser à Mme [B] [J] une somme que l’équité commande de fixer à 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 20 février 2025, l’acquisition au profit de Mme [B] [J], de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [K] [I] le 7 mai 2016 sur l’immeuble situé [Adresse 5]) à [Localité 6] ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5]) à [Localité 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à payer à Mme [B] [J], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à verser à Mme [B] [J] la somme de 6.511,82 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du logement jusqu’au 30 juin 2025, décompte arrêté le 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [B] [J] ;

CONDAMNE Mme [K] [I] à verser à Mme [B] [J] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [I] aux dépens d’instance et d’exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la Loire-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN