TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

C.S 40263

[Localité 7]

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQN7

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

[O] [D], [B] [J]

C/

Association UDAF 44, [P] [V]

Copie certifiée conforme

— M^e COUETMEUR

— M^e FOURNARD

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e COUETMEUR

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [B] [J]

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [V]

demeurant [Adresse 6]

sous curatelle renforcée : Association UDAF 44

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2025-000090 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

David HAZAN

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 19 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte sous-seing privé du 4 juin 2015 ayant pris effet le 16 juin 2015, M. [E] [J] et Mme [K] [G] épouse [J] ont consenti à M. [P] [V] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 15] [Adresse 10] [Localité 12], moyennant un loyer mensuel 389 euros, outre une provision sur charges de 11 euros.

Le 22 avril 2022, M. [E] [J] est décédé, laissant pour lui succéder Mme [K] [G] et M. [B] [J], son fils.

Le 7 septembre 2023, Mme [K] [G] est décédée, laissant pour lui succéder ses deux fils, M. [B] [J] et M. [O] [D].

Par courrier recommandé du 6 décembre 2023 réceptionné le 9 décembre 2023, M. [B] [J] et M. [O] [D], représentés par la SARL BLEU HORIZON GESTION LOCATION, ont fait délivrer à M. [P] [V] un congé pour vente pour le 15 juin 2024 et lui ont proposé d’acquérir le bien au prix de 107.000 euros.

Le 19 juillet 2024, M. [B] [J] et M. [O] [D] ont fait délivrer par commissaire de justice à M. [P] [V] une sommation de déguerpir.

Le 27 septembre 2024, le juge des tutelles de [Localité 14] a ordonné l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée à l’égard de M. [P] [V] et désigné l’UDAF 44 en qualité de curateur.

Par acte du 6 janvier 2025, M. [B] [J] et M. [O] [D] ont fait assigner M. [P] [V] et l’UDAF 44, en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14], lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré au locataire,

— déclarer M. [P] [V] occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 16],

— ordonner l’expulsion de M. [P] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [P] [V] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en eux compris le coût de l’assignation.

Après un renvoi destiné à permettre l’instruction de la demande d’aide juridictionnelle déposée par le défendeur, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025, lors de laquelle M. [B] [J] et M. [O] [D], représentés par leur conseil, ont réitéré les demandes et moyens contenus dans leur assignation.

Représenté par son conseil, M. [P] [V] a demandé à la juridiction de :

— lui décerner acte de ce que des recherches de logement sont en cours par le biais de l’UDAF,

— rejeter la demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 15.I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 16 juin 2015. Son renouvellement est donc intervenu le 16 juin 2018 et le 16 juin 2021 de sorte que son terme était fixé au 16 juin 2024.

M. [B] [J] et M. [O] [D] justifient de la notification d’un congé pour vente par courrier recommandé réceptionné le 9 décembre 2023. Le congé pour vente a donc été envoyé dans les délais prescrits par l’article 15. I de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le congé pour vente était accompagné d’une offre de vente conforme aux prescriptions de l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989.

Le défendeur ne justifie pas avoir accepté l’offre de vente avant l’expiration du délai de préavis.

Il résulte de ces éléments que M. [P] [V] occupe sans droit ni titre le bien de M. [B] [J] et M. [O] [D] depuis le 16 juin 2024.

Son expulsion sera par conséquent ordonnée au terme du présent jugement.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 5] à [Localité 16], depuis le 16 juin 2024, M. [P] [V] cause au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur les dépens

M. [P] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Il sera précisé que les dépens ne comprendront pas le coût du congé pour vente, dont la délivrance est sans rapport avec les torts du locataire, ni de la sommation de déguerpir du 19 juillet 2024, dont la délivrance ne conditionnait pas la régularité de la procédure.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [P] [V], partie perdante et tenue aux dépens, sera condamné à verser aux demandeurs une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, que l’équité commande de limiter à 500 euros eu égard à la situation financière particulièrement dégradée du défendeur et aux efforts de relogement engagés depuis l’ouverture de la mesure de curatelle.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DIT que le congé pour vente délivré le 9 décembre 2023 par M. [B] [J] et M. [O] [D] à M. [P] [V] est valide ;

Par conséquent :

CONSTATE, à compter du 16 juin 2024, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [E] [J] et Mme [K] [G] épouse [J] d’une part et M. [P] [V] d’autre part le 4 juin 2015, portant sur l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15] [Adresse 10] [Localité 12] ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [V] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 16] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE M. [P] [V] à verser à M. [B] [J] et M. [O] [D] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la fin du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE M. [P] [V] à verser à M. [B] [J] et M. [O] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [V] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation, mais pas celui du congé pour vente ni de la sommation de déguerpir ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 11]-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 9] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN