Tribunal Judiciaire de Dax, Chambre des referes, 26 août 2025, n° 25/00076

TJ Dax 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que l'obligation de paiement des charges de copropriété était établie et que la créance était certaine, liquide et exigible, justifiant ainsi la demande de provision.
Accepté
Dépens et frais exposés
La cour a jugé que Monsieur [K] [N], qui succombe, doit être condamné à payer une somme au titre des frais exposés, conformément à la législation en vigueur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dax, ch. des réf., 26 août 2025, n° 25/00076
Numéro(s) :	25/00076
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Victoire CHAZEAU
Cabinet(s) :	SCP HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, AVOCATS
Parties :	son syndic MARTIN GESTION, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 26 AOUT 2025

— ------------------

N° du dossier : N° RG 25/00076 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFV6

A l’audience publique des référés tenue le 17 Juin 2025,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS,Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic MARTIN GESTION

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat postulant, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître Barbara CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN et Maître Marie Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet MARTIN GESTION, a assigné Monsieur [K] [N] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, afin de le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5602,89 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, au titre des charges de copropriété impayées, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation. Il a demandé en outre que le défendeur soit condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans son acte d’assignation.

Il explique que :

— Monsieur [K] [N] est redevable d’une somme non sérieusement contestable de 5602,89 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon l’extrait de compte du 9 octobre 2024,

— la carence de Monsieur [K] [N] est constitutive d’un trouble manifestement illicite en ce que les articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public,

— il y a urgence dans la mesure où la carence de Monsieur [K] [N] est susceptible de menacer l’équilibre financier de la copropriété et de porter gravement préjudice à l’ensemble des copropriétaires,

— la résidence a fait l’objet de travaux importants (ravalement) et la banque a refusé l’adhésion de Monsieur [N] à l’emprunt collectif ; dans ces conditions, les pénalités sont fondées.

Monsieur [K] [N] explique que :

— il n’est pas copropriétaire mais seulement usufruitier et occupant de l’appartement pour lequel les charges de copropriété sont réclamées ; que c’est son fils [K] [N], qui porte le même prénom que lui, qui est nu-propriétaire ; qu’en accord avec ce dernier, il règle les charges afférentes au logement,

— concernant les sommes dues au titre des travaux de ravalement de la résidence, il pensait avoir adhéré à l’emprunt collectif en 2022 et qu’il n’a pas été avisé du rejet de son dossier,

— si après divers échanges avec le demandeur, il accepte la somme due en principal, il ne peut pas régler ladite somme en une fois et a mis en place un virement mensuel de 30 euros par mois ; qu’il a déjà réglé 900 euros (soit l’équivalent de 30 mensualités),

— il demande l’annulation des pénalités de 480,80 euros, compte tenu des dysfonctionnements et des carences de MARTIN GESTION.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

En cours de délibéré, en application de l’article 8 du code de procédure civile, la juridiction a sollicité auprès du demandeur un décompte actualisé de la créance au jour de l’audience, lequel est parvenu à la juridiction le 18 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

* le contrat de syndic en cours de validité,

* un relevé de propriété,

* les appels de fonds,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 02 juillet 2022, 29 juillet 2023 et 06 juillet 2024 comportant approbation des comptes des exercices (du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024) et votant les budgets prévisionnels en cours,

* une mise en demeure du 05 juin 2024,

* le décompte des charges impayées.

Il est constant que Monsieur [K] [N] est usufruitier du lot n°48, dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommée résidence [Adresse 6] à [Localité 4] (40).

Il résulte des pièces ainsi versées aux débats et notamment du décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 17 juin 2025 (appel de fonds budgets prévisionnels, fonds ALUR et divers travaux) que Monsieur [K] [N] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des charges de copropriété dont il est redevable ; que parmi les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, doivent néanmoins être écartés ceux de remise du dossier à un avocat pour l’ouverture d’une procédure contentieuse (216 euros), qui ne font pas partie des frais énumérés par le texte susvisé, et ne sont prévus par le contrat de syndic qu’uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ainsi que les frais décomptés au titre des honoraires d’avocat (240 euros) ; qu’à l’exception de ces frais, et après la prise en compte des règlements de Monsieur [K] [N] (1830,78 euros le 17/12/2024, 294,05 euros le 06/01/2025, 295,98 euros le 02/04/2025 et 900 euros le 16/06/2025), l’obligation à paiement et la créance en résultant ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse, à hauteur de la somme de 2416,11 euros (dont 28,80 euros au titre des frais de procédure).

Concernant les pénalités évoquées par le défendeur au titre des travaux de ravalement, il ressort du décompte actualisé communiqué qu’aucune somme n’a été comptabilisée à ce titre, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les écarter.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [N] au paiement de la somme de 2416,11 euros, à titre provisionnel.

* * *

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [K] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [K] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la somme de 2416,11 euros à titre de provision (arrêtée à la date du 17 juin 2025);

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [K] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNONS aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 26 août 2025 par Adeline MUSSILLON, vice-présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE