Copie délivrée

à

la SELARL HARNIST AVOCAT

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 31 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/03853 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTP4

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [H] [S] [V]

né le 03 Mars 1995 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

M. [B] [Q], demeurant [Adresse 2]

M. [N] [C]

né le 24 Juin 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

Société [F] DE CAMARGUE, représenté par son syndic en exercice, la SARL RAFAEL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 501 309 314, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 13 Janvier 2026 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [V], Monsieur [B] [Q] et Monsieur [N] [C] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 5] située à [Localité 5].

Par acte en date du 8 août 2024, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires [F] de [Adresse 6] pris en son syndic en exercice la société Rafael Immobilier aux fins, à titre principal, de nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] du 25 mai 2024.

La clôture a été fixée au 4 novembre 2025.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, Monsieur [V], Monsieur [Q] et Monsieur [C] demandent au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du déctet du 17 mars 1967, et de l’article 544 du Code civil, de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— déclarer lesdites conclusions recevables,

A titre principal :

— constater l’irrégularité des mandats,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [F] de Camargue du 25 mai 2024,

A titre subsidiaire :

— constater l’irrégularité du mandat du syndicat des copropriétaires,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [F] de Camargue du 25 mai 2024,

A titre très subsidiaire :

— constater que les résolutions n°6.A, 6.B et 7 sont contraires au règlement de copropriété,

— constater que les résolutions n°6.A, 6.B et 7 sont incomplètes et insuffisantes pour éclairer les copropriétaires,

— constater que les résolutions n’ont pas été soumises à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer la nullité des résolutions n°6.A, 6.B et 7 de l’assemblée générale du 25 mai 2024,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la saisine de la présente juridiction, à leur restituer les clés de leur logement.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que certains copropriétaires disposent de nombreux mandats et que le procès-verbal ne fait pas état de la répartition de ces derniers alors qu’en application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 le procès-verbal doit préciser qui a distribué les mandats. Ils affirment que la liste figurant au procès-verbal est incomplète s’agissant des copropriétaires absents, et arguent de ce que l’addition des tantièmes de tous les copropriétaires présents sur le procès-verbal représente 9887 tantièmes alors que le total doit être de 10000 de sorte que des copropriétaires représentant 113 tantièmes ne sont pas mentionnés sur le procès-verbal.

Ils estiment que la preuve de la répartition des mandats est indispensable afin de vérifier le respect de la règle limitant le nombre de mandats détenus par chaque copropriétaire présent, et soutiennent qu’à défaut de justification de la subdélégation, la nullité de l’assemblée est encourue sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposent que les mandats représentent 2902 voix sur 5600 présents de sorte que les mandats ont été déterminants sur l’issue des votes.

Ils ajoutent qu’il n’est pas nécessaire de démontrer une incidence sur le résultat des votes pour obtenir la nullité de l’assemblée générale en cas d’irrégularité des mandats et que, lorsqu’il existe un doute sur la régularité de la distribution des mandats, les votes correspondants ne peuvent être valablement comptabilisés. Ils font valoir que la régularité de la distribution est donc déterminante pour vérifier que le nombre maximal de mandats détenus par chaque copropriétaire n’a pas été dépassé et que le nombre de votants n’est pas irrégulier.

A titre subsidiaire, Messieurs [V], [Q] et [C] arguent de ce :

— qu’il n’est pas précisé qui a confié le mandat du syndic des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire des lots 553 à 561, à Madame [G] sauf à ce qu’il lui ait été confié directement par le syndic en méconnaissance des articles 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967,

— qu’alors qu’il est précisé que ledit pouvoir ne sera pas comptabilisé, il est pourtant comptabilisé dans l’ensemble des résolutions.

A titre très subsidiaire, s’agissant de la résolution n°6, ils font état soit d’une erreur dans les tantièmes affectés aux lots du syndicat des copropriétaires, soit d’une erreur dans lesdites résolutions.

Ils ajoutent que l’objet de la convention est imprécis et ne permet pas de délimiter les espaces donnés à bail ; que les copropriétaires étaient contraints de voter favorablement à la résolution dès lors qu’à défaut, ils devraient régler l’ensemble des frais exposés par la société Joli Camargue pendant son occupation préalable à l’assemblée ; que le syndic a outrepassé ses pouvoirs en concluant un contrat avec une entreprise, sans aucune autorisation ; que les résolutions litigieuses ont été votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les actes de disposition sont soumis à la majorité de l’article 25 ; que la résidence a perdu son caractère de “résidence de tourisme” tenant le départ du précédent exploitant ; que la destination est depuis affectée à “l’usage d’habitation meublée ou non” ; que de telles résolutions ne peuvent pas être votées sans une modification préalable du règlement de copropriété ; que, s’agissant de la résolution n°7, la destination de la résidence n’est plus le tourisme ; que ladite résolution porte atteinte au droit de propriété et à la liberté contractuelle; que depuis le départ du précédent exploitant, ils n’ont pas pu se voir restituer les clés de leur logement ; que les clés avaient été remises par les preneurs à bail au syndicat des copropriétaires qui les a conservées.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— déclarer les demandes irrecevables,

— les débouter des leurs entières demandes,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamner les requis aux entiers dépens et à lui verser la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que rien ne permet de considérer que les textes visés par les demandeurs s’appliquent faute de justification de mandats en blanc reçus du syndic puis distribués, et que l’absence de mention n’est pas, en soi, une cause de nullité. Il expose que de nombreux investisseurs sont irlandais, qu’ils confient des pouvoirs en masse et ne font pas le déplacement. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que l’hypothétique manquement aurait une incidence sur le résultat du vote ; que la lecture du procès-verbal et de la feuille de présence permet d’identifier clairement les présents et absents ; que les calculs de tantièmes sont justes ; qu’aucun des arguments avancés ne justifie l’annulation de l’assemblée et du procès-verbal dans son entier ; que deux des demandeurs ayant voté favorablement à certaines résolutions ont perdu qualité pour agir.

S’agissant de l’irrégularité du mandat du syndicat des copropriétaires, celui-ci expose qu’il a été décidé de ne pas comptabiliser les tantièmes du pouvoir et que le sens des votes n’est aucunement affecté.

A titre très subsidiaire, sur l’annulation de la résolution n°6, le défendeur fait notamment valoir que les conventions ont été soumises au vote et acceptées ; que la convocation comportait les contrats outre les explications données ; que la majorité de l’article 25 était également acquise ; que la destination est conventionnelle et non factuelle ; que rien ne justifie d’une modification de la destination conventionnelle.

A titre très subsidiaire, sur l’annulation de la résolution n°7, il estime que la pénalité prévue est conforme au règlement de copropriété et à la loi qui impose la mise en location au bénéfice d’un exploitant commercial.

Il ajoute notamment qu’il n’a pas vocation à détenir des clés.

S’agissant de sa demande tendant à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires souligne que l’éventuelle annulation aurait de graves conséquences, notant qu’ “on pourrait imaginer une demande d’expulsion et de remise en état avec éventuellement des demandes indemnités formulées à l’encontre du syndicat par le preneur à bail.”.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Le premier alinéa de l’article 803 du Code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Le troisième alinéa de cet article dispose que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture, à laquelle le défendeur, qui a également signifié des conclusions postérieurement à l’ordonnance de clôture, ne s’oppose pas.

II. Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le défendeur, qui formule une demande tendant à l’irrecevabilité des demandes, fait état de ce que “deux des demandeurs ayant voté favorablement à certaines résolutions ont perdu qualité pour agir”.

Il ressort de l’article 789 du Code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir (6°).

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Il est à titre suradondant rappelé que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale.

III.Sur les demandes principales

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son I :

“Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.”.

Aux termes de l’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Les deux premiers alinéas de l’article 17 du même décret dispose qu’est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le mandat doit résulter d’un écrit signé par le copropriétaire mandant.

L’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief.

Le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 25 mai 2024 mentionne : “ (…) Il a été établi une feuille de présence qui a été émargée par les copropriétaires en entrant en séance, tant en leur nom qu’au nom de leurs mandants, qui indique que : 142 copropriétaires sont présents ou représentés, soit [Localité 6], 24 copropriétaires votent par correspondances, soit 794 sur 10000. Sont présents ou représentés : (…)”.

Il est constant que plusieurs copropriétaires ont délégué leur droit de vote à un mandataire.

Même dans l’hypothèse où des mandats en blanc n’auraient pas été transmis au syndic, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de l’existence de mandats écrits réguliers, aucun mandat n’étant produit.

Il est en outre relevé que la feuille de présence versée aux débats par le défendeur :

— ne renseigne pas, à l’exception de quatre copropriétaires, la partie “type de présence”,

— ne contient que onze noms dans la partie “nom représentant”,

— n’est pas signée par le président, le secrétaire, et le scrutateur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande en nullité de l’assemblée générale en date du 25 mai 2024.

En l’absence de preuve de l’allégation selon laquelle le syndicat des copropriétaires est en possession des clés appartenant aux demandeurs, ces derniers seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la saisine de la présente juridiction, à leur restituer les clés de leur logement.

IV. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [Adresse 7] représenté par son syndic, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] [Adresse 7] représenté par son syndic sera condamné à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la présente décision en raison de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture à l’audience de plaidoirie,

Déclare recevables les conclusions des parties postérieures au 4 novembre 2025,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [Adresse 7] tendant à l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [H] [V], Monsieur [B] [Q] et Monsieur [N] [C],

Prononce la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [F] DE CAMARGUE en date du 25 mai 2024,

Déboute Monsieur [H] [V], Monsieur [B] [Q] et Monsieur [N] [C] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la saisine de la présente juridiction, à leur restituer les clés de leur logement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [F] DE CAMARGUE représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [H] [V], Monsieur [B] [Q] et Monsieur [N] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC [Adresse 9] JASSES DE CAMARGUE représenté par son syndic aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente