DU 22 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIEO

Code NAC : 30B

S.C.I. DU VIEUX CEDRE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

C/

S.A.S. NK COM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Monsieur [J] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES :Aude BELLAN, Vice-Présidente

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. DU VIEUX CEDRE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

DÉFENDEURS

S.A.S. NK COM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non representé

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 3]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 22 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 5 septembre 2020, la SCI DU VIEUX CEDRE a consenti un bail commercial à la société N.K COM, portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à SAINT WITZ (95470) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18 000 euros, le paiement étant trimestriel.

Suivant acte sous signature privée du 5 septembre 2020, M. [J] [E] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion, ni de division, des sommes pouvant être dues par la société N.K COM à son bailleur, pour la durée du contrat initial et de son renouvellement, soit 18 ans.

Le 11 décembre 2024, la SCI DU VIEUX CEDRE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société N.K COM, portant sur la somme de 6 076 euros en principal, qui a été dénoncé à M. [J] [E] le 7 février 2025 en sa qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la SCI DU VIEUX CEDRE a fait assigner en référé la société N.K COM et M. [J] [E] en sa qualité de caution solidaire, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de :

Constater la résiliation du bail consenti à la société NK COM par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,En conséquence, voir dire et ordonner que dans la QUINZAINE DE LA SIGNIFICATION de l’ordonnance à intervenir, la société défenderesse sera tenue de quitter et rendre libres de sa personne et de tous occupants de son chef, les locaux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre sinon et faute par elle de le faire dans ledit délai, et celui-ci passé, voir dire qu’elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par tous moyens et voies de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est,Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel local qu’il plaira à la requérante d’indiquer et ce, aux frais, risques et périls de la société défenderesse,Condamner solidairement la société NK COM et Monsieur [E] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 14.606,56 euros, au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté au 10 février 2025, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 11 février 2025 jusqu’à la résiliation du bail,Les condamner également solidairement à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, conformément à l’engagement de location à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux,Les condamner en outre solidairement à lui verser une indemnité provisionnelle de 1.460,65 euros correspondant au montant de la clause pénale prévue au contrat,Les condamner enfin in solidum à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner in solidum la société NK COM et Monsieur [E] en tous les dépens.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2025 à laquelle la société N.K COM et M. [J] [E], cités par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La SCI DU VIEUX CEDRE indique que la dette a augmenté et maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 5 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article XIII) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judicaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 11 décembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer du 11 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 janvier 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 14 606,56 euros au 2 janvier 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 19 014,49 euros arrêtée au 10 avril 2025 et d’un versement de 1569,07 euros reçu le 9 janvier 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation à la hausse de la demande en paiement des loyers ne peut être faite. Ainsi, il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation mais de prendre en compte le paiement de 1569,07 euros en date du 9 janvier 2025 qui s’impute sur la dette la plus ancienne.

Par ailleurs, il sera déduit de la dette la « provision frais de réclamation huissier » de 163,49 euros qui relève des dépens et les « 10% de frais de retard » qui s’élèvent à 784,50 euros en ce qu’ils s’ajoutent à la somme réclamée au titre de la clause pénale.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société N.K COM n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 089,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires au mois de mars 2025 inclus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société N.K COM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 5 septembre 2020 stipule en son article IV LOYER que tout retard de paiement donnera lieu de plein droit à paiement d’intérêt au taux de 10% par mois, à courir jusqu’à paiement complet et qui sera ajouté au loyer du mois suivant, sans faire obstacle à l’application des dispositions de l’article XIII « Clause résolutoire ».

L’indemnité de retard de 10%, s’analysant comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. Toutefois elle sera réduite à la somme de 1 208,95 euros, correspondant au 10% de la dette locative arrêtée au 9 janvier 2025 et il y lieu de condamner la société N.K COM au paiement de cette somme provisionnelle.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

La SCI DU VIEUX CEDRE produit l’acte de cautionnement solidaire en date du 5 septembre 2020, aux termes duquel M. [J] [E] s’est porté caution solidaire et indivisible et s’est engagé à satisfaire à toutes les obligations du locataire en cas de défaillance de celui-ci, et à renoncer au bénéfice de discussion pour le paiement des loyers éventuellement révisés, indemnités d’occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédure, pour la durée initiale du contrat et de son renouvellement, soit une durée totale de 18 ans.

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

L’acte de cautionnement est soumis à la législation en vigueur à la date de sa conclusion, soit le 5 septembre 2020. Ainsi, les cautionnements conclus avant 1er janvier 2022, date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûreté, restent soumis à la loi ancienne y compris pour les effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Les anciens articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation, devenus les articles L. 331-1 et L. 331-2 du même Code (aujourd’hui abrogés) prévoyaient que toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X.., dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

Ainsi, sont requises certaines formalités, au nombre desquelles figure la stricte reproduction de la mention des articles susmentionnés et comprenant notamment l’apposition par la caution de son engagement et la somme, écrite en toutes lettres et en chiffres, qu’elle garantit.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement signé le 5 septembre 2020 ne comporte pas la mention manuscrite visée par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation et la somme que M. [J] [E] garantit n’est pas mentionnée non plus.

Ainsi, le non-respect du formalisme exigé par les textes susvisés constitue une contestation sérieuse de nature à exclure ce point du champ de compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse, il convient de rejeter la demande de SCI DU VIEUX CEDRE visant à voir condamner solidairement M. [J] [E], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la dette, de la clause pénale et des indemnités d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société N.K COM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société N.K COM, partie qui succombe, à payer à la SCI DU VIEUX CEDRE la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 5 septembre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 11 janvier 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société N.K COM et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société N.K COM à payer à la SCI DU VIEUX CEDRE à payer la somme provisionnelle de 12.089,50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de mars 2025 inclus,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société N.K COM à la SCI DU VIEUX CEDRE, à compter du 11 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société N.K COM au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société N.K COM à payer à la SCI DU VIEUX CEDRE la somme provisionnelle de 1 208,95 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [J] [E] ;

CONDAMNONS la société N.K COM au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société N.K COM à payer à la SCI DU VIEUX CEDRE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 22 Mai 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE