Tribunal Judiciaire de Le Havre, Jcp bailleurs sociaux, 8 décembre 2025, n° 25/00683

TJ Le Havre 8 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que le bail était résilié et que le locataire devait quitter les lieux.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a condamné le locataire à payer une somme déterminée au titre de l'arriéré locatif, tenant compte des éléments fournis par la bailleresse.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, en raison de son occupation sans droit.
Accepté
Frais exposés
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Le Havre, jcp bailleurs sociaux, 8 déc. 2025, n° 25/00683
Numéro(s) :	25/00683
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory RIBALTCHENKO
Cabinet(s) :	SCP SAGON-LOEVENBRUCK-LESIEUR
Parties :	SAS 3 F NORMANVIE

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00683 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5HH

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

SAS 3 F NORMANVIE, VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [H] [C]

né le 15 Mars 1969 à LE HAVRE (76600), demeurant Résidence Paul Vatine – 45 rue Louis Eudier – E031 – Appt E131 – 76600 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2023, la SAS 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] portant sur un logement conventionné situé résidence Paul Vatine, 45 rue Louis Eudier – E031- appartement E131 au HAVRE (76600), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,97 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 142,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [C] le 22 janvier 2025.

Par assignation du 10 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible ;10 415,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025 ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle sollicite, en outre, l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2025, s’élève désormais à 17 303,14 euros, le dernier règlement remontant à septembre 2024. Elle indique que M. [H] [C] est redevable du supplément de loyer de solidarité depuis janvier 2025, faute d’avoir répondu à une mise en demeure d’avoir à justifier de ses ressources et de sa situation familiale. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [H] [C], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Il indique traverser une période difficile depuis sa séparation et que sa fille ne vit plus désormais avec lui mais chez son ancienne compagne. Il n’a plus de ressources depuis trois mois. Il a rendez-vous prochainement avec une assistante sociale et va demander à pouvoir bénéficier du RSA. Il souhaite rechercher un appartement plus petit.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 142,40 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier, que M. [H] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et que ses revenus ne lui permettent pas d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS 3F NORMANVIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [H] [C] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 24 mars 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [H] [C] à son paiement à compter du 24 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1,ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré d’un montant de 17 303,14 euros arrêté au 7 octobre 2025, tenant compte d’un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 1.099,62 euros par mois, appliqué depuis le terme de janvier 2025.

Elle produit à cet égard une mise en demeure datée du 21 novembre 2024, telle que prévue par les dispositions de l’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation, mais non la preuve de son envoi et de sa réception par M. [H] [C].

Dès lors, faute de justification d’une mise en demeure effective, le supplément de loyer de solidarité appliqué depuis janvier 2025 et les frais de dossier de « SLS » de 25 euros figurant sur l’avis d’échéance de janvier 2025 doivent être déduit du montant de l’arriéré réclamé.

En outre, il ressort de l’avis d’échéance du 1er février 2025 que des frais de procédure de 135,20 euros ont été imputés au débit du compte locatif. De même, le terme de juillet 2025, d’un montant de 1.803,72 euros comprend, par comparaison avec les appels précédents de 1 649,59 euros, les frais de commissaire de justice facturés le 11 juillet 2025 pour un montant de 154,13 euros. Tous ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les soustraire également.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [C] à payer à la SAS 3F NORMANVIE une somme de 7.092,23 euros au titre de l’arriéré dû au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La SAS 3F NORMANVIE sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [C], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 21 août 2023 entre la SAS 3F NORMANVIE, d’une part, et M. [H] [C], d’autre part, portant sur le logement sis résidence Paul Vatine, 45 rue Louis Eudier – E031- appartement E131 au HAVRE (76600) est résilié depuis le 24 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [C] ;

ORDONNE à M. [H] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement sis résidence Paul Vatine, 45 rue Louis Eudier – E031- appartement E131 au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 7.092,23 euros (sept mille quatre-vingt-douze euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré arrêté au 7 octobre 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation du et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO