JUGEMENT DU 24 JUIN 2025

Objet : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.A.S. AGENCE MOLINARI inscrite au RCS de MONTAUBAN sous le n° 394 377 501, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Esplanade des Fontaines 14 Place Prax Paris, BP 235

82000 MONTAUBAN

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [N]

né le 06 Avril 1978 à Montauban (82000)

3 rue Alsace Lorraine

82370 REYNIES

représenté par M^e Alice DENIS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00289 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D4G6, a été plaidée à l’audience du 10 Juin 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé des 14 et 15 août 2019, la société C2 développement a donné mandat de vente non exclusif à la Sas Agence Molinari, exerçant sous le nom commercial L’adresse Molinari, pour un ensemble de bâtiments à usage d’entrepôt situé à Montauban.

Il est stipulé que le mandat est valable douze mois à compter de sa signature, et prendra fin automatiquement passé ce délai.

La société [N] s’est montrée intéressée, et a fait une offre via M.[Y] [N].

Le 27 octobre 2020, la Sas Agence Molinari a adressé au notaire Me [O] [M] les éléments nécessaires à la rédaction de la promesse de vente, au prix convenu de 1 400 000 euros net vendeur, et des honoraires de négociation chiffrés à 48 000 euros TTC, à la charge de l’acquéreur.

Un compromis de vente sous diverses conditions suspensives a ainsi été rédigé le 30 novembre 2020, au profit de [Y] [N] avec faculté de substitution, reprenant ces honoraires de négociation. Il y est notamment prévu que l’acquéreur entrera en jouissance du bien dès le 1er janvier 2021.

Au regard du retard important pris par le projet, la Sci C2 développement, M. [Y] [N], l’Eurl B.[N], et la Sci Mobe représentées par M.[Y] [N] ont signé le 4 octobre 2021 un protocole transactionnel constatant notamment la caducité du compromis de vente, sans pénalité à la charge du candidat à l’acquisition, et prévoyant à la charge des deux sociétés Eurl B.[N] et Sci Mobe une indemnité forfaitaire et définitive de 120 000 euros TTC au titre de l’occupation des lieux, outre les consommations d’eau et d’électricité jusqu’à la date de reprise des lieux par la Sci C2 développement, arrêtée au 4 octobre 2021.

Par courrier du 22 novembre 2021, la Sas Agence Molinari a sollicité de M.[Y] [N] le paiement des honoraires de négociation soit 48 000 euros TTC, soutenant que ce dernier aurait volontairement violé les conditions suspensives de la promesse de vente en signant un accord avec le vendeur dont l’agence immobilière a été exclue.

Cette réclamation a été réitérée par courrier de son conseil au conseil de M.[N] le 2 décembre 2022, resté sans suite.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la Sas Agence Molinari a fait assigner M.[Y] [N] devant le tribunal judiciaire de Montauban en dommages et intérêts.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 juillet 2024 suivant ordonnance du 27 juin 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogé au 24 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Aux termes de ses dernières écritures communiquées au Rpva le 25 janvier 2024, la Sas Agence Molinari demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de:

— condamner M.[N] au paiement de la somme de 48 000 euros entre les mains de l’Agence Molinari à titre de dommages et intérêts

— condamner M.[N] à régler la somme de 4000 euros à l’Agence Molinari au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M.[N] aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution forcée éventuelle à venir dont les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1060 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-12 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice de manière civile et commerciale en cas de recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir

A l’appui de sa demande, l’Agence Molinari soutient la faute de M.[N] qui n’a jamais justifié, en dépit de la prorogation de délai accordée et des relances adressées, des demandes de prêts ni des réponses des établissements bancaires.

Elle fait remarquer que les documents produits par M.[N] sont insuffisants à rapporter la preuve des démarches, sauf à souligner qu’il n’a obtenu les prévisionnels et le business plan qu’en avril 2021 soit postérieurement à l’expiration de la condition suspensive, de sorte qu’il n’a pu déposer aucune demande de prêt sans ces documents de son propre aveu, et alors que M.[N] produisait déjà des documents similaires en janvier 2021.

Elle entend par ailleurs établir la négligence de M.[N] dans la réalisation des démarches qui lui incombaient via la temporalité des échanges de courriels,et rappelle que les dossiers de demande de prêts ne sont pas communiqués.

Elle conteste avoir été informée de la transaction, et relève que M.[N] n’a jamais répondu aux sollicitations afin de trouver un accord amiable.

L’agence Molinari estime que son préjudice est constitué de l’absence d’indemnisation pour l’ensemble des diligences accomplies en vain, dont une baisse de prix négociée au profit de M.[N].

*

Par conclusions responsives n°3 du 22 mai 2024, M.[Y] [N] sollicite, au visa de l’article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1178, 1240 et 1353 du code civil, de:

— débouter la société Agence Molinari de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner la société Agence Molinari à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile

— condamner la société Agence Molinari aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution forcée éventuelle à venir dont les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1060 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-12 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice de manière civile et commerciale en cas de recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

M.[N] soutient avoir engagé l’ensemble des démarches relatives à l’obtention d’un prêt, se rapprochant de son expert comptable pour l’obtention des prévisionnels et d’un business plan dès la signature du compromis, et qui ont été obtenus en avril 2021 compte tenu de la date de clôture de l’exercice comptable.

Il relève que le délai imparti dans le compromis était manifestement trop bref compte tenu des éléments à obtenir, et entend rapporter la preuve des différentes démarches engagées et suivies auprès d’établissements bancaires, relevant que ni son vendeur, ni l’agence immobilière n’ont jamais adressé de mise en demeure d’avoir à justifier desdites démarches.

S’agissant du protocole transactionnel, M.[N] rappelle que ce dernier a été rédigé par le conseil de la Sci C2 développement, parfaitement informée des droits et obligations souscrits vis-à-vis de l’Agence Molinari, et qui n’a pas jugé utile de l’appeler à participer au protocole.

M.[N] considère enfin que la preuve du préjudice allégué n’est pas rapportée, que l’Agence Molinari a d’ores et déjà perçu des honoraires de 48 000 euros à l’occasion la vente de l’immeuble a été régularisée le 2 septembre 2022, du même montant que celui stipulé dans le cadre du précédent compromis, en dépit d’une baisse de prix.

Il remarque que les diligences supposées de l’agence telles que décrites dans son écrit ne sont pas justifiées et en tout état de cause inhérentes au travail de l’agent immobilier sans aucune garantie de vendre le bien, et que la baisse de prix obtenue apparaît logique dès lors que le prix de départ était déconnecté du marché. Il ajoute que ces démarches supposément entreprises ont servi pour la vente suivante.

MOTIFS:

Sur la demande en dommages et intérêts:

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, l’agent immobilier peut rechercher la responsabilité de l’acquéreur qui lui a, par son comportement fautif, fait perdre la commission attendue.

Il appartient alors à l’Agence Molinari de rapporter la preuve d’une faute commise par M.[N], d’un préjudice et du lien de causalité.

Sur la faute :

Il est reproché à M.[N] sa négligence dans les démarches à accomplir pour la réalisation des conditions suspensives, plus particulièrement celle relative au financement de l’opération d’acquisition.

Le compromis du 30 novembre 2020 précise en effet que M.[N] entend financer intégralement l’opération (soit 1 400 000 euros, outre 98 300 euros de provision sur frais d’acte et 48 000 euros d’honoraires dus à l’agence immobilière) au moyen d’un prêt bancaire.

Il est stipulé en page 10:

Condition suspensive d’obtention d’un prêt:

Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par L’ACQUEREUR d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes:

∙ organisme prêteur : tout établissement bancaire

∙ montant maximum de la somme empruntée : UN MILLION SIX CENT MILLE EUROS ( 1 600 000,00 EUR)

∙ durée maximale de remboursement: 15 ans

∙ taux nominal d’intérêt maximum: 2 % l’an ( hors assurance)

∙ garanties offertes: privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil

I- Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai d’un mois du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’ACQUEREUR par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt

Dans le cas où L’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II- Réalisation de la condition suspensive:

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans un délai de deux mois à compter des présentes.

L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard le dans les cinq (5)jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

En cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le VENDEUR pourra mettre en demeure L’ACQUEREUR avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d’accord.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

En premier lieu, l’argument développé par M.[N] quant au délai trop court, manifestement incompatible avec les exigences de pièces à produire et de bilans comptables à établir, apparaît sans emport dès lors qu’il a nécessairement participé à l’établissement de cette convention, et qu’eu égard au montant en jeu et aux montages juridiques envisagés, il semble tout à fait inconcevable qu’il n’ait aucunement anticipé l’avenir de cette transaction, alors même qu’il a bénéficié d’une prise de possession anticipée au 1er janvier 2021 avec autorisation de consentir un bail dérogatoire précaire au profit de sa société l’Eurl B.[N].

Il est d’ailleurs indiqué dans le courriel adressé par la Scp [M] à Me [J] le 15 janvier 2021, soit presque deux mois après la signature du compromise, que l’acquisition devait se faire avec une Sci déjà constituée pour laquelle “une cession de parts devait être effectuée préalablement, un des associés étant incapable. Nous n’avons pas encore obtenu l’accord du juge et cette cession de parts va prendre beaucoup de retard.

Mon client va constituer une nouvelle Sci dont les statuts seront régularisés le 27 janvier. Aussi, les délais d’obtention de prêt ne pourront être respectés.”

Une telle situation imposait à l’évidence un délai plus important et diverses démarches préalables qui ne semblent pas avoir été réalisées par le cessionnaire, ce dernier précisant lui-même dans ses écritures qu’il convenait d’attendre la clôture des comptes 2020.

Il résulte ainsi du courriel du 14 avril 2021 de M.[N] à M.[S] (Agence Molinari) que les pièces comptables n’étaient pas prêtes à cette date.

Quoi qu’il en soit, il est fait mention dans le protocole transactionnel d’un avenant prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive au 25 mars 2021.

Il apparaît à la lecture des échanges de courriels les éléments suivants:

— le financement envisagé était le suivant : 50 % BPI, 50 % banques

— Mme [K], directrice de la société [N], a contacté la BPI à partir de janvier 2021, mais il manquait manifestement nombre de documents (plan de financement, prévisionnel, projets en cours, présentation de l’entreprise). Le 2 avril 2021, un accord de principe a ét donné sous réserve du cautionnement de l’Eurl B.[N], ce qui nécessitait un changement d’actionnariat de la Sci, sauf solution alternative. Le dossier était prêt sous réserve du retour des partenaires bancaires suivant courriel du 18 août 2021

— ont été démarchés à compter de janvier 2021: le Crédit Agricole, le Cic.

— la Banque Courtois a été démarchée à une date ignorée et a opposé un refus le 2 avril 2021, avec possibilité de représenter le dossier. Un nouvel échange a eu lieu le 19 avril

— la Caisse d’Epargne a été sollicitée à une date ignorée, une première demande de pièces est attestée le 4 juin 2021, et a émis une réponse négative le 5 juillet 2021

Force est de constater que M.[N] ne justifie pas des conditions des prêts sollicités, et donc de leur conformité avec les stipulations figurant au compromis de vente.

Il n’établit pas davantage les refus définitifs opposés par les organismes sollicités, à l’exception de la Caisse d’Epargne.

M.[N] ne peut donc utilement considérer être étranger à la défaillance de la condition suspensive.

Plus avant, sa négligence résulte de l’absence totale d’anticipation des conditions de réalisation de l’opération envisagée, tant au titre de la structure susceptible de se porter acquéreur, qu’aux conditions possibles de financement, étant rappelé qu’il avait sollicité et obtenu la possibilité d’occuper par anticipation les locaux.

Une telle négligence fautive a d’ailleurs été actée par le protocole transactionnel signé entre les parties au compromis, en l’absence de l’agence immobilière, bien qu’il ne puisse être reproché à M.[N] de ne pas avoir fait participer l’agence à ce compromis, sauf à se préoccuper de l’information qui avait pu être délivrée à cet intermédiaire.

Sur le préjudice et le lien de causalité:

Le préjudice de l’agence est constitué de la perte de chance de percevoir effectivement ses honoraires, si l’acquéreur avait été normalement diligent, sous réserve que ses demandes de financement aient abouti.

Il ne peut donc correspondre à l’intégralité des honoraires contractuellement convenus.

Ainsi, le préjudice serait constitué des diligences accomplies en vain dans le cadre de la négociation entre la Sci C2 développement et l’Adresse Molinari, certaines ayant toutefois permis de poursuivre la recherche d’acquéreurs postérieurement à la libération des locaux.

Cependant, il est établi que l’Agence Molinari a in fine perçu la somme de 48 000 euros à titre d’honoraires pour la vente de ce bien, le 2 septembre 2022.

Elle ne produit aucun élément permettant d’évaluer les démarches qui auraient été d’une part accomplies en pure perte pour la vente [N], ou auraient été rendues à nouveau nécessaires à raison de la remise en vente du bien, et ne produit d’ailleurs aucun justificatif afférent.

Elle n’allègue pas davantage un impact de trésorerie directement et certainement imputable à l’échec de la vente.

Il en résulte que l’Agence Molinari, qui a bien perçu de honoraires à raison du montant initialement convenu, alors même que le prix de vente est plus bas, échoue à rapporter la preuve de son préjudice.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’Agence Molinari restera tenue aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M.[N], et l’Agence Molinari sera quant à elle déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais de recouvrement:

En application de l’article 10 alinéa 1er du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret 2001-212 du 8 mars 2001, lorsque les huissiers de justice recouvrent ou encaissent, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet conformément aux articles 507 du nouveau code de procédure civile et 18 du décret du 29 février 1956 portant application de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, des sommes dues par un débiteur, il leur est alloué, en sus éventuellement du droit visé à l’article 8, un droit proportionnel dégressif à la charge du créancier. Ce droit, qui ne peut être inférieur à 10 taux de base ni supérieur à 1 000 taux de base et est exclusif de toute perception d’honoraires libres, est calculé sur les sommes encaissées ou recouvrées au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation, à l’exclusion des dépens.

Ce texte prévoit expressément que les frais qui y sont mentionnés restent à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire:

Elle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Déboute la Sas Agence Molinari de ses demandes ;

Condamne la Sas Agence Molinari aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M.[Y] [N] ;

Rappelle que le droit proportionnel dû aux commissaires de justice par application des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret 2001-212 du 8 mars 2001 est à la charge du créancier;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,