TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/02488 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXAQ

Minute : 26/00068

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[S] [R]

Copies certifiées conformes

M^e Lionel GOURVENNEC

M^e Stéphanie PARISY

Copie exécutoire

M^e Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [S] [R],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 1991, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée [Adresse 8], a donné à bail à Monsieur [S] [R] et Madame [T] [R] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer total et révisable de 2.015,22 [Localité 9], provision sur charges incluse.

Le contrat de bail indique dans son article 5-4 que le locataire s’engage à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur.

Le règlement intérieur, signé le 9 décembre 1991, rappelle dans son article 5 qu’aucune modification ni transformation ne pourra être entreprise à l’intérieur ou à l’extérieur des logements sans l’accord préalable, formel et écrit du bailleur.

Madame [T] [R] a donné congé du logement par courrier en date du 23 janvier 2009.

La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a envisagé des travaux d’amélioration de l’habitat et notamment des travaux d’isolation thermique par l’extérieur pour 18 logements dont le logement occupé par Monsieur [S] [R]. Une visite technique a été réalisée par le cabinet d’ingénierie au mois de septembre 2023.

Par courrier en date du 12 avril 2024, faisant suite à la réunion d’information publique du 11 avril 2024, il a été demandé aux locataires de faire part de leur accord ou de leur désaccord sur le projet proposé. Le procès-verbal d’ouverture des votes fait apparaître 8 votes favorables, 4 votes défavorables et 6 abstentions. Monsieur [S] [R] n’a pas renvoyé de bulletin, il a été considéré comme s’étant abstenu.

Par courrier en date du 31 mai 2024, différents locataires ont adressé un courrier au bailleur pour faire part de leur opposition à la réalisation du projet de réhabilitation et ont sollicité la réalisation de travaux différents. Monsieur [S] [R] a signé ce courrier.

Par courriel en date du 30 mai 2024, le chargé d’opération de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a rappelé à Monsieur [S] [R] les échéances à venir et les travaux préalables à réaliser par ses soins.

Par courriel en date du 6 juin 2024, il a été demandé à Monsieur [S] [R] de permettre la réalisation des travaux prévus par l’entreprise INOVISO (adaptation de l’antenne tv), préalables indispensables à la réalisation des travaux d’isolation extérieure.

Par courrier en date du 14 juin 2024, faisant suite à une deuxième réunion d’information publique, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a indiqué aux locataires que le début des travaux était repoussé au mois de mars 2025 pour leur permettre de procéder aux démontages des différents accessoires dans les jardins et qu’elle procéderait à la mise en œuvre des supports spécifiques pour leur permettre de reposer les stores-bannes, les pergolas et autres équipements devant être fixés sur le bâti.

Par courrier en date du 18 mars 2025, le bailleur a demandé à Monsieur [S] [R] de bien vouloir procéder avant le 23 mars 2025 à la dépose de sa pergola et la terrasse en bois en pourtour de son logement et de toute plante ou installation se trouvant sur une bande de 1 mètre au pourtour du logement.

Le 20 mars 2025, Monsieur [S] [R] a saisit le tribunal administratif de Nantes afin de contester la réalisation des travaux. Cette requête a été rejetée comme portant devant une juridiction incompétente pour en connaître par ordonnance du 28 avril 2025.

Par courrier en date du 5 juin 2025, il a été rappelé à Monsieur [S] [R] qu’il devait fournir les justificatifs nécessaires à la mise en conformité de la pergola fixée à la façade, ce qu’il n’avait pas fait et qu’en conséquence, il lui était demandé de procéder au démontage complet de son installation avant le démarrage des travaux et qu’il ne serait pas autorisé à la remettre en place par la suite en l’état.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait délivrer à Monsieur [S] [R] une sommation de faire, lui demandant de procéder au nettoyage et débarras de son logement et de sa terrasse avant l’intervention des entreprises et de procéder au retrait et au démontage sur une bande de 1 mètre au pourtour de son logement de tout élément ou installation pouvant gêner l’intervention des entreprises ainsi que de tout ce qui est accroché aux murs du logement et notamment pergola, terrasse, récupérateur d’eau, stores-bannes et ce avant le 30 septembre 2025. Cette sommation a été remise à personne.

Suivant procès-verbal de constat en date du 8 octobre 2025, il a été constaté :

— à l’arrière du logement occupé par Monsieur [S] [R] la présence d’un abri type pergola édifié sur une ossature bois sur la largeur totale de l’immeuble. Cette structure est couverte de plaques ondulées translucides avec des gouttières mal ajustées. L’ossature bois est ancrée sur les façades et pignons de l’immeuble. Le sol de l’abri ainsi constitué est composé d’un plancher disparate. En raison de l’encombrement du lieu il est matériellement impossible de le décrire plus avant.

— une seconde construction érigée au fond du jardin, au Nord Ouest.

— à l’avant de la maison, cotée entrée, une terrasse en bois qui s’étend de la porte d’entre jusqu’au garage où, là encore, une pergola ossature bois a été construite.

Il est précisé que Monsieur [S] [R] a indiqué que les travaux de dépose de l’ensemble de ces constructions seront engagés à partir du 13 octobre pour une durée d’une quinzaine de jours afin de libérer totalement les espaces et permettre la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur.

Par acte du 16 octobre 2025, la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Monsieur [S] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – condamner ce dernier à justifier de la réalisation, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 300€ par jour de retard passé ce délai, les travaux suivants : retrait de la pergola installée en appui sur le mur extérieur à l’arrière de la maison, retrait de la construction installée au fond du jardin, retrait de la pergola installée devant la maison, retrait de la terrasse en bois installée devant la maison, retrait de toute plantation ou installation se trouvant sur une bande de 1 mètre au pourtour du logement ;

2 – condamner ce dernier sous astreinte provisoire de 100€ par infraction constatée à laisser libre accès aux entreprises intervenantes et aux salariés du bailleur pendant les travaux, maintenir les animaux et enfants hors de portée des travaux et suivre les consignes de sécurité de l’entreprise ;

3 – se réserver la liquidation de l’astreinte ;

4 – condamner le défendeur au paiement des dépens qui comprendront notamment les frais de procès-verbal de constat et de la sommation de faire et de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courriel en date du 14 novembre, le chargé des opérations de la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES a remercié Monsieur [S] [R] d’avoir démonté les installations présentes sur l’avant du logement mais lui a rappelé qu’il fallait également qu’il enlève l’ensemble des terrasses en bois pour la réalisation des soubassements.

Par courrier en date du 26 novembre 2025, l’entreprise INOVISO a indiqué que les prestations étaient terminées sauf chez Monsieur [S] [R] en raison de la présenance de la terrasse en bois dont le retrait est nécessure compte teu de sa nature putrescible.

Le 27 novembre 2025, la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES et l’entreprise INOVISO ont signé un procès verbal de réception de travaux avec réserves, la réserve résidant dans la non réalisation de l’ensemble des travaux chez Monsieur [S] [R] « reste soubassement quand Mr [R] aura retiré les terrasses bois ».

A l’audience du 3 décembre 2025 où l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 11], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’au jour de l’audience tous les travaux ont pu être réalisés sauf chez Monsieur [S] [R]. Elle rappelle qu’elle a respecté la procédure en soumettant le projet de travaux au vote des locataires puis en rappelant à chaque locataire les travaux préalables nécessaires et en leur laissant un délai pour réaliser lesdits travaux. Elle estime que les ouvrages installés par Monsieur [S] [R] ne sont pas de simples aménagements, mais des constructions qui auraient dû recueillir son accord préalable. Elle conteste enfin le fait que la mise en œuvre de ses prérogatives en tant que bailleur ait pu causer un préjudice à Monsieur [S] [R].

Monsieur [S] [R], assisté de son conseil, a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES à son encontre et la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 10.000€ en réparation des préjudices subis, la somme de 1.200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il rappelle que cela fait plus de 40 ans qu’il est locataire et qu’il n’y a jamais eu aucune difficulté. Il déclare qu’il a démonté tout ce qui était nécessaire et que les travaux sont désormais terminés. Il conteste le bien fondé de ces travaux, estimant que d’autres travaux auraient été plus pertinents, et estime que la procédure n’a pas pris en compte la volonté des locataires. Il soutient que la procédure engagée par le bailleur à son encontre est disproportionnée et lui a occasionné un préjudice matériel ainsi qu’un préjudice moral qu’il chiffre à 10.000€.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Aux termes de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés » et aux termes de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est lui obligé de « ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ces obligations sont reprises dans le contrat de bail ainsi que dans le règlement intérieur signés par Monsieur [S] [R].

En l’espèce, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en tant que propriétaire bailleur a souhaité réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique sur un ensemble de logements dont le logement loué à Monsieur [S] [R]. Le choix des travaux à réaliser appartient au bailleur en sa qualité et les pièces versées aux débats attestent du fait que ce dernier a respecté ses obligations en informant les locataires concernés et en soumettant lesdits travaux à un vote.

Les visites préalables à la réalisation des travaux d’isolation par l’extérieur ont mis en évidence la présence sur de nombreux logements d’ouvrages et d’aménagements réalisés par les locataires tels que des vérandas, des pergolas, des terrasses, … apposées ou fixées sur les murs des bâtiments. Il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur a expliqué aux locataires concernés dont Monsieur [S] [R] la nécessité de démonter ces ouvrages et les démarches à faire pour pouvoir les réinstaller par la suite et que des délais ont été accordés pour ce faire. Les démarches amiables puis pré-contentieuses mises en place par le bailleur ont permis de solutionner les difficultés pour l’ensemble des locataires à l’exception de Monsieur [S] [R] qui n’a pas déposé l’ensemble des éléments attendus.

Si Monsieur [S] [R] affirme que les travaux ont finalement été réalisés, il n’en justifie pas alors que la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES verse aux débats un procès-verbal de réception de travaux en date du 27 novembre 2025 faisant état de travaux non terminés chez Monsieur [S] [R], faute pour ce dernier d’avoir démonté l’ensemble de la terrasse bois entourant la maison.

Aussi, afin de permettre la finalisation des travaux, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [R] :

— à justifier dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir du retrait de la terrasse en bois installée en pourtour du logement et de toute plantation ou installation se trouvant sur une bande 1m au pourtour du logement,

— à laisser libre accès aux entreprises intervenantes et aux salariés de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES pendant la durée du chantier et à suivre les consignes de sécurité de l’entreprise.

Les autres constructions fixées sur le logement ayant déjà été déposées par Monsieur [S] [R] et la construction installée en fond jardin étant sans incidence sur la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes les concernant.

Monsieur [S] [R] ayant déjà réalisé la majeure partie des travaux sollicités et ayant déclaré à l’audience qu’il avait permis aux ouvriers de finaliser le chantier avant l’audience, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les pièces versées aux débats tant par le bailleur que par Monsieur [S] [R] attestent du fait que ce dernier, en désaccord avec les travaux prévus par le bailleur, a pu faire valoir ses droits et que de nombreux échanges ont eu lieu entre les parties. Une partie des demandes formulées par les locataires a été reprise par le bailleur et le bailleur s’est engagé à réaliser certains travaux demandés de façon prioritaire par les locataires.

Il ressort également des pièces versées aux débats que la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a respecté la procédure et a été dans le lien avec les locataires permettant une régularisation de la situation pour tous les dossiers sauf celui de Monsieur [S] [R]. Ainsi, des délais ont été accordés pour procéder au démontage des structures et des propositions faites pour pouvoir les réinstaller dans le respect des normes. Monsieur [S] [R] qui ne s’est pas saisi de ces propositions, ne peut se prévaloir désormais d’un préjudice matériel, consécutif à cette non-réponse.

Par ailleurs, la situation de Monsieur [S] [R] a été traitée de la même façon que celle de tous les autres locataires. Son opposition à la réalisation des travaux a amené le bailleur à devoir engager des démarches pré-contentieuses dont la délivrance de la sommation de faire puis le constat par commissaire de justice. Il n’a pas été le seul locataire à faire l’objet de telles démarches. S’agissant du constat, il doit être rappelé que Monsieur [S] [R] a ouvert au commissaire de justice qui a fait le constat en sa présence. Il ne peut donc faire état d’une violation de son droit à une jouissance paisible des lieux.

Enfin, s’il n’est pas contesté que Monsieur [S] [R] a rencontré un grave problème de santé au mois de juin 2025, rien ne permet de faire un lien direct avec la procédure

Dès lors, Monsieur [S] [R], sur qui repose la charge de la preuve, ne justifie pas de l’existence d’un préjudice ni matériel ni moral et ses demandes indemnitaires doivent être rejetées.

Sur les demandes annexes

Monsieur [S] [R] ne s’étant exécuté que partiellement et postérieurement à l’assignation malgré les multiples relances et les délais accordés par le bailleur, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût de la sommation de faire en date du 15 septembre 2025, la moitié du coût du procès-verbal de constat en date du 8 octobre 2025, ce constat concernant deux locataires distincts, et le coût de l’assignation en date du 16 octobre 2025.

Le jugement étant rendu en dernier ressort, l’exécution provisoire est de droit.

RG

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [R]

— à justifier dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir du retrait de la terrasse en bois installée en pourtour du logement et de toute plantation ou installation se trouvant sur une bande 1m au pourtour du logement,

— à laisser libre accès aux entreprises intervenantes et aux salariés de la SA [Adresse 11] pendant la durée du chantier et à suivre les consignes de sécurité de l’entreprise ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES

REJETTE les demandes formulées par Monsieur [S] [R] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de faire en date du 15 septembre 2025, la moitié du coût du procès-verbal de constat en date du 8 octobre 2025 et le coût de l’assignation en date du 16 octobre 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON