TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 5]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 22 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 21/01823 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HKF6

Jugement Rendu le 22 JUILLET 2025

AFFAIRE :

S.A.R.L. MP CONSEILS

C/

SARL SEGERINVEST

S.C.I. DE LA RENTE

ENTRE :

La SARL MP CONSEILS, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 490 978 186, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice : Monsieur [U] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie BOUCHARD-STECH, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

1°) La SARL SEGERINVEST, (CUSHMAN et WAKEFIELD BOURGOGNE FRANCHE COMTE), immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 380 773 721, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) La SCI DE LA RENTE, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 343 420 535, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice : Monsieur [N] [A],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie RAIMBAULT de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Monsieur Medhi VERGNAUD, Auditeur de Justice

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 21 janvier 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 18 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 08 juillet 2025 et prorogé au 22 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître [S] [C] de la SELAS BCC AVOCATS

Maître [K] [L] de la SCP BOUCHARD – TRESSE

Maître [J] [R] de la SCP SOULARD-RAIMBAULT

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI de la Rente était propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 3].

La SCI de la Rente et la SARL MP Conseils ont signé un mandat non exclusif de vente pour ces locaux au prix de 690 000 euros, le 25 février 2016, pour une période irrévocable de 6 mois, se poursuivant ensuite par tacite reconduction pour trois périodes égales, le mandat prenant fin au plus tard le 24 février 2018. Elles ont ensuite signé un avenant numéro 1 à ce mandat non

exclusif de vente, le 24 février 2018, pour des conditions notamment de durée identiques, le mandat prenant fin au plus tard le 23 février 2020. Un avenant numéro 2 au mandat a été établi le 18 février 2020, également pour une période de 6 mois, reconductible pour trois périodes égales de 6 mois et prenant fin au plus tard le 22 février 2022.

La SCI de la Rente a également confié un mandat non exclusif de recherche d’acquéreur pour ces locaux au prix de 690 000 euros, à la SARL Segerinvest (agence Cushman et Wakefield) le 21 juillet 2020, pour une durée irrévocable de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 6 mois aux même conditions, le mandat prenant fin au plus tard le 20 juillet 2022.

Le 28 septembre 2020, la SCI de la Rente a accepté une offre d’une société d’acquérir le bien au prix de 580 000 euros. Mais la vente n’a pas abouti.

La SARL MP Conseils a ensuite transmis à la SCI de la Rente l’offre d’acquisition de M. [E] [X] le 6 octobre 2020, au prix de 490 000 euros hors droits, qui a été refusée par la SCI.

Le 23 février 2021, la société Esyom, représentée par son gérant, M. [E] [X], a consenti un mandat de recherche à la SARL Segerinvest (agence Cushman & Wakefield) le 23 février 2021, pour une durée de six mois, renouvelable par tacite reconduction par période de six mois, le mandat prenant fin au plus tard le 22 février 2023.

Une offre d’achat a été formulée par l’agence Cushman & Wakefield pour le compte de sa mandante au prix de 525 000 euros, outre une commission à la charge de l’acquéreur. L’offre a été acceptée par la SCI de la Rente. Le 11 mai 2021, la SCI de la Rente a vendu les locaux à la société civile immobilière Raphalix, dont M. [X] est associé et gérant, qui s’est substituée à la société Esyom, gérée par M. [E] [X], associé unique.

Ayant constaté la réalisation de la vente du bien mobilier par une agence concurrente, la SARL MP Conseils a sollicité de la part de la SCI de la Rente le règlement de sa facture d’honoraires d’un montant de 36 750 euros HT, soit 44 100 euros TTC, en lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2021, puisque l’acquéreur, la SCI Raphalix, se trouve être gérée par M. [E] [X], client auquel elle avait fait visiter les lieux et qui avait présenté une offre le 6 octobre 2020, refusée.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2021, la SARL MP Conseils a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon la SCI de la Rente afin de voir condamner cette dernière, sur le fondement des articles 1998 et 1999 du code civil à lui régler notamment le coût de sa commission de 44 100 euros outre 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/01823.

Par acte d’huissier de justice du 24 septembre 2021, la SCI de la Rente à fait assigner en intervention forcée la SARL Segerinvest sur le fondement des articles 1992 et suivants du code civil afin de voir :

— prononcer la jonction avec l’affaire RG 21/01823,

— dire que la SARL Segerinvest (Cushman & Wakefield) a manqué à son devoir de conseil envers son mandant,

— condamner la SARL Segerinvest (Cushman & Wakefield) à la garantir de toutes condamnations éventuelles prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

— la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/02036.

La jonction des deux procédures est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 octobre 2021.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 28 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 18 mars 2025 puis mise en délibéré au 8 juillet 2025. Le délibéré a été prorogé au 22 juillet 2025.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la SARL MP Conseils demande au tribunal, au visa des articles 1998 et 1999 du code civil de :

— condamner la SCI de la Rente à lui payer la somme de 44 100 euros TTC en principal à titre de commission outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 juin 2021,

— condamner la SCI de la Rente au paiement d’un somme complémentaire de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive,

— à titre subsidiaire, condamner la SCI de la Rente à lui payer la somme de 36 750 euros correspondant au montant de la clause pénale,

— condamner la SCI de la Rente au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner la SCI de la Rente aux entiers dépens de l’instance.

La SARL MP Conseils soutient qu’elle a correctement exécuté son mandat en réalisant les démarches de recherche pour trouver un acquéreur, à savoir la société Esyom, à qui elle a proposé, présenté et fait visiter le bien, et qui a formulé une offre officielle qu’elle a retransmise à la SCI de la Rente.

La SARL MP Conseils conteste toute faute, estimant avoir répercuté une offre au prix du marché, son obligation étant de présenter le bien au prix du mandat, à savoir 690 000 euros, et de répercuter les offres à son mandant. Elle prétend que le courrier de M. [E] [X], qu’elle estime écrit à la demande de M. [A] et pour servir sa cause, n’est corroboré par aucun élément du dossier.

Elle ajoute que son mandat n’a pas été dénoncé et rappelle que la dénonciation est soumise à un certain formalisme, soit une lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de 15 jours, qui n’a pas été respecté. Elle explique qu’elle n’a pas considéré son mandat comme résilié, contrairement à la SARL Segerinvest, qui s’est ensuite vue confier un mandat de recherche par la société Esyom.

La SARL MP Conseils considère que la SCI de la Rente a commis une faute en ne l’informant ni de la nouvelle proposition de M. [X], ni de la vente intervenue avec la SCI Raphalix, alors que le mandat était toujours en cours, et en n’informant pas non plus la société Segerinvest du mandat en cours avec la SARL MP Conseils. Cette dernière estime que c’est l’attitude de la SCI de la Rente qui l’a privée de la réalisation de la vente, justifiant la condamnation en paiement de la commission. Elle considère également qu’elle a fait preuve d’une réticence abusive en refusant de payer sa commission, justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

À titre subsidiaire, la SARL MP Conseils sollicite l’application de la clause pénale contenue dans son mandat, applicable pour avoir traité avec un acquéreur qui lui avait été présenté, quand bien même la société Raphalix s’est substituée à M. [X]. Elle prétend que la SCI de la Rente a manoeuvré pour que l’acquéreur signe un contrat de recherche avec la société Segerinvest et estime que ce dernier est un leurre, ayant servi à contourner l’application de la clause pénale et obliger l’acquéreur à supporter le coût des frais d’agence. Elle précise qu’aucun élément ne justifie la réduction de la clause pénale.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 mai 2023, la SCI de la Rente demande au tribunal sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil et 1229 ancien et suivants du code civil, de :

— débouter la SARL MP Conseils de toutes ses demandes, fins et prétentions, dirigées à son encontre,

— dire et juger que la clause pénale stipulée au mandat de vente est abusive et à tout le moins la réduire à la somme symbolique de 1 euro,

Et reconventionnellement, de :

— condamner la SARL MP Conseils à lui payer la somme de 44 100 euros de dommages et intérêts pour exécution fautive,

— condamner la SARL Segerinvest (CUSHMAN & WAKEFIELD) à la garantir de toutes condamnations éventuelles prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

— condamner in solidum la SARL MP Conseils et la SARL Segerinvest ou qui mieux d’entre elles le devra, à lui payer la somme de 4 000 euros d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SARL MP Conseils et la SARL Segerinvest ou qui mieux d’entre elles le devra aux entiers dépens de l’instance.

La SCI de la Rente soutient tout d’abord que les demandes de la requérante doivent être rejetées puisque cette dernière n’a pas participé à la vente et ne justifie pas avoir présenté l’acquéreur avant ses confrères. Elle fait remarquer que le bien n’a pas été vendu à M. [X]. Elle ajoute que son mandat non exclusif n’était plus en cours, n’ayant justifié d’aucune diligence depuis sa réponse suite à la résiliation du mandat. Elle estime que la SARL MP Conseils reconnaît la résiliation du mandat de la société Segerinvest, à la même date et dans les mêmes termes que le sien, et qu’elle ne peut lui opposer l’absence de formalisme qui ne vaut qu’à titre de preuve de réception. Elle en déduit qu’en reconnaissant que le mail a mis un terme aux différents mandats, à défaut de mandat en cours, elle ne peut prétendre à aucune rémunération ou commission.

La SCI de la Rente conteste avoir commis une faute. Aussi fait-elle valoir que l’acquéreur a préféré formuler une offre par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière après avoir constaté l’incompétence de la SARL MP Conseils. Elle considère qu’elle était déliée de tout mandat à l’égard de la SARL MP Conseils qu’elle n’avait pas à informer, et qui n’a jamais pris la peine de poursuivre ses recherches et d’entretenir des relations commerciales. Elle précise que la vente a été conclue au bénéfice d’un mandat de recherche donné par l’acquéreur à l’agence Segerinvest, sans mandat de vente de sa part.

La SCI de la Rente faire remarquer que la clause pénale qui lui est opposée n’est pas raisonnablement limitée dans sa durée et se trouve ainsi disproportionnée et doit être écartée. Elle rappelle que le tribunal a un pouvoir souverain d’appréciation de cette clause pénale et qu’il doit tenir compte de la bonne foi de la SCI, de l’inertie et de la défaillance de la SARL MP Conseils, de son montant manifestement excessif au regard du préjudice non justifié et la réduire ainsi à un euro symbolique.

Par ailleurs, la SCI de la Rente soutient que son adversaire a gravement manqué à ses obligations de conseil et a failli dans l’exécution de son mandat. Elle prétend ainsi que la SARL MP Conseils n’a pas hésité à lui proposer une offre déplorable de 490 000 euros avant commission, à la suite de laquelle elle n’a jamais poursuivi ses recherches. Elle estime qu’elle s’est seule privée de la réalisation de la vente du fait de ses manquements, et de sa défaillance, attestée également par M. [X] et son assistante.

À titre subsidiaire, la SCI de la Rente sollicite la garantie de la SARL Segerinvest qui avait parfaitement connaissance de la visite préalable de M. [X] et avait un devoir de conseil envers elle. Elle rappelle que la vente est conclue au bénéfice d’un mandat de recherche signé par l’acquéreur avec la société Segerinvest, mais sans mandat de sa propre part. Elle considère que la SARL Segerinvest ne l’a pas alertée sur les éventuels risques encourus. Elle souligne que cette agence n’avait plus de mandat de vente avec elle, n’avait donc plus les clés et n’a pas fait visiter les locaux. Elle en déduit qu’elle est de mauvaise foi en prétendant ignorer les relations, visite et offre antérieure dont elle avait été informée tant par la SCI de la Rente que par M. [X] et son assistante. Elle signale par ailleurs que cette agence conclut l’avoir mise en relation avec la société Esyom dès le mois d’août, soit durant son mandat avec la SCI de la Rente, ce qui témoigne du fait qu’elle connaissait parfaitement la situation et était tenue d’une obligation de conseil et de loyauté envers elle.

°°°°°

La SARL Segerinvest, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, conclut au débouté de l’ensemble des demandes présentées par la SCI de la Rente à son encontre et à la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens.

La SARL Segerinvest conteste toute faute de sa part à l’égard de la SCI de la Rente . Elle considère à l’inverse que la SCI de la Rente lui a dissimulé des informations. Aussi rapporte-t-elle que le bien immobilier a été d’abord présenté une première fois par l’agence Cushman & Wakefield à la société Esyom en août 2020, suite au mandat qui lui avait été confié par la SCI de la Rente pour trouver un acquéreur, puis par la SARL MP Conseils au mois d’octobre 2020. Elle explique que le mandat confié à l’agence Cushman & Wakefield avait été dénoncé fin octobre 2020 par la SCI de la Rente, qui l’informait de la signature d’un compromis et de la possibilité, en cas d’échec, de lui reconfier la commercialisation du bien. Elle ajoute qu’elle ignorait le fait qu’une visite avait eu lieu et qu’une proposition d’acquisition avait été faite à la SCI de la Rente par l’intermédiaire de la SARL MP Conseils. Elle déplore la visite du bien par l’intermédiaire d’une autre agence sans que la SCI de la Rente ne le lui signale. Elle déplore également que cette dernière ne l’ait pas avertie avoir reçu une offre d’acquisition de la société Esyom.

La SARL Segerinvest conteste également avoir manqué à une obligation contractuelle, dès lors qu’elle n’avait plus de lien contractuel avec la SCI de la Rente lors de la conclusion de la vente, agissant pour le compte de son mandant qui était la société Esyom. Elle précise qu’elle n’avait pas à s’immiscer dans les relations entre la SCI de la Rente et la SARL MP Conseils, dont elle ignorait la teneur et l’évolution. Elle conteste également avoir effectué sciemment un montage en lien avec la vente de l’immeuble. Elle rappelle qu’une agence immobilière ne peut intervenir dans une transaction sans mandat et qu’elle a valablement fait régulariser un mandat de recherche à la société Esyom.

Elle déduit de l’ensemble de ces éléments que l’appel en garantie est abusif et doit être rejeté.

MOTIFS :

1/ Sur la demande de paiement de sa rémunération par le mandataire :

Selon l’article 1998 du code civil, “le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement”.

Aux termes de l’article 1999 du code civil, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

Le contrat de mandat conclut le 25 février 2016 entre la SCI de la Rente et la SARL MP Conseils consiste en un mandat non exclusif de vente de locaux commerciaux, suivie de deux avenants prévoyants que les clauses et conditions du mandat initial demeuraient inchangées, à l’exception de sa date d’échéance.

Il est ainsi prévu au paragraphe VI “rémunération du mandataire” que “en tout état de cause, la rémunération du mandataire sera exigible le jour de la signature de la vente par acte authentique.

(…)

Le montant de la rémunération du mandataire sera calculé de la façon suivante :

—  4 % HT du prix de vente HT et HD figurant à l’acte à la charge du mandant.

—  3 % HT du prix de vente HT et HD figurant à l’acte à la charge de l’acquéreur.

Elle sera majorée de la TVA et plus généralement de toutes taxes applicables au taux alors en vigueur.

(…)

Une somme équivalant à la rémunération susvisée sera due au mandataire, dès lors que le mandant aura traité directement ou indirectement, pendant la durée de validité du mandat ou dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat, avec un acquéreur présenté par le mandataire et qui aurait visité les locaux ou à qui aura été présenté sur site les locaux, pendant la durée dudit mandat.

Elle sera également due au mandataire, dès lors que le mandant aura traité directement ou indirectement pendant la durée du mandat ou dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat avec une personne physique ou morale ayant un lien (notamment conjoint, parent, franchiseur, franchisé, société d’un même groupe, participation, etc…) avec la personne à laquelle ce bien aura été présenté et qui aura été signalée au mandant, dès lors que le mandataire aura apporté la preuve de lien ”.

En l’espèce, la SARL MP Conseils considère qu’elle doit obtenir sa rémunération en application du mandat puisqu’elle avait présenté le bien immobilier à M. [E] [X] qui avait formulé une offre à la SCI de la Rente, qui l’a déclinée, même si la vente a eu lieu par l’intermédiaire de la SARL Segerinvest.

Or, il est constant que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acheteur lui avait été précédemment présenté par

un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts, en prouvant une faute du vendeur, lequel, par un abus de sa part, et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente (cf notamment Civile 1ère, 22 juillet 1986 ; Civile 1ère, 9 juillet 2002 Juris-Data n° 2002-015146).

Il n’est en l’occurrence pas contesté que la SCI de la Rente ait confié plusieurs mandats non exclusifs de vente à plusieurs agences, notamment la SARL MP Conseils et la SARL Segerinvest. Si la SARL MP Conseils a effectivement présenté le bien à M. [X], c’est par l’intermédiaire de la SARL Segerinvest que la vente a été conclue. C’est donc cette dernière seulement qui pouvait prétendre à une rémunération.

La demande de paiement de la somme de 44 100 euros de commission, outre intérêts, sera alors rejetée.

La SARL MP Conseils sollicite ensuite la condamnation de la SCI de la Rente au paiement de 44 100 euros de commission pour une faute l’ayant privée de la réalisation de la vente, cette demande devant être interprétée comme une demande de paiement de dommages et intérêts.

Or, l’application de la responsabilité contractuelle nécessite d’établir l’existence de cette faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la SARL MP Conseils invoque le fait que la SCI de la Rente ne l’ait pas informée de la nouvelle proposition de M. [X] et de la vente intervenue avec la SCI Raphalix alors qu’elle estime que le mandat était toujours en cours, et l’absence d’information de la société Segerinvest du mandat en cours avec elle.

Dès lors que les mandats de vente n’étaient pas des mandats exclusifs, il ne peut être reproché à la SCI de la Rente de s’être rapprochée d’autres mandataires.

De plus, la vente a été conclue en application d’un mandat de recherche confié par M. [X] à la société Segerinvest, et non en application du mandat de vente qui liait cette dernière à la SCI. Elle a mieux défendu ses intérêts en acceptant l’offre présentée par l’intermédiaire de la société Segerinvest, dans le cadre de ce mandat de recherche, qui impliquait le paiement de l’intégralité des frais par l’acquéreur, avec un prix de vente également supérieur à celui proposé dans l’offre présentée par l’intermédiaire de la SARL MP Conseils, et donc une somme lui revenant au final supérieure.

Par ailleurs, il n’est pas justifié que la SCI de la Rente ait manqué à ses obligations contractuelles dans le cadre du contrat de mandat signé avec la SARL MP Conseils, qui était toujours en cours à défaut de résiliation dans les conditions prévues au contrat, puisque le paragraphe V “engagement du mandant” a été respecté.

Il en résulte qu’à défaut de faute commise par la SCI de la Rente, la demande de dommages et intérêts de la SARL MP Conseils doit être rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée :

Dès lors que la demande de paiement de la somme de 44 100 euros a été rejetée, le refus de la SCI de la Rente de la régler était fondée. Aucune résistance abusive et injustifiée n’étant caractérisée, la demande en paiement de la somme de 10 000 euros sera rejetée.

3/ Sur la demande subsidiaire de la SARL MP Conseils en paiement de la somme de 36 750 euros à titre de clause pénale :

Selon l’article 1231-5 du code civil en ses deux premiers alinéas, “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Les parties s’accordent sur la qualification de clause pénale de la clause du contrat de mandat qui prévoit que la rémunération du mandataire sera également due “dès lors que le mandant aura traité directement ou indirectement pendant la durée du mandat ou dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat avec une personne physique ou morale ayant un lien (notamment conjoint, parent, franchiseur, franchisé, société d’un même groupe, participation, etc…) avec la personne à laquelle ce bien aura été présenté et qui aura été signalée au mandant, dès lors que le mandataire aura apporté la preuve de lien ”.

En l’occurrence, la SCI de la Rente a traité indirectement, via la société Segerinvest, avec M. [X], auquel s’est substituée la SCI Raphalix dont M. [X] est gérant, étant rappelé que M. [X] avait été présenté à la SCI de la Rente par la SARL MP Conseils. Cela justifie l’application de la clause pénale, qui reste limitée dans le temps.

Cependant, la clause pénale est manifestement excessive ; il y a donc lieu d’en modérer le montant. En effet, prévoir le paiement de la rémunération intégrale pour avoir fait visité à deux reprises (en mars 2019 et octobre 2020) un bien immobilier et transmis une offre d’achat formulée par l’acquéreur potentiel, alors qu’un autre mandataire a également fait visiter à deux reprises (en août 2020 et février 2021), a réalisé la vente et a accompli son mandat dans son intégralité, est excessif. Cette modération à 10 000 euros tiendra donc compte de cet élément. La SCI de la Rente sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à la SARL MP Conseils.

4/ Sur la demande reconventionnelle de la SCI de la Rente en paiement de la somme de 44 100 euros de dommages et intérêts pour mauvaise exécution du mandat et attitude fautive :

Si la SCI de la Rente invoque un manquement grave de la SARL MP Conseils à ses obligations, elle ne précise pas le préjudice qui en résulterait, dès lors qu’elle a conclu une vente à un prix supérieur à celui offert dans le cadre de l’intervention de la SARL MP Conseils.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera donc rejetée.

5/ Sur l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SARL Segerinvest :

Durant le mois d’août 2021, soit pendant l’exécution du mandat qui lui avait été confié par la SCI de la Rente, la SARL Segerinvest a fait visiter les locaux à la société Esyom.

La SCI de la Rente ne justifie pas avoir informé la SARL Segerinvest de la visite des locaux au mois d’octobre 2020 par la SARL MP Conseils, ni de la formulation d’une offre, ultérieurement rejetée. Elle n’a justifié à la SARL Segerinvest que le 25 mai 2021 de la visite du mois d’octobre par la SARL MP Conseils, soit postérieurement à la réalisation de la vente. Toutefois,

tant M. [X] que Mme [Y] exposent, dans leurs attestations, avoir contacté Mme [O] [V] de la SARL Segerinvest en toute connaissance “de la relation existante avec CBRE” (c’est-à-dire avec la SARL MP Conseils), et la proposition d’acquisition formulée par M. [X], gérant de la société Esyom, indique qu’il s’agit d’une “nouvelle” proposition d’acquisition. Cela témoigne de la connaissance d’une intervention précédente de la SARL MP Conseils sur le bien et de l’existence d’une première offre qu’elle n’avait pas fait formuler elle-même.

La SARL Segerinvest était tenue d’un devoir de conseil dans le cadre de son contrat de mandat non exclusif de recherche d’acquéreur, qui était en cours et n’avait pu être résilié puisque consenti à titre irrévocable pendant douze mois, jusqu’au 21 juillet 2021. Mais elle a agi en exécution du contrat conclu avec M. [X] et était également tenue d’un devoir de conseil à l’égard de ce dernier. Toutefois, il convient de s’interroger sur le préjudice résultant de l’absence d’information de la SCI de la Rente des conséquences d’une vente par l’intermédiaire de la SARL Segerinvest. Il s’agit de la perte de chance de ne pas régler une clause pénale réclamée par la SARL Segerinvest, étant observé qu’une conclusion de vente avec la SARL MP Conseils aurait pu conduire la SARL Segerinvest à réclamer à la SCI de la Rente à son tour l’application de la clause pénale. Il n’y a donc pas à proprement parler de préjudice, d’autant que le prix de la vente est supérieur à celui qui aurait été perçu si la vente via la SARL MP Conseils s’était réalisée en octobre 2020, et que la SCI de la Rente a économisé le coût des honoraires de la SARL Segerinvest, réglés entièrement par l’acquéreur. La réalisation d’économies et d’un gain supérieur pour le vendeur ne peuvent donc caractériser une faute de la SARL Segerinvest à son égard.

A défaut de faute de la SARL Segerinvest, il en résulte que la demande de garantie de cette dernière doit être rejetée.

6/ Sur les demandes accessoires :

La SCI de la Rente perdant le procès, elle sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la SCI de la Rente à verser à la SARL MP Conseils la somme de 1 500 euros à la SARL MP Conseils et une somme identique à la SARL Segerinvest.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE la SCI de la Rente à verser à la SARL MP Conseils la somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre de la clause pénale modérée par le tribunal ;

— CONDAMNE la SCI de la Rente aux dépens ;

— CONDAMNE la SCI de la Rente à verser à la SARL MP Conseils la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI de la Rente à verser à la SARL Segerinvest la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes et des demandes reconventionnelles ;

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente