TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Philippe BLANCHETIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndicat la société ATRIUM GESTION – [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE

S.C.I. RDS HOLDING 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe BLANCHETIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B1121 non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) RDS HOLDING 1 est propriétaire des lots n°37, 38, 39, 44 et 45 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à PARIS (75007), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, a assigné la SCI RDS HOLDING 1 devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  4285,06 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2022,

—  946,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 8] ([Adresse 6]), représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, communiquées à la défenderesse le 3 avril 2025, déposées à l’audience et reprises oralement, au terme desquelles il a actualisé ses demandes aux sommes de 6361,83 euros au titre des charges jusqu’au 1er avril 2025 et 1946,60 au titre des frais, les autres demandes restant inchangées. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la SCI RDS HOLDING 1 ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Bien que représentée à la première audience, la SCI RDS HOLDING 1 n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relative aux lots n°37, 38, 39, 44 et 45,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022 et 6 avril 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021 et 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,

o vote des travaux suivants : création de siphons dans la cour (Assemblée générale du 6 avril 2023, résolution 25),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 1er avril 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6361,83 euros au 1er avril 2025 (du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La SCI RDS HOLDING 1 ne s’est pas présentée à l’audience et n’a ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de réception de la mise en demeure du 18 novembre 2022, sur la somme de 1124,31 euros, de l’assignation sur la somme de 3160,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 1946,60 euros se décomposant comme suit :

—  61 euros honoraires de mise en demeure,

—  18 euros de frais de relance,

—  194,40 euros de frais de remise de dossier à auxiliaire de justice,

—  194,40 euros de frais de constitution d’hypothèque,

—  478,80 euros de transmission de dossier à avocat,

—  1000 euros de suivi de dossier avocat.

Il ressort des éléments versés en procédure que l’envoi d’une mise en demeure et d’une relance est justifié et il sera alloué 79 euros à ce titre.

Les frais de constitution d’hypothèque sont également justifiés.

S’agissant des autres frais, il n’est pas justifié qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et qu’ils traduisent des diligences inhabituelles.

La SCI RDS HOLDING 1 sera donc condamnée à payer la somme de 273,40 euros.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI RDS HOLDING 1 n’a pas payé ses charges depuis le 1er juillet 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucune reprise de paiement n’est constatée depuis le commandement de payer et l’assignation.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière RDS HOLDING 1 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION:

— la somme de 6361,83 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2025 (du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 sur la somme de 1124,31 euros, de l’assignation sur la somme de 3160,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  273,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE la société civile immobilière RDS HOLDING 1 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière RDS HOLDING 1 aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge