TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00812 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSNU

Minute :

JUGEMENT

DU 27 AOUT 2025

AFFAIRE :

S.C.I. NOE LES ROSEAUX

C/

[M] [F]

Copies certifiées conformes

— M^e GUILLEVIC

— Mme [F]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GUILLEVIC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.C.I. NOE LES ROSEAUX

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEUR :

Madame [M] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 25 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 août 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous seing-privé du 29 décembre 2023, la SCI NOE LES ROSEAUX a consenti à Mme [M] [F] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 3] à PLESSE (44630), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision pour charges de 6 euros.

Le 17 mai 2024, la SCI NOE LES ROSEAUX a fait délivrer à Mme [M] [F] un commandement de payer la somme de 606 euros, au titre des loyers et charges non acquittés à cette date.

Le 21 janvier 2025, la SCI NOE LES ROSEAUX a fait délivrer à Mme [M] [F] un second commandement de payer portant sur la somme de 1.818 euros au titre des loyers et charges non acquittés à cette date.

Le 23 janvier 2025, le bailleur a signalé la situation de sa locataire à la CCAPEX de la [Localité 8]-Atlantique.

Par acte du 12 mars 2025, notifié au préfet de la Loire-Atlantique par voie électronique le 14 mars 2025, la SCI NOE LES ROSEAUX a fait assigner Mme [M] [F], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion de Mme [M] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [M] [F] au paiement :

— de la somme de 2.521,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, montant arrêté au 5 mars 2025,

— d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation,

— de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— des dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de l’assignation.

Les services sociaux de la préfecture ont indiqué à la juridiction que le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’avait pu être établi en l’absence de tout contact avec les parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025.

Représentée par son conseil, la SCI NOE LES ROSEAUX a maintenu oralement les termes de son assignation et précisé que la dette actualisée au jour de l’audience s’élevait à 2.521,74 euros au titre des loyers échus impayés au 5 mars 2025 et à 2.205,50 euros au titre des loyers échus impayés entre le 6 mars 2025 et le 25 juin 2025.

Citée à étude, Mme [M] [F] n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) Aux termes de l’article 24 de la même loi, dans sa version applicable au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur a signalé la situation du locataire à la CCAPEX le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 8]-Atlantique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

L’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le contrat pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement resté sans effet.

Par exploit du 21 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [M] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.818 euros au titre des loyers et charges non acquittés à cette date. Ce commandement respecte les dispositions légales susvisées.

La dette n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 5 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI NOE LES ROSEAUX à compter du 5 mars 2025, Mme [M] [F] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Mme [M] [F], et de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 9], depuis le 5 mars 2025, Mme [M] [F] cause au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 décembre 2023, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative de 4.848 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 30 juin 2025, décompte arrêté le 25 juin 2025.

La locataire sera condamnée à acquitter cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [M] [F], succombant à l’instance, en supportera les dépens incluant le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 mais pas celui du 17 mai 2024, dont la délivrance n’était pas indispensable à la régularité de la procédure et qui sera donc indemnisé au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande de condamner Mme [M] [F] à verser à la demanderesse la somme de 873,06 euros, incluant le coût du commandement du 17 mai 2024, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE, à compter du 5 mars 2025, l’acquisition au profit de la SCI NOE LES ROSEAUX, de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [M] [F] le 29 décembre 2023 sur l’immeuble situé [Adresse 3] à PLESSE (44630) ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à payer à la SCI NOE LES ROSEAUX, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à verser à la SCI NOE LES ROSEAUX la somme de 4.848 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 30 juin 2025, décompte arrêté le 25 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [M] [F] à verser à la SCI NOE LES ROSEAUX la somme de 873,06 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [F] aux dépens d’instance et d’exécution, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025 mais pas celui du 17 mai 2024;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 8]-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN