TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQJ3

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[E] [S], [D] [S]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Mme [O] [C], munie d’un pouvoir

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DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [D] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] un logement de type T3 situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 435,94 €, provision sur charges incluse.

Ce contrat de bail prévoit dans son article 5.3. que le locataire laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité, chaque fois que cela sera nécessaire pour la sécurité ou l’hygiène, et pour toute intervention technique affectant l’ensemble immobilier.

Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] ont signé le règlement intérieur le 18 décembre 2018 qui prévoit notamment que les locataires :

devront se conformer à tous règlements municipaux, préfectoraux ou de copropriété en vigueur et tout particulièrement aux règles relatives à l’hygiène et à la sécurité (article 1),doivent permettre au personnel de l’OPH SILENE et aux entreprises mandatées par ce dernier d’accéder au logement et ses annexes pour y effectuer toutes interventions de réparations urgentes ou d’entretien notamment pour des raisons d’hygiène ou de maintenance des installations collectives et que l’OPH SILENE et les locataires doivent tout mettre en œuvre pour faciliter l’accès au logement (article 3),doivent tenir les locaux, annexes et accessoires en parfait état de propreté, les entretenir constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien ainsi que leurs accessoires (article 3).

L’OPH SILENE a mandaté la société LOGISTA afin de réaliser l’entretien annuel de la chaudière dépendante du logement occupé par Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F], ainsi que cela a été fait dans l’ensemble des autres logements. Malgré les différents passages de l’entreprise et les messages laissés, les locataires n’ont pas permis l’accès à son logement.

Par courrier en date du 12 septembre 2024, l’OPH SILENE a rappelé leurs obligations à Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] et l’ont mis en demeure de permettre l’accès à leur logement à l’entreprise LOGISTA et de prendre rendez-vous avec cette dernière avant le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, l’OPH SILENE a délivré une sommation de faire à Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 leur enjoignant de prendre contact dans les huit jours afin de permettre l’accès à leur logement pour procéder aux travaux d’entretien et de réparation annuels de la chaudière. Cette sommation a été remise à étude. Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] ne se sont pas exécutés.

Par requête reçue le 2 janvier 2025, l’OPH SILENE a sollicité le prononcé d’une injonction de faire afin de :

contraindre Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] à laisser l’accès à leur logement au bailleur et à toute entreprise mandatée par ce dernier afin de permettre les travaux d’entretien et de réparation annuels de la chaudière et ce sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance rendue par le Tribunal,autoriser l’OPH SILENE ou toute entreprise mandatée par elle à procéder, avec le concours de la SAS GELLARD-PENVERN-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à Saint-Nazaire, à l’ouverture du logement situé [Adresse 6] ([Adresse 2]) afin qu’il soit procédé à l’entretien de la chaudière et le cas échéant aux réparations utiles, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;autoriser l’OPH SILENE à faire dresser par la SAS GELLARD-PENVERN-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 8], un constat sur l’état du logement pour s’assurer de son bon entretien, de l’absence de danger sanitaire ou de sécurité pour l’occupant lui-même comme pour les tiers et le cas échéant de procéder à toutes constatations utiles et relatives à ce qui précède.

Par ordonnance en date du 6 janvier 2025, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné à Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] de laisser accéder à leur domicile le bailleur, l’OPH SILENE, ainsi que les entreprises mandatées par ce dernier afin de réaliser les travaux d’entretien annuel de la chaudière et cela dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance. L’affaire a, par ailleurs, été fixée à l’audience du 5 mars 2025.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2025, l’ordonnance a été signifiée à étude à Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F]. Les locataires n’ayant pas fait le nécessaire, le dossier a été rappelé à l’audience du 5 mars 2025.

L’OPH SILENE, représenté par Madame [O] [C], a maintenu ses demandes telles que formulées dans la requête en injonction de faire. Il a indiqué que les locataires n’avaient pas repris contact et que les travaux n’avaient pu être réalisés.

Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F], bien que régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1425-8 du code de procédure civile, « le tribunal, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’injonction de faire qu’il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. »

Les locataires ont signé le 18 décembre 2018 le règlement intérieur attaché au bail de leur logement. Au titre des obligations des locataires figure notamment celle d’entretenir leur logement afin de garantir la salubrité et la sécurité des lieux, de laisser exécuter les travaux permettant l’entretien normal des lieux loués et de laisser pénétrer dans les lieux les entreprises mandatées pour ce faire par le bailleur (Article 3 du règlement intérieur).

En l’espèce, Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] ne permettent pas l’accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires pour l’entretien annuel de la chaudière et ce malgré les nombreuses relances effectuées en ce sens.

Il ressort des pièces versées au dossier que les travaux demandés par le bailleur sont nécessaires pour la préservation de l’immeuble et pour garantir la sécurité de l’ensemble des résidents y compris celle de Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F].

Dès lors, il y a lieu de constater la carence de Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] et de permettre au bailleur de pénétrer dans le logement afin de réaliser les travaux et constats nécessaires et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes annexes

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE l’OPH SILENE ou toute entreprise mandatée par elle à procéder, avec le concours de la SAS GELLARD-PENVERN-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 8], à l’ouverture du logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] afin qu’il soit procédé à l’entretien de la chaudière et le cas échéant aux réparations nécessaires, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE l’OPH SILENE à faire dresser par la SAS GELLARD-PENVERN-FEDRYNA, Commissaires de justice associés à [Localité 8], un constat sur l’état du logement pour s’assurer de son bon entretien, de l’absence de danger sanitaire ou de sécurité pour l’occupant lui-même comme pour les tiers et le cas échéant de procéder à toutes constatations utiles et relatives à ce qui précède ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [D] [S] née [F] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON