MINUTE N° : 25/00389

JUGEMENT

DU 04 Février 2026

N° RG 25/01404 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTOE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

ET :

S.C.I. NVD [Localité 1]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représenté par M^e Gaylord GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. NVD [Localité 1] (RCS de [Localité 1] n°504 940 040), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 9]

Représentée par ND INVESTISSEMENTS, elle-même représentée par M. [H] [A], son gérant

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NVD [Localité 1] est propriétaire du lot n°n°3007 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à Tours (37).

Le 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI NVD [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 4756,86 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 04 février 2025 ;la somme de 375,53 € + 700 € au titre des frais de relance de recouvrement et de diligences exceptionnelles ;avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 04 février 2025 la somme de 4756,86 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience de renvoi du 19 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son nouveau syndic [Y] immobilier lui-même repréenté son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI NVD [Localité 1], régulièrement représentée, sollicite un échelonnement des dettes expliquant avoir été confrontée à des événement extérieurs, notamment un piratage informatique en 2023 qui a abouti à l’effacement de toutes les messagerie du groupe détenu par le représentant de la SCI et à 250.000 € de redressement.

Elle sollicite 24 mois de délais et explique que Foncia a refusé l’échelonnement proposé. Elle conclut en conséquence au rejet de l’ensemble des autres demandes autres que celles relatives aux charges impayées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les décomptes produits en délibéré ne seront pas retenus puisque ceux établis par le nouveau syndic [Y] Immobilier ne permettent pas de comprendre ce qui a été repris ou non du précédent syndic Foncia. Aussi, le décompte retenu sera celui correspondant à la pièce 7 (arrêtée au 04 février 2025). Une fois la présente décision rendue, il appartiendra au syndic [Y] de rectifier le décompte pour que celui-ci tienne compte des sommes retenues par le tribunal et qu’il impute ensuite les sommes échues postérieurement au 04 février 2025 et les paiements réalisés depuis cette date.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 01er avril 2022 et du 25 mars 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 04 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4 755,29

Frais/diligences sollicitées 1 075,53

Autre-Intérêts 1,57

TOTAL 5 832,39

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI NVD [Localité 1] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 04 février 2025 à hauteur de la somme de 4755,29 €.

Les lettres de mise en demeure, le commandement de payer puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI NVD [Localité 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4755,29 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 04 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 215 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 160,53 € (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI NVD [Localité 1] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 700 €. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € seront accordées en conséquence.

***

La SCI NVD [Localité 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 725,53 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des difficultés évoquées par la défenderesse, afin qu’elle puisse pour l’avenir reprendre les paiements sans retard, des délais de paiement lui seront accordés.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI NVD [Localité 1] sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SCI NVD [Localité 1] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

4.755,29 € (QUATRE MILLE SEPT CENT CINQUANTE-CINQ EUROS VINGT-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 04 février 2025;725,53 € (SEPT CENT VINGT-CINQ EUROS CINQUANTE-TROIS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise la SCI NVD [Localité 1] à se libérer de cette dette en 12 mensualités de 455,00 € (QUATRE CENT CINQUANTE-CINQ EUROS), payable le 10 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SCI NVD [Localité 1] aux dépens ;

Condamne la SCI NVD [Localité 1] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD