TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00278 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQ42

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[W] [J]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Mme [V] [X], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2015, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 503,44 €, provision sur charges incluse.

Monsieur [U] [G] ayant régulièrement donné congé, Madame [W] [J] est devenue seule titulaire du bail à compter du mois de décembre 2020.

Plusieurs plans d’apurement établis par le bailleur ont été transmis à la locataire. Ces propositions n’ont pas permis de solder la dette locative.

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 21 juin 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.224,63 €, en visant la clause résolutoire.

Madame [W] [J] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 25 avril 2024. Par décision en date du 4 septembre 2024, la Commission de Surendettement des particuliers a imposé un moratoire de 12 mois.

Par courrier en date du 26 septembre 2024, l’OPH SILENE a rappelé à Madame [W] [J] son obligation de régler les charges courantes et les risques en cas de non reprise du paiement des loyers.

Par courrier en date du 24 octobre 2024, compte tenu de l’absence de reprise de paiement des loyers, l’OPH SILENE a dénoncé le plan établi par la Banque de France, ce dernier est donc devenu caduc.

Par acte du 20 décembre 2024, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [W] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 mars 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 3.536,17 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 368,31 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de de Madame [W] [J] du fait de l’absence de contact tant avec les locataires, qu’avec le bailleur.

A l’audience du 5 mars 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [V] [X], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.634,87 € arrêtée à la date du 26 février 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant pas repris le règlement du loyer courant. Il a précisé que les APL étaient maintenues.

Madame [W] [J], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite régulièrement représenter. Sa mère s’est présentée sans pouvoir et a indiqué que Madame [W] [J] souhaitait conserver le logement et proposait de régler 50 € par mois pour régulariser sa dette ayant retrouvé un emploi en CDD.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 23 décembre 2024 conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 21 juin 2023 et l’assignation délivrée le 20 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Néanmoins en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge du bail qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s’i1 a connaissance de ce que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l’audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : si un moratoire a été rendu par la commission de surendettement, il accorde le délai prévu aux termes du moratoire prolongé de trois mois.

En l’espèce, Madame [W] [J] a, par décision en date du 25 février 2024 de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 8]-Atlantique, été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement et a bénéficié à compter du mois de septembre 2024 d’un moratoire de 12 mois. Il ressort cependant des éléments versés au dossier que cette dernière n’a pas repris le paiement de ses loyers et charges depuis la décision de la Commission, aucun versement n’ayant été effectué depuis le mois d’octobre 2024 et que le plan a donc été dénoncé par le bailleur, rendant le moratoire caduc. Il n’est dès lors pas possible d’accorder de délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 23 mars 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 368,31 €, augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

La défenderesse n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 30 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [W] [J] sera condamné à payer la somme de 3.536,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 9 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 octobre 2015 entre l’OPH SILENE et Madame [W] [J] au 23 mars 2024 et DIT que Madame [W] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [W] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.536,17 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 368,31 €, augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [W] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 février 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON