28 Avril 2026

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYAW

Jugt n°

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SITUÉ [Adresse 2] À [Localité 1] représenté par son Syndic en exercice, la Société AGIPORT.

C/

[T] [E]

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1ère Section

Le :

exécutoire+expédition

délivrés à :

M^e Clarisse LE GRAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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PROCEDURE ACCELERE AU FOND

JUGEMENT du 28 Avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE

[Adresse 3]

SITUÉ [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la Société AGIPORT RCS de [Localité 2] sous le n° 421 307 653, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

Madame [T] [E]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] – [Localité 3] [Adresse 7]

non comparant – non représenté

LE PRESIDENT: Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

JUGEMENT : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Mme [T] [E] est propriétaire des lot n°17, 27, 59 et 60 dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4], dont le syndic est la Société AGIPORT.

Des charges de copropriété demeurent impayées.

Faisant valoir que Mme [T] [E] restait débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2] à PORNICHET, pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, a, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, fait assigner Mme [T] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer :

La somme de 3.187,85 euros au titre des charges de copropriété et des frais impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2025, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait règlement, La somme de 128,55 euros au titre des autres provisions non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la somme de 1.700 euros au titre des dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. A l’audience du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, réitère, par l’intermédiaire de son avocat, les demandes contenues dans son assignation.

A l’appui de ses prétentions, il souligne que Mme [T] [E] se trouve débitrice depuis plusieurs années sans que celle-ci n’ait régularisé la situation malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées. Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que la carence prolongée de Mme [T] [E] met en péril l’équilibre de sa trésorerie dont le paiement des charges constitue les seules ressources.

Bien qu’assigné par acte remis à étude, Mme [T] [E] n’a pas comparu, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

Par jugement rendu le 3 février 2026, le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a ordonné la réouverture des débats pour permettre au demandeur de communiquer contradictoirement les documents justifiant sa créance.

A l’audience du 24 mars 2026, le demandeur justifie de la communication contradictoire du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires justifiant de l’approbation des comptes de l’exercice 2024-2025.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur les demandes principales :

En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans ses versions successivement en vigueur du 1er janvier 2017 au 25 novembre 2018, du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 et du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023, en substance, que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir, dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes par la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels, des éléments permettant de relever la défaillance du copropriétaire et la mise en demeure restée infructueuse.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’arriérés de charges à compter du 1er janvier 2023. A cet effet, il verse aux débats l’ensemble des appels de fonds adressés à Mme [T] [E] entre le 22 mars 2023 et le 10 septembre 2025.

Il est également justifié de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes pour les exercices 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025, outre celle du budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026. Il ressort en outre des procès-verbaux que des travaux de réfection d’une « lucarne zinc en toiture » ainsi que des travaux de remplacement du velux désenfumage ont été votés.

Un décompte de charges arrêté au 14 novembre 2025 est également produit par le syndicat des copropriétaires dont il ressort que les sommes restant dues s’élevaient à 3.163,97 euros au 1er juillet 2025.

Il s’ensuit, que le Syndicat des copropriétaires a justifié du vote des comptes pour les exercices précédents, des travaux et du budget prévisionnel au titre desquels les sommes sont réclamées sur la période considérée.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [T] [E] un commandement de payer en date du 13 mai 2024 ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2025, pour un montant de 131,64 euros au titre de la provision échue restant due au titre de l’exercice 2025-2026 et pour l’arriéré de charges.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement des sommes dues à compter de l’appel de fonds du 1er janvier 2023, de sorte qu’après déduction des frais ne correspondant pas à des charges de copropriété dues, Mme [T] [E] reste redevable d’une somme de 1677,68 euros, arrêtée à la date du 14 novembre 2025, le paiement d’une somme de 128,55 euros ayant été déduit.

Par suite, Mme [T] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 1 677,68 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2023 et le 14 novembre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre compris), portant intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 (sur ce qui était dû à cette date).

A l’issue du délai de trente jours à compter de la mise en demeure, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les autres provisions non encore échues sont devenues exigibles, ainsi que les sommes restant dues.

Dès lors, au titre des provisions non encore échues, il convient de condamner Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires une somme totale de 128,55 euros, comme sollicité, correspondant au dernier appel de fonds relatif au budget prévisionnel 2025-2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’occurrence, le comportement de Mme [T] [E], qui ne règle pas les charges de copropriété de plusieurs années, constitue une faute qui cause au syndicat des copropriétaires un préjudice matériel distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, ce dernier étant privé des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de la copropriété.

Eu égard à la durée des manquements de Mme [T] [E], il sera alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède Mme [T] [E] supportera les dépens de la présente instance en ce inclus les frais de mise en demeure du 4 août 2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [T] [E] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions susvisées, qui sera retenue à hauteur de 1.200 euros compte-tenu des frais exposés par le syndicat pour préparer et mener la présente procédure.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente décision au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Condamnons Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, la somme de 1 677,68 euros, correspondant aux provisions pour charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2023 et le 14 novembre 2025 (appel de fonds du 1/10/25 compris), avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025,

Condamnons Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, la somme de 128,55 euros, outre intérêts à compter du présent jugement, au titre des provisions du budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026 devenues exigibles par anticipation;

Condamnons Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons Mme [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la Société AGIPORT, la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Mme [T] [E] aux dépens en ce inclus les frais de mise en demeure du 4 août 2025 ;

Rappelons que le jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le Président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE