TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 24/00804 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FKH6

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

[B], [W], [Z] [Y] épouse [C], [H], [U], [D] [C]

C/

S.A.S. [Localité 6] [U]

Copie certifiée conforme

— M^e KIERZKOWSKI-CHATAL

— M^e COUETMEUR

Copie exécutoire

M^e KIERZKOWSKI-CHATAL

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [B], [W], [Z] [Y] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [H], [U], [D] [C]

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

S.A.S. [Localité 6] [U]

demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître David WOLFF, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant), Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE (avocat postulant)

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : [H] HAZAN

GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 19 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par contrat de construction de maison individuelle signé le 15 octobre 2020, M. [H] [C] et Mme [B] [Y] épouse [C] ont confié à la SAS [Adresse 5] la construction d’une maison individuelle sur une parcelle située [Adresse 8], dans un délai de douze mois à compter du début du chantier, moyennant le versement d’une somme de 107.440 euros.

La déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 31 mai 2022.

La maison a été livrée le 19 octobre 2023.

Le 27 octobre 2023, M. et Mme [C] ont mis en demeure la SAS [Localité 6] [U] de leur verser la somme de 15.079,64 euros, dont 11.387,58 euros au titre des pénalités de retard, 2.142,72 euros au titre des loyers versés, 239,40 euros au titre des indemnités kilométriques et 1.309,94 euros au titre de leurs frais non répétibles.

Le 8 novembre 2023, la SAS [Localité 6] [U] a versé à M. et Mme [C] une pénalité correspondant à 57 jours de retard.

Par acte du 28 mars 2024, M. et Mme [C] ont fait assigner la SAS [Localité 6] [U] aux fins de règlement des pénalités de retard et d’indemnisation de leurs préjudices.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Après cinq renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025.

Représentés par leur conseil, M. et Mme [C] ont demandé à la juridiction de :

— à titre principal : condamner la SAS [Localité 6] [U] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre du solde des pénalités de retard,

— à titre subsidiaire : condamner la SAS [Localité 6] [U] à leur payer, au titre du retard de livraison, la somme de 2.935,88 euros correspondant aux loyers versés, outre une indemnité kilométrique d’un montant de 1.795,50 euros et la somme de 350 euros pour chacun en réparation de leur préjudice moral,

— en tout état de cause : débouter la SAS [Localité 6] [U] de l’ensemble de ses demandes et la condamner à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs soutiennent qu’en application de l’article 11 des conditions générales du contrat de construction et de l’article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation, les travaux confiés à la SAS [Localité 6] [U] ont commencé avec 216 jours de retard pour avoir débuté le 31 mai 2022 au lieu du 27 octobre 2021, et qu’à l’issue du délai contractuel d’exécution des travaux, fixé au 31 mai 2023, un retard supplémentaire de 141 jours s’est cumulé jusqu’à la date de livraison de la maison intervenue le 19 octobre 2023. Se prévalant d’un retard total de 357 jours, M. et Mme [C] prétendent à l’allocation d’une indemnité d’un montant de 13.251,84 euros, calculée sur la base d’une pénalité journalière correspondant à 1/3.000ème du prix, conformément aux dispositions de l’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation. Ils cantonnent leur demande à la somme de 10.000 euros, afin de rester dans la limite de la compétence du juge des contentieux de la protection en raison du montant du litige. Subsidiairement, M. et Mme [C] sollicitent une indemnisation pécuniaire des conséquences du retard de livraison et se prévalent à ce titre de trois préjudices distincts : d’une part, leur indemnisation au titre du remboursement des loyers réglés pour se loger durant la période comprise entre les 1er juin 2023 et 19 octobre 2023 à concurrence de 2.935,88 euros ; d’autre part, le remboursement des frais kilométriques à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au 19 octobre 2023 qu’ils ont avancés, au titre des frais de transport nécessaires pour transporter leur enfant sur son lieu de scolarité, qu’ils évaluent à la somme de 1.795,50 euros en référence aux indemnités kilométriques du barème fiscal ; enfin, l’allocation d’une somme de 350 euros à chacun d’entre eux au titre de leur préjudice moral. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la SAS [Localité 6] [U] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Répondant à la défenderesse, M. et Mme [C] exposent que le retard de mise en œuvre des travaux préparatoires à la mise en chantier ne leur est pas imputable et qu’en particulier, les travaux de terrassement ont été retardés par l’inaction de la SAS [Adresse 5] qui avait diligenté un artisan pour leur exécution, de sorte que les travaux de construction de la maison ont bien commencé avec 216 jours de retard, le 31 mai 2022. S’agissant de la période postérieure à la date conventionnelle de fin des travaux fixée le 31 mai 2023, M. et Mme [C] soutiennent que les jours de retard doivent être comptabilisés jusqu’à la livraison effective de la maison le 19 octobre 2023 et non pas le 27 juillet 2023. A ce propos, ils allèguent qu’à cette dernière date, le défaut de réception est imputable à la SAS [Localité 6] [U] qui a exigé qu’aucune réserve ne soit mentionnée et que le dépôt de garantie de 5 % lui soit réglé immédiatement en contrepartie de la remise des clés, alors qu’il existait des désordres consistant en l’absence d’installation de l’évier de la cuisine et de raccordements aux réseaux, en particulier celui d’électricité imputable à l’absence d’intervenants sur le chantier lors de l’intervention du technicien ENEDIS le 17 juillet 2023.

Sollicitant le rejet de la demande reconventionnelle formulée à leur encontre, M. et Mme [C] exposent que leurs demandes ne sauraient être considérées comme abusives, la SAS [Localité 6] [U] ayant elle-même reconnu sa responsabilité par le versement d’une indemnité avant le procès et ne justifiant d’aucune préjudice d’image ou commercial.

Représenté par son conseil, la SAS MAISONS [U] a demandé au tribunal de :

— à titre principal : débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire : limiter les préjudices de M. et Mme [C] à la somme de 1.209,25 euros,

— en tout état de cause : condamner M. et Mme [C] au paiement des sommes 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS [Localité 6] [U] soutient que les dispositions de l’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation, relatives au calcul des pénalités de retard, ne sont pas applicables lorsque ce retard est imputable au maître de l’ouvrage. En l’espèce, elle allègue qu’en vertu de l’article 9 des conditions générales du contrat de construction, les travaux ne pouvaient débuter qu’à compter de l’achèvement de travaux préparatoires mis à la charge du maître de l’ouvrage, en l’occurrence M. et Mme [C], que lesdits travaux ont été réalisés avec retard et qu’à compter de leur achèvement, la SAS [Localité 6] [U] a débuté la construction de la maison le 31 mai 2022, de sorte qu’elle n’est débitrice d’aucune pénalité jusqu’à cette date. S’agissant de la période postérieure au délai contractuel de construction, soit à compter du 31 mai 2023, la SAS [Localité 6] [U] reconnaît qu’un retard de 57 jours lui est imputable, soit jusqu’au 27 juillet 2023, date à laquelle la réception de l’ouvrage avait été fixée. Elle prétend que le motif du refus de réception de l’ouvrage par M. et Mme [C] à cette date, à savoir l’absence de raccordement de la maison aux réseaux, lui est inopposable, en ce que ces travaux n’étaient pas à sa charge mais à celle des maîtres de l’ouvrage. S’agissant de la période comprise entre le 27 juillet 2023, date du refus de la réception, et le 19 octobre 2023, date de signature du procès-verbal de réception de la maison par M. et Mme [C], la défenderesse soutient qu’aucun retard ne lui est imputable, étant donné que le refus de réception des maîtres de l’ouvrage du 27 juillet 2023 n’était justifié par aucun motif légitime.

S’agissant des demandes subsidiaires, la SAS [Adresse 5] soutient que les pénalités prévues par l’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts en réparation d’autres préjudices, mais qu’il appartient à M. et Mme [C] de démontrer leur caractère distinct et leur lien de causalité avec le retard imputable au constructeur. Les demandeurs n’apportent cependant pas la preuve que les préjudices allégués seraient imputables au constructeur. En tout état de cause, la réception de l’ouvrage aurait pu intervenir plus tôt si M. et Mme [C] avaient été plus diligents dans la réalisation des travaux préparatoires mis à leur charge. Dans cette hypothèse, le chantier aurait en effet pu débuter le jour de la signature de la fiche de lancement des travaux intervenue le 1er septembre 2021, de sorte que la réception de l’ouvrage aurait eu lieu avant le 1er juin 2023.

Subsidiairement, la SAS MAISONS [U] demande au tribunal de limiter le préjudice de M. et Mme [C] à la somme de 1.209,25 euros correspondant aux loyers acquittés pendant une période de 57 jours, sous réserve de la production de justificatifs.

Ayant spontanément adressé à M. et Mme [C] un règlement d’un montant de 2.115,84 euros au titre des 57 jours de retard, dont elle a toujours reconnu être débitrice, la SAS [Localité 6] [U] soutient, à l’appui de sa demande reconventionnelle de dommages et au visa des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, que la procédure engagée par M. et Mme [C] est abusive et lui a causé un préjudice d’image et commercial distinct de celui réparé par l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les pénalités contractuelles dues au titre du retard de livraison de l’immeuble

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

S’agissant du contrat de construction d’un immeuble à usage d’habitation, il résulte de la lecture combinée des articles L.231-2 et R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation que ce contrat doit fixer la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison, ces dernières ne pouvant être d’un montant inférieur à 1/3.000ème du prix convenu par jour de retard.

Sur la période antérieure au démarrage des travaux

L’article 11 du contrat de construction du 15 octobre 2020 stipule une pénalité de 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard dans l’achèvement de la construction imputable au constructeur et précisé que « les travaux commenceront dans le délai de 2 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 9 du présent contrat et que leur durée sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. ce délai sera (…) Ce délai sera prolongé :

— de la durée des interruptions de chantier imputables au maître de l’ouvrage,

— de la durée des retards apportés dans l’exécution de travaux à réaliser par le maître de l’ouvrage ou commandés par lui à des tiers. »

L’article 9 du contrat, relatif au démarrage des travaux, met à la charge du maître de l’ouvrage, d’une part, l’accomplissement de formalités préalables, s’agissant notamment de la justification du permis de construire, et, d’autre part, l’accomplissement de travaux préalables parmi lesquels le bornage du terrain, l’alimentation en eau et en électricité du chantier et l’accès du chantier par les camions ou engins de chantier du constructeur et des entrepreneurs.

C’est à l’aune de ces dispositions conventionnelles qu’il convient de déterminer la date d’ouverture des travaux et celle à partir de laquelle le retard de livraison de l’immeuble est, le cas échéant, imputable au maître d’œuvre.

M. et Mme [C] ont justifié de la dernière formalité qui leur incombait par la signature du contrat de crédit finançant l’achat du terrain le 27 août 2021. S’agissant des travaux préparatoires leur incombant, le procès-verbal de rendez-vous de mise au point technique signé par les parties le 4 octobre 2021 fait état de l’absence de réalisation du branchement d’eau potable, du bornage du terrain et du chemin d’accès ouvert au maître d’œuvre et aux entrepreneurs.

Les demandeurs soutiennent que leur retard dans la réalisation de ces diligences est imputable à l’absence de réponse du conducteur de travaux à leurs demandes relatives au terrassement. Ils n’apportent cependant aucun élément de preuve à l’appui de leurs allégations, dont aucune conséquence juridique ne saurait être tirée.

C’est ainsi à bon droit que la SAS [Localité 6] [U] a notifié aux maîtres de l’ouvrage, par lettres recommandées avec accusé de réception des 19 octobre 2021, 18 janvier 2022, 21 février 2022 et 28 mars 2022, la suspension des délais d’exécution du chantier dans l’attente de la réalisation de ces travaux.

Pour l’ensemble de ces raisons, le point de départ du délai de réalisation des travaux mis à la charge de la SAS [Localité 6] [U] doit être fixée au 31 mai 2022 et non au 27 octobre 2021.

Par conséquent, M. et Mme [C] seront déboutés de leur demande de pénalités au titre de la période antérieure au démarrage des travaux.

Sur la période postérieure au démarrage des travaux

En application de la clause 11 des conditions générales du contrat de construction, la SAS [Adresse 5] devait exécuter les travaux mis à sa charge dans un délai de 12 mois à compter de la date de commencement, soit au plus tard le 31 mai 2023.

Par courrier du 18 juillet 2023, la SAS [Localité 6] [U] a invité les demandeurs à procéder à la réception de l’ouvrage le 27 juillet 2023. La défenderesse reconnaît être débitrice d’une somme de 2.115, 84 euros, correspondant aux pénalités de retard dues pour la période de 57 jours ayant couru entre le 1er juin et le 27 juillet 2023.

M. et Mme [C] admettent avoir refusé de procéder à la réception dès le 27 juillet 2023 et justifient leur refus par l’absence d’installation d’un évier dans la cuisine et le défaut de raccordement de l’ouvrage aux réseaux. Ils reprochent également au constructeur d’avoir indûment exigé qu’aucune réserve ne figure au procès-verbal de réception et que le dépôt de garantie de 5 % lui soit immédiatement réglé.

Il résulte toutefois de l’avenant au contrat du 6 février 2023, et il n’est d’ailleurs pas contesté par les demandeurs, que ceux-ci s’étaient réservés le raccordement de leur maison aux réseaux. Ils ne pouvaient donc légitimement refuser de réceptionner l’ouvrage au motif que ce raccordement n’avaient pas été réalisés.

Par ailleurs, M. et Mme [C], qui indiquaient pourtant dans leur courrier du 17 août 2023 s’être présentés à la réunion du 27 juillet en compagnie de M. [E] [T], expert, et de M. [J] [V], commissaire de justice, ne produisent aucun élément de preuve à l’appui de leurs allégations quant à l’absence d’évier dans la cuisine et aux exigences qu’aurait alors formulées le constructeur, s’agissant de la rédaction du procès-verbal de réception et du versement du dépôt de garantie.

Les griefs invoqués par M. et Mme [C] pour refuser de réceptionner l’ouvrage étant infondés, ces derniers seront déboutés de leur demande de pénalité au titre de la période postérieure au démarrage des travaux.

Sur l’indemnisation des préjudices distincts consécutifs au retard à la livraison :

Par principe, les pénalités contractuelles de retard de livraison d’un immeuble prévues par l’article R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts en réparation de préjudices distincts et présentant un lien de causalité direct et certain avec le retard imputable au constructeur.

En l’espèce, la SAS [Localité 6] [U] a reconnu être débitrice d’une indemnité de 2.115,84 euros au titre de la période de 57 jours écoulée entre le 1er juin 2023, date de livraison prévue par le contrat, et le 27 juillet 2023, date à laquelle les maître de l’ouvrage aurait dû procéder à la réception. Les demandes indemnitaires de M. et Mme [C] seront nécessairement cantonnées à cette période, au-delà de laquelle aucun tort n’est imputable au constructeur.

La demande de M. et Mme [C] en remboursement des loyers qu’ils justifient avoir versés à compter du 1er juin 2023 sera accueillie partiellement, en ce qu’il est établi que leur maintien dans leur résidence en location est imputable au retard de livraison de leur maison par la SAS [Localité 6] [U]. En réparation de leur préjudice subi entre le 1er juin 2023 et le 27 juillet 2023, il leur sera allouée une indemnité égale au loyer versé au mois de juin 2023 et à celui correspondant à 27 jours en location au mois de juillet 2023, soit (636,45 + (636,35/31 x 27)) 1.190,76 euros.

La demande de M. et Mme [C] en remboursement des frais de transport de leur enfant vers son établissement scolaire à compter du 1er septembre 2023 sera rejetée en ce qu’elle est postérieure à la période prédéfinie et ne présente, par conséquent, aucun lien de causalité direct et certain avec le retard de livraison de leur maison.

La demande des époux [X] en réparation de leur préjudice moral sera également rejetée, ce préjudice n’étant établi ni dans son étendue ni dans son principe.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à la SAS [Localité 6] [U] de rapporter la preuve de la faute de M. et Mme [C], des préjudices qu’elle allègue et du lien de causalité entre ces derniers et la faute prouvée.

En l’espèce, il est établi que M. et Mme [C] ne sont pas fautifs puisqu’ayant été accueillis partiellement en leurs demandes, leur action à l’égard de la SAS [Localité 6] [U] est justifiée.

La SAS [Localité 6] [U] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la SAS [Localité 6] [U] supportera les dépens de l’instance.

L’équité commande d’allouer à M. [H] [C] et Mme [B] [Y] épouse [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif n’est susceptible d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Condamne la SAS [Localité 6] [U] à verser à M. [H] [C] et Mme [B] [Y] épouse [C] la somme de 1.190,76 euros au titre des frais de logement engagés entre le 1er juin 2023 et le 27 juillet 2023 ;

Déboute M. [H] [C] et Mme [B] [Y] épouse [C] du surplus de leurs demandes indemnitaires et de leur demande au titre des pénalités de retard ;

Déboute la SAS [Localité 6] [U] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

Condamne la SAS [Localité 6] [U] aux dépens de l’instance ;

Condamne la SAS [Localité 6] [U] à payer à M. [H] [C] et Mme [B] [Y] épouse [C] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. MEYER D. HAZAN