JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00190 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G6FQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 12 Mars 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. LOC’APPART,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 836 761 203,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ambrine FROGER, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 72

M^e Jean-Louis MANSANNE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TAPAS BAR,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Solène THOMASSIN, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 75

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame JOUHET, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU Loc’appart est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2].

S’estimant bailleresse de la SARL Tapas bar depuis le 16 août 2022 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.000,00 euros, la SASU Loc’appart a fait délivrer, le 11 avril 2024, un commandement de payer la somme de 16.000,00 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SASU Loc’appart a fait assigner la SARL Tapas bar devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de résolution du contrat de bail verbal, expulsion et condamnation au paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation outre une indemnité judiciaire.

N’ayant pas reconclu à la suite de son acte introductif d’instance, la SASU Loc’appart demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1217 et 1227 du code civil de :

— condamner la SARL Tapas bar à lui payer la somme de 20.000,00 euros au titre des arriérés de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— prononcer la résolution du bail verbal ;

— ordonner son expulsion si besoin avec le concours de la force publique ainsi que tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la SARL Tapas bar à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 2.000,00 euros par mois à compter de la résolution du contrat et ce jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SARL Tapas bar à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SASU Loc’appart expose qu’un projet de contrat de bail commercial a été rédigé prévoyant un loyer mensuel de 2.000,00 euros mais qu’il n’a jamais été signé par le preneur. Elle en déduit l’existence d’un bail verbal avec la SARL Tapas bar à compter du mois d’août 2022 en soulignant le versement, en espèces, du dépôt de garantie le 1er juillet 2022 ainsi que le paiement du premier loyer par virements des 16 août et 13 septembre 2022. Elle explique qu’ensuite, le preneur n’a payé que partiellement les loyers et qu’il est redevable de la somme de 20.000,00 euros au titre des loyers impayés. Elle considère que le non paiement des loyers constitue une inexécution suffisamment grave justifiant le prononcé de la résolution du bail, l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation.

En défense, dans ses dernières écritures (conclusions en réponse), notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SARL Tapas bar demande au tribunal de débouter la SASU Loc’appart de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de :

— suspendre la résolution du bail ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement à hauteur de 800,00 euros par mois en sus du loyer courant.

A l’appui de ses prétentions, la SARL Tapas bar expose avoir sollicité un contrat conforme aux volontés des parties et que le projet de bail n’a jamais abouti à la signature d’un contrat. Elle affirme qu’en l’absence de bail écrit, il est impossible de déterminer les éléments essentiels du contrat et notamment la date de début du bail en soulignant que la demanderesse évoque un accord en 2022 avec une date d’entrée dans les lieux en août 2024 ou au 1er juin 2022. A titre subsidiaire, elle fait observer qu’aucun courrier préalable au commandement de payer ne lui a été adressé et que ce dernier ne vise aucune clause résolutoire. Elle reconnait avoir traversé des difficultés financières mais déclare que sa situation s’améliore et qu’une reprise du paiement des loyers sera possible avec un apurement de sa dette à hauteur de 800,00 euros par mois en cas d’octroi de délais de paiement.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, à l’acte introductif d’instance et aux conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 18 septembre 2025 et a fixé l’affaire à l’audience du 1er décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026 et a été prorogée au 12 mars 2026.

MOTIFS

I/ Sur l’existence d’un bail verbal :

Il convient de préciser que le bail commercial n’est soumis à aucune condition de forme particulière sauf en matière de baux de débits de boissons et de baux supérieurs à douze ans.

La preuve de l’existence d’un contrat de bail peut être rapportée par tous moyens et notamment un commencement d’exécution caractérisé par le paiement du loyer.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse a missionné un cabinet d’expert comptable afin de rédiger un contrat de bail le 30 juin 2022 concernant un local commercial et une réserve d’une superficie de 130 m2 situés [Adresse 3] à [Localité 2]. Le projet de bail commercial, qui prévoyait un loyer mensuel de 2.000,00 euros HT, n’a pas été signé par la SARL Tapas bar. En revanche, les extraits de compte bancaire de la SASU Loc’appart permettent de constater la réception des virements suivants émis par la SARL Tapas bar :

—  15/08/2022 : 1.000,00 euros ;

—  13/09/2022 : 1.000,00 euros ;

—  01/11/2022 : 2.000,00 euros ;

—  22/11/2022 : 2.000,00 euros ;

—  27/12/2022 : 1.450,00 euros ;

—  13/02/2023 : 1.450,00 euros ;

—  29/03/2023 : 2.000,00 euros ;

—  17/04/2023 : 1.050,00 euros ;

—  24/04/2023 : 1.000,00 euros ;

—  29/05/2023 : 2.000,00 euros ;

—  26/06/2023 : 1.200,00 euros ;

—  28/06/2023 : 400,00 euros ;

—  07/07/2023 : 400,00 euros ;

—  28/08/2023 : 1.400,00 euros ;

—  08/11/2023 : 1.500,00 euros ;

—  13/11/2023 : 500,00 euros ;

—  09/01/2024 : 600,00 euros ;

—  30/01/2024 : 1.000,00 euros ;

—  25/02/2024 : 1.000,00 euros ;

—  31/05/2024 : 3.000,00 euros ;

—  02/07/2024 : 1.000,00 euros ;

—  05/08/2024 : 3.000,00 euros ;

—  14/08/2024 : 1.000,00 euros ;

Ces virements réguliers viennent corroborer les déclarations de la SASU Loc’appart sur l’existence d’un bail verbal débuté mi-août 2022. Sur le montant du loyer, l’existence de 4 virements d’un montant de 2.000,00 euros vient également conforter le montant du loyer allégué et évoqué dans le projet de bail rédigé à la demande de la SARL Tapas bar.

En outre, la défenderesse ne donne aucune autre explication sur les virements effectués. Cette dernière a par ailleurs la qualité de commerçant.

Il doit donc être considéré qu’un bail commercial verbal a été conclu entre la SASU Loc’appart et la SARL Tapas bar concernant le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du mois d’août 2022.

II/ Sur la demande de résolution du bail commercial verbal :

Aux termes de l’article 1104, alinéa 1er, du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du même code prévoit que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1224 du code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1227 du dit code précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

La mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue pour les baux commerciaux à l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce suppose une mise en demeure préalable qui en rappelle les termes, le constat de l’existence d’un manquement aux règles du bail conditionnant la mise en oeuvre de la clause contemporain à la délivrance de la mise en demeure d’avoir à y mettre fin et la persistance à l’issue du délai d’un mois de l’infraction reprochée.

En l’espèce, en l’absence de bail écrit et donc de clause résolutoire, aucune mise en demeure préalable ne saurait être exigée, préalablement à la délivrance d’un commandement de payer.

Compte tenu des développements précédents, il doit être considéré que le preneur était tenu du paiement d’un loyer mensuel de 2.000,00 euros.

Le commandement de payer délivré le 11 avril 2024 fait état d’impayés de loyers à hauteur de 16.000,00 euros.

Le décompte mis à jour au 6 novembre 2024 versé aux débats démontre que le montant des loyers impayés au mois d’avril 2024 s’élevait à la somme de 16.000,00 euros.

En effet, le décompte mentionne :

— au titre des impayés comptabilisés au 31/12/2022 : la somme de 550,00 euros après prise en compte d’un virement de 2.000,00 euros en date du 22 novembre 2022 qui n’apparaissait pas dans le commandement de payer délivré ;

— au titre de l’année 2023 : la somme de 8.050,00 euros au titre des impayés comptabilisés au 31/12/2023 alors qu’ils s’élevaient en réalité à la somme de 8.600,00 euros après imputation du paiement de la somme de 550,00 euros en janvier sur le solde de 2022.

Il prend finalement en compte le bon solde 2023 car il retient un impayé total de 20.000,00 euros (solde 2023 : 8.600,00 + solde 2024 : 11.400,00 euros).

Aucun versement n’est intervenu entre le mois de septembre 2024 et le 6 novembre 2024 eu égard au décompte produit et non contesté.

Compte tenu du montant conséquent des impayés de loyers, il est démontré que le preneur n’a pas respecté son obligation de paiement et que cette inexécution est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat de bail verbal conclu entre les parties.

III/ Sur la demande d’expulsion :

Le bail étant résolu, la SARL Tapas bar est donc désormais sans droit ni titre pour occuper les lieux.

Il y a lieu d’autoriser la SASU Loc’appart à faire procéder à l’expulsion de la SARL Tapas bar des locaux pris à bail.

IV/ Sur la demande de condamnation en paiement des loyers impayés et les indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, force est de constater que le preneur n’a pas payé régulièrement son loyer. En effet, la SARL Tapas bar n’a présenté, à titre subsidiaire, aucune contestation concernant le montant de 20.000,00 euros et ne justifie d’aucun paiement partiel de sa dette.

Par suite, il convient de condamner la SARL Tapas bar à payer à la SASU Loc’appart la somme de 20.000,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 6 novembre 2024, mois de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Le préjudice subi par le bailleur au titre de la privation de la jouissance du local donné à bail sera réparé par une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera fixé au montant du loyer mensuel, soit 2.000,00 euros, à compter de la signification du présent jugement et sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera précisé qu’aucune demande en paiement des loyers n’a été formulée pour la période écoulée entre le mois de décembre 2024 et le prononcé de la résolution du contrat.

V/ Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, la demande de suspension de la résolution du bail, qui n’est pas fondée juridiquement, n’est étayée par aucun document financier de nature à démontrer les capacités financières de la SARL Tapas bar de sorte qu’il n’y sera pas fait droit.

VI/ Sur les autres demandes :

A) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Tapas Bar, partie perdante au présent litige, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024.

B) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL Tapas Bar sera condamnée à verser à la SASU Loc’appart la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l’exécution provisoire:

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne permet de faire obstacle à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail commercial verbal conclu entre la SARL Tapas Bar et la SASU Loc’appart concernant un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL Tapas bar et de tout occupant de son chef, des locaux pris à bail situés [Adresse 3] à [Localité 2] si besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SARL Tapas Bar à verser à la SASU Loc’appart la somme de 20.000,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 6 novembre 2024, mois de novembre 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SARL Tapas Bar à verser à la SASU Loc’appart une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000,00 euros par mois à compter du 13 mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SARL Tapas Bar de sa demande de suspension de la résolution du contrat de bail ;

DEBOUTE la SARL Tapas Bar de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL Tapas Bar à verser à la SASU Loc’appart la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Tapas Bar aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.LAVENTURE C.JOUHET

copie à :

M^e Ambrine FROGER

M^e Solène THOMASSIN

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 3] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER