TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02998 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGWT

N° MINUTE : 25/592 (bis)

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. ELFE 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-[U]-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à

CCC aux parties

Le

N° RG 25/02998 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGWT – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 mai 2022 d’une durée de six ans, prenant effet le 11 mai 2022, la société civile immobilière ELFE 13 (ci-après SCI ELFE 13), représentée par l’agence immobilière CITYA FRANCE IMMOBILIER, a donné à bail à M. [H], [U] [D], un logement [Adresse 1], pour un loyer de 351 euros et une provision sur charges locatives de 30 euros soit une somme mensuelle totale de 381 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 13 janvier 2025 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 1366,07 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 10 avril 2025, la SCI ELFE 13 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicite, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, :

— de dire ses demandes recevables,

à titre principal:

— de constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— de constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2025,

— d’ordonner l’expulsion, sans délai, du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— de l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques du défendeur et de dire qu’elle sera libre d’en disposer,

— de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives, ce à compter du14 mars 2025 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— de condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 1531,75 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1517,80 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération effective de lieux,

— de juger, dans le cas où de délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de sa dette exacte et du paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la datte sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,

à titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées à titre principal,

en tout état de cause,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

— de débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, la SCI ELFE 13, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

Bien que régulièrement avisé à personne, M. [H], [U] [D] est absent et n’a ni été représenté ni fait connaître de motif d’empêchement.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures auxquelles les parties se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, prorogé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société demanderesse est qualifiée de “société civile immobilière”. Or, aucune des pièces produites ne justifie sans équivoque de la qualité des associés.

De plus, les accusés réception de notification près la préfecture de la Réunion et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique conditionnant la recevabilité de l’action engagée n’ont pas été produits, étant précisé que la pièce numéroté 10 intitulée “AR EXPLOC” fait défaut du dossier de plaidoirie.

Ainsi, il convient de réouvrir les débats pour inviter la partie demanderesse à justifier de la forme juridique de sa société, d’autre part, et à produire les éléments nécessaires à la recevabilité de son action, d’autre part.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

En l’état, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition du public au greffe, par jugement réputé contradictoire, et avant-dire-droit :

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la SCI ELFE 13 à justifier de la forme juridique de sa société et à produire les éléments nécessaires à la recevabilité de son action ;

INVITE les parties à présenter leurs observations ;

DIT qu’il appartiendra aux parties de notifier toutes nouvelles pièces qu’elles produiraient aux débats;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 2 février 2025 à 8h30 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) ;

DIT que la présente décision tient lieu de convocation ;

RESERVE les demandes et les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits .En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE