TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à M^e DIOS et M^e CASSEL

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e GUALTIEROTTI et M^e ROSANO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/13155 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [K] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par Maître Florence DIOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0984

DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LE DOME IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et[Adresse 3]S, représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 3] (ci-après « l’immeuble sis [Adresse 8] ») est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, son syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la SA Axa France Iard.

Mme [G] [E] est propriétaire depuis le 3 mars 2009 du lot n°11 au sein de cet immeuble, consistant en un appartement situé au deuxième étage ; elle a souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la société Allianz.

Au droit du mur pignon de l’immeuble, au niveau de l’appartement de Mme [E], se situe une terrasse faisant partie de l’immeuble voisin du [Adresse 7], assuré auprès de la société Axa France Iard.

Depuis l’acquisition de son lot, Mme [E] se plaint d’infiltrations récurrentes, causant des désordres sur les murs de son appartement, qui se sont aggravées au mois de septembre 2012, suite à des travaux de rénovation.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] a mandaté un cabinet d’architecture pour un avis sur les infiltrations constatées depuis le mur pignon.

Le cabinet Architheos a procédé à un diagnostic avant travaux et a rendu le 30 novembre 2014 son rapport sur la visite de l’immeuble, effectuée le 14 février 2014.

Ce rapport a conclu à la nécessité des travaux suivants :

— Des travaux de ravalement de la façade sur rue, ainsi que sur le mur pignon donnant sur le [Adresse 7], ayant déjà fait l’objet d’un ravalement en 2010 ;

— Des travaux de réfection partielle de la toiture.

Ces travaux ont été effectués entre le 1er décembre 2014 et le 28 février 2015.

Au mois de novembre 2015, les désordres persistant, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé la nomination d’un expert judiciaire, pour en déterminer les causes.

M. [X], expert judiciaire, a été nommé par ordonnance de référé en date du 14 décembre 2015 par le président du tribunal judiciaire de Paris, en remplacement de l’expert initialement désigné.

Par ordonnance de référé en date du 13 avril 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes à l’assureur de l’immeuble, la société Axa France Iard, et à la société BTI, ayant réalisé les travaux d’étanchéité sur la terrasse entre les deux immeubles ; l’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 février 2017.

Par ordonnance de référé en date du 17 avril 2019, le président du tribunal judiciaire de Paris a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Mme [E] la somme de 10.000 euros à titre de provision, condamnation que leur assureur Axa France Iard a été condamné à garantir.

Par exploits en date des 15 et 21 décembre 2020, Mme [E] a assigné en ouverture de rapport devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et leur assureur, la société Axa France Iard, en indemnisation de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mai 2022 et l’audience de plaidoirie fixée en juge rapporteur au 8 février 2023.

Par jugement rendu le 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats, invitant les parties et notamment le demandeur à conclure sur le moyen tiré de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur celui relatif à la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Par ses dernières conclusions après réouverture des débats notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, Mme [E] demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise en date 7 février 2017,

Vu l’ordonnance de référé du 17 avril 2019,

Vu les articles 544 et suivants, 1240 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les jurisprudences citées,

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

— Déclarer Madame [K] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Entériner purement et simplement les conclusions et observations de l’expert,

— Déclarer que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le dôme Immobilier et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI sont entièrement responsables des dommages qui ont affecté l’appartement de la requérante et des préjudices subis.

En conséquence,

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le Dôme Immobilier à verser à Madame [R] [A] une somme de 49 867,46 € déduction faite de la provision, au titre de l’indemnisation des préjudices subis pendant 4 années, par cette dernière et notamment au titre de la perte de loyers.

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le Dôme Immobilier à verser à Madame [B] une somme de 5.160,94€, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel.

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le dôme Immobilier et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI à verser chacun à Madame [R] [A] une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamner la société AXA France en sa qualité d’assureur multirisques de l’immeuble du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le dôme Immobilier et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son Syndic la SAS Le dôme Immobilier, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son Syndic Le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI et la société AXA de toutes leurs demandes à l’égard de Madame [R] [A]

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens de la présente procédure sur le fondement de l’article 699 du CPC. »

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 15 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] demande du tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les articles 695 et 696 du code de procédure civile ;

Vu le rapport d’expertise en date du 7 février 2017,

Vu l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 avril 2019,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

A titre principal,

DEBOUTER Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

RAMENER la part de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à 30% maximum,

REDUIRE les demandes indemnitaires de Madame [N] à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 4.500,00 €, mise à la charge du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 1],

DEBOUTER Madame [N] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui verser une somme de 5.160,94 € au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel,

DEDUIRE de toute somme pouvant être allouée à Madame [U] la provision déjà perçue à hauteur de 10.000 €, suivant Ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 17 avril 2019,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD, es qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à rembourser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 11.800,00 € au titre des frais d’expertise avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

CONDAMNER les parties succombantes d’avoir à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 3.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

CONDAMNER les parties succombantes aux entiers dépens».

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] demande du tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise du 07 février 2017 ;

— REDUIRE la demande de Madame [G] [R] à de plus justes proportions et fixer le montant de l’indemnité à une somme qui ne saurait excéder 13.298,72 € correspondant à 20% du préjudice allégué,

— DEDUIRE la provision versée à hauteur de 10.000 €

— CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts,

— CONDAMNER la ou les parties succombantes au paiement d’une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la ou les parties succombantes aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 10 août 2021, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

« SUR L’IRRECEVABILITE DES DEMANDES DE Madame [R] [A]

Vu l’article 31 du Code de Procédure Civile.

Vu l’article L121-12 du Code civil

— Juger que Madame [R] [A] ne démontre pas avoir gardé à sa charge une partie de ses préjudices matériels et immatériels qui n’auraient pas été pris en charge par son assureur, ALLIANZ.

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes Madame [R] [A]

— Débouter Madame [R] [A] de ses demandes faute d’intérêt et de qualité à agir,

A titre subsidiaire,

SUR L’ABSENCE DE GARANTIE D’AXA France IARD

— Juger que les causes du sinistre sont dues à un défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

— Juger bien fondée la compagnie AXA France à opposer l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien, tant à ses assurés qu’tiers lésés (sic)

En conséquence,

— Débouter Madame [R] [A] et tout concluant de toute demande en garantie à l’encontre de la société AXA France IARD, comme mal fondée,

— Prononcer la mise hors de cause de la société AXA France IARD,

A titre subsidiaire,

SUR LES LIMITES ET PLAFONDS DE GARANTIES

— Juger la société AXA France bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat,

SUR LES DEMANDES DE MADAME [R] [A]

SUR LE PREJUDICE DE PERTE LOCATIVE

— Juger que Madame [R] [A] est copropriétaire occupante et ne justifie pas de démarche pour avoir mis en location son bien au cours des années 2012 à 2015

— Juger que Madame [R] [A] ne justifie ni de la réalité ni du quantum du préjudice locatif qu’elle allègue,

— Juger que la location saisonnière de son appartement par Madame [R] [A] était illicite s’agissant d’une résidence secondaire,

— Juger que Madame [R] [A] ne démontre pas avoir subi un préjudice de perte de loyers depuis le mois d’août 2015

— Juger que Madame [R] [A] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable.

En conséquence,

— Débouter Madame [R] [A] de sa demande au titre du préjudice de perte de loyer

A titre subsidiaire,

— Juger que le préjudice est purement esthétique et ne rend pas inhabitable l’appartement,

— Juger que Madame [R] [A] ne peut prétendre à une perte de loyer

— Juger que la valeur locative est de 1.100 euros et que son préjudice est de 10% de cette valeur soit 110 € /mois.

— Juger que le préjudice est limité dans le temps à 4 mois par an suite à l’occupation occasionnelle

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

— Limiter le préjudice à 440 € x 3 ans = 1.320 € d’octobre 2012 à août 2015

— Limiter le préjudice à 4 mois x 770 € = 3.080 € entre 2015 et 2016.

SUR LA TAXE D’HABITATION

— Juger que la taxe d’habitation est inhérente à la qualité de propriétaire du bien

— Juger qu’en qualité de copropriétaire occupante, elle ne peut prétendre à récupérer cette taxe ayant au surplus pu habiter l’appartement.

En conséquence,

— Débouter Madame [R] [A] de sa demande qui n’est pas justifiée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE

— Juger que les charges de copropriété sont des sommes liées à la qualité de propriétaire

— Juger que faute de louer dans la légalité, elle ne peut prétendre récupérer des charges locatives,

En conséquence,

— Débouter Madame [R] [A] de sa demande au titre des charges de copropriété étant copropriétaire occupante.

— Déduire de toute somme pouvant être allouée à Madame [R] [A] la somme de 10 000€ déjà perçue suite à l’ordonnance de référé,

En tout état de cause,

— Débouter Madame [R] [A] et les syndicats des copropriétaires du [Adresse 7] et du [Adresse 8] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 11 décembre 2023, et fixée à l’audience du 20 novembre 2024, puis mise en délibéré au 18 février 2025, prorogé au 11 mars 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur l’irrecevabilité soulevée par la société AXA France Iard

La société Axa France Iard soutient que la société Allianz, assureur multirisque habitation de Mme [E], copropriétaire occupante, est intervenu pour indemniser son assurée et que, par conséquent elle n’a ni qualité, ni intérêt à agir pour avoir été déjà désintéressée par son assureur.

Mme [E] n’a pas conclu sur l’irrecevabilité soulevée.

***************

Selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.(…) ».

Sur ce

Il ressort des éléments au débat que la fin de non-recevoir dont se prévaut la société Axa France Iard n’a pas été utilement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Par conséquent, cette société n’est pas recevable à se prévaloir de cette fin de non-recevoir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n’a donc pas à l’examiner.

Ladite fin de non-recevoir sera donc rejetée en l’état.

II- Sur les demandes indemnitaires de Mme [E] à l’égard des syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] et du [Adresse 7] et de leur assureur, la société Axa France Iard

1- Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

a) Sur la matérialité des désordres

Les désordres, non contestés par les parties, ont été constatés par l’expert le 15 janvier 2016, lors de la première réunion d’expertise : ils résident en « des infiltrations très actives sur une grande partie du mur de la cuisine et de la pièce à vivre ».

Lors de la seconde réunion, le 10 mai 2016, lors de l’arrosage des zones potentiellement fuyardes par deux sociétés mandatées par le syndicat des copropriétaires, sans reconnaissance de responsabilité et pour le compte de qui il appartiendra, il a été constaté une amélioration sur le mur du salon, en phase d’assèchement, et une persistance de l’humidité sur le mur de la cuisine.

Lors de la réunion du 8 septembre 2016, de nouvelles mesures réalisées par humidimètre sur le mur de la pièce à vivre ont permis de constater un taux d’humidité toujours très important.

Il résulte en conséquence des constatations de l’expert judiciaire que les désordres dans l’appartement de Mme [E] consistent en des infiltrations actives, imprégnant les murs de la pièce à vivre et de la cuisine d’une humidité persistante, empêchant toute remise en état pérenne.

b) Sur l’origine et les causes des désordres

Mme [E] soutient que les désordres persistent au jour de l’assignation, en 2023, et que leur cause, non traitée, réside dans le mauvais entretien par les syndicats des copropriétaires de leurs parties communes, que ce soit les murs de façade côté rue et façade arrière ainsi que le mur pignon pour le [Adresse 8], ou encore le toit terrasse du [Adresse 7].

Elle précise que les infiltrations résultent d’un défaut d’étanchéité du mur pignon de la copropriété du [Adresse 8] et du joint vertical entre mur mitoyen et façade arrière des deux copropriétés ; ce défaut d’étanchéité a pour cause le défaut d’entretien des immeubles par les deux syndicats de copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] fait valoir que l’origine des infiltrations qui ont affecté l’appartement de Mme [E] ont plusieurs causes, que l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de toutes évaluer :

1) La vétusté et la fissuration du mur pignon de la copropriété du [Adresse 8] conjuguée à un engorgement d’une descente d’eaux pluviales de ce même immeuble ; le syndicat argue que ces désordres ont fait l’objet de réparations avant les opérations d’expertise, effectuées lors des deux ravalements successifs en 2010, puis 2014 ; l’expert judiciaire n’a donc pas pu procéder au constat de ces désordres ;

2) Le défaut d’étanchéité du joint mitoyen liant les deux copropriétés au droit de la terrasse du 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] ; le syndicat du [Adresse 8] impute en conséquence la causalité de ce désordre à l’inaction du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

3) Le défaut d’étanchéité persistant au niveau de la partie haute du joint de fractionnement vertical liant les deux immeubles ; le syndicat du [Adresse 8] impute là encore la causalité des infiltrations au défaut d’entretien courant à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

Il se prévaut du rapport de l’expert judiciaire qui a conclu à la nécessité de réaliser la reprise du joint vertical côté cour entre les deux immeubles, il soutient que ces travaux relèvent de l’entretien courant à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

Il souligne en effet que l’expert judiciaire a relevé qu’il convenait de traiter la dilatation verticale du joint entre les deux murs mitoyens au droit de la partie cuisine, à l’origine des infiltrations dans la cuisine, et la dilatation horizontale de ce joint mitoyen en partie basse des travaux réalisés par BTI Service, pour calfeutrer le joint ouvert apparent à l’origine de la persistance de la pénétration d’eau dans la partie du salon jouxtant la terrasse eu [Adresse 7]/[Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], qui constate que ces travaux n’ont pas été réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], en déduit que la cause des infiltrations persistantes dans l’appartement de Mme [E] est donc imputable au seul syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], au motif de son inertie quant à la réalisation des travaux de traitement du joint de dilatation mitoyen.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’a pas conclu sur l’origine des désordres, se limitant à soutenir l’inexistence de certains préjudices, la réduction des demandes indemnitaires de la demanderesse, et la garantie de son assureur.

La société Axa France Iard n’a pas conclu sur cette question.

*************

L’article 238 du code de procédure civile dispose que « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

L’appréciation de la portée du rapport d’expertise relève du pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 1ere, 7 dec. 1999, n°97-19.262), lesquels ne sont pas tenus par les conclusions dudit rapport.

Sur ce

L’expert judiciaire s’est prononcé sur les causes des infiltrations dans l’appartement de Mme [E] depuis 2009 en distinguant plusieurs périodes.

Il a tout d’abord estimé que les causes des infiltrations originelles ont été liées « à la vétusté et la fissuration du mur pignon de la copropriété du [Adresse 8] conjugué à un engorgement d’une descente d’eaux pluviales de ce même immeuble », et a précisé que la copropriété du [Adresse 8] a, depuis, fait réaliser les travaux de descente et de ravalement.

L’expert judiciaire a également noté que d’autres infiltrations ont été consécutives au défaut d’étanchéité du joint mitoyen liant les deux copropriétés au droit de la terrasse du 2ème étage du [Adresse 7], et a estimé que les travaux de la société BTI avaient «ponctuellement » mis fin à ces infiltrations.

Il a néanmoins constaté, lors de la deuxième réunion du 10 mai 2016, lors des opérations d’arrosage des murs de l’appartement de Mme [E] depuis l’extérieur, que « les essais d’eau côté about de joint mitoyen en façade arrière du bâtiment [Adresse 8] révèlent une augmentation des taux d’humidité sur le mur de la cuisine et sont donc la cause des infiltrations dans cette zone d’appartement », et que « le traitement de ces points de pénétration reste du ressort de la copropriété du [Adresse 8] au titre des travaux d’entretien ».

Par ses conclusions techniques finales, l’expert judiciaire s’est exprimé en ces termes : « Les infiltrations constatées au niveau du salon de Mme [E] (…) sont en voie de total assèchement. Les causes ont, à mon avis, été traitées dans le cadre des travaux de ravalement de la façade rue et du pignon du [Adresse 8] et du traitement du joint de fractionnement au droit de la jonction des deux bâtiments, même si elles restent à parfaire sur deux points singuliers détaillés plus avant. Il est probable que le mur du salon de Mme [E] a « pompé » l’humidité extérieure venant du mur mitoyen non ravalé et isolé et ce depuis 2009 date de son entrée dans l’immeuble. Les travaux de ravalement ayant été effectués, l’eau s’est retrouvée « emprisonnée » dans l’épaisseur du mur et elle est ressortie côté habitation.

La défaillance du joint de dilatation mitoyen reste la seule cause de pénétration d’eau dans la partie de salon de Mme [E] jouxtant la terrasse. Les travaux entrepris par BTI Service ont permis de traiter ponctuellement les infiltrations mais ils restent à parfaire. (…)

Les infiltrations dans la cuisine proviennent de la vétusté du joint vertical entre mur mitoyen et façade arrière du [Adresse 8]. Cette dégradation est accentuée par l’existence d’une vigne vierge sur ce mur de façade qui a empêché la possibilité d’un diagnostic préventif dans le cadre des travaux d’entretien ».

Il s’évince en conséquence des constatations techniques de l’expert que les infiltrations dans l’appartement ont plusieurs causes :

1) La vétusté et la fissuration du mur pignon de la copropriété du [Adresse 8] conjugué à un engorgement d’une descente d’eaux pluviale, avant les travaux de ravalement en 2014 ;

2) Un dégorgement de l’eau imprégnant le mur pignon du [Adresse 8], ne pouvant plus s’écouler en extérieur, car emprisonnée dans ce mur suite à son ravalement et s’échappant dès lors par ruissellement vers l’intérieur, dans l’appartement de la demanderesse ;

3) Une infiltration résiduelle mais toujours active dans le salon, due à la défectuosité du joint mitoyen entre le mur pignon du [Adresse 8] et la terrasse du [Adresse 7] ;

4) Une infiltration toujours active dans la cuisine, due à la vétusté du joint vertical entre le mur mitoyen et la façade arrière du [Adresse 8].

Il est donc inexact de considérer, comme le soutient à tort le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], que les travaux de ravalement qu’il a diligenté ont résolu le phénomène d’infiltrations provenant de son immeuble dans l’appartement de Mme [E], puisque l’expert judiciaire a décrit :

— un phénomène de dégorgement d’eau captive post-ravalement depuis le mur pignon vers l’intérieur, soit en direction de l’appartement de Mme [E] ;

— des infiltrations dues à la vétusté du joint vertical sur le mur vertical de la façade arrière du [Adresse 8], qui n’a pas été ravalée.

Il s’évince de la lecture combinée de ces éléments que, contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, de manière contradictoire avec ses constats, que les infiltrations dans l’appartement de Mme [E] ont pour origine des fissures et un défaut d’étanchéité dans les ouvrages des deux syndicats des copropriétaires : le mur pignon et la façade arrière du bâtiment du [Adresse 8], d’une part, et les joints mitoyens réalisés entre le mur pignon du [Adresse 8] et la terrasse du [Adresse 7], d’autre part.

c) Sur les responsabilités

Mme [E] soutient que la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires est tout d’abord engagée, à titre principal, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Elle excipe le défaut d’entretien des parties communes des deux copropriétés, qui a entraîné un défaut d’étanchéité du mur pignon de la copropriété du [Adresse 8], la porosité du joint vertical entre le mur mitoyen et la façade arrière des deux copropriétés, ainsi que le défaut d’étanchéité du joint de dilatation entre les deux copropriétés entre le mur pignon du [Adresse 8] et la terrasse du [Adresse 7]/46.

Elle se prévaut, à titre subsidiaire, de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, les infiltrations qu’elle subit depuis plus de 14 années excédant à l’évidence les nuisances que l’on a l’obligation de supporter dans les relations de voisinage.

Elle soutient enfin que la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires peut également être engagée pour faute, leur carence quant à l’entretien de leurs parties communes étant à l’origine des dommages causés dans son appartement.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] fait valoir que Mme [E] ne démontre pas que les dommages allégués ont pour origine les parties communes de l’immeuble du [Adresse 8].

Il affirme que la reprise du mur pignon a été réalisée bien avant les opérations d’expertise et que, les infiltrations persistant toujours, la vétusté de ce mur ne peut plus être alléguée et être causale de ces infiltrations.

Il ajoute que les désordres ayant désormais pour seule origine le défaut d’étanchéité du joint mitoyen liant les deux copropriétés au droit de la terrasse du 2ème étage du [Adresse 7] et le défaut d’étanchéité au niveau de la partie haute du joint de fractionnement vertical liant les deux immeubles, relevant tous deux de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

Il en conclut que sa responsabilité ne saurait donc être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pas plus qu’elle ne pourrait l’être sur le fondement de la responsabilité pour faute, puisqu’il a procédé à deux ravalements successifs, en 2010, puis 2014, pour entretenir les parties communes et tenter de mettre un terme aux désordres dont se plaignait Mme [E].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne conteste pas le principe de sa responsabilité.

La société Axa France Iard n’a pas conclu directement sur cette question, mais dénie sa garantie au motif d’une exclusion de garantie pour les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé.

Elle soutient ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a mis quatre années à procéder à la réfection du joint mitoyen, bien qu’alerté par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], ce qui manifeste sa carence dans l’entretien de son immeuble.

Elle souligne que les infiltrations initiales subies par Mme [E] sont dues à la vétusté du mur pignon du [Adresse 8], la vétusté étant un phénomène lent de dégradation par le temps, ce qui caractérise également le défaut d’entretien par ce syndicat des copropriétaires de son immeuble.

***********************

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur ce

Il ressort des développements qui précèdent et notamment des constatations de l’expert judiciaire que les infiltrations qui apparaissent dans l’appartement de Mme [E] ont pour origine :

— Les parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], en l’espèce le mur pignon avant ravalement en raison de sa vétusté et ses fissurations, mais également après ravalement en raison de l’humidité captive, que le traitement de la façade a empêché de s’écouler vers l’extérieur ;

— Les parties communes des deux syndicats des copropriétaires s’agissant des joints de dilatation et d’étanchéité sur des murs mitoyens, le premier relatif à la jonction de la terrasse du [Adresse 7]/46 avec le mur pignon du [Adresse 8], et le second sur la façade intérieure cour entre les deux immeubles, dont l’entretien relève des deux syndicats des copropriétaires, qui ne produisent par ailleurs aucune pièce susceptible d’invalider cette analyse, aucun règlement de copropriété n’ayant été versé aux débats ; le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne contestant pas en outre sa responsabilité à ce titre.

Les travaux effectués en 2010 et 2014 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] s’agissant du ravalement de la façade et du mur pignon n’ont pas fait cesser les infiltrations, le joint d’étanchéité vertical, vétuste, entre les deux immeubles n’ayant pas été traité et laissant les ruissellements s’introduire dans la cuisine.

Les travaux effectués en 2017 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], qui n’ont consisté qu’en une réparation ponctuelle, comme l’indique l’expert judiciaire dans son rapport précité, la défaillance du joint de dilatation mitoyen reste la seule cause de pénétration d’eau dans la partie du salon de Mme [E] jouxtant la terrasse.

Dès lors, les parties communes des immeubles des [Adresse 8] et [Adresse 7] étant à l’origine des infiltrations dans l’appartement de Mme [E], les deux syndicats des copropriétaires seront condamnés in solidum à réparer les préjudices causés à cette dernière sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Etant co-responsables du préjudice, ils seront condamnés in solidum à le réparer, le partage de responsabilités n’ayant lieu qu’entre eux.

2- Sur le partage des responsabilités entre les syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] et du [Adresse 7]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite à titre subsidiaire du tribunal qu’il ramène la part de responsabilité qui lui serait imputable à 30 % maximum.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’a pas conclu en défense sur cette question.

Sur ce

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, sans solidarité.

Il s’évince des opérations expertales et des développements qui précèdent que les infiltrations ont eu plusieurs points de pénétration dans l’appartement de Mme [E], issues des ouvrages des deux syndicats des copropriétaires.

Il a été également relevé par l’expert judiciaire que, si les réparations et remises en état effectuées par le [Adresse 7] ont été plus tardives que celles réalisées par le [Adresse 8], le défaut de ravalement de la façade de la cour intérieure du [Adresse 8], à l’origine de la persistance des infiltrations en cours d’expertise, n’a pu être diagnostiqué que postérieurement aux travaux de la terrasse du [Adresse 7]/46, la « dégradation (étant) accentuée par l’existence d’une vigne vierge sur ce mur de façade qui a empêché la possibilité d’un diagnostic préventif dans le cadre des travaux d’entretien ».

Dès lors, les négligences qui peuvent être imputées aux deux syndicats des copropriétaires sont partagées.

En conséquence, eu égard à l’importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, le tribunal fixera la ventilation de l’imputabilité du sinistre dans leurs rapports entre eux comme suit :

—  50 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8];

—  50 % à la charge le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

3- Sur l’action directe de Mme [E] à l’encontre de la société Axa France Iard et les recours en garantie des syndicats des copropriétaires à l’encontre de leur assureur, la société Axa France Iard

Mme [E] demande la condamnation de la société Axa France Iard es-qualité d’assureur multirisques des deux immeubles litigieux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] fait valoir qu’il a souscrit le 16 février 2009 un contrat d’assurance n° police 4167465804, et que les conditions générales comme particulières de ce contrat prévoient notamment la garantie dégâts des eaux et des extensions de garantie relatives à ce même sinistre.

Il se prévaut du rapport d’expertise judiciaire qui confirme que les causes des infiltrations subies par Mme [E] sont liées à «la vétusté et la fissuration du mur pignon de la copropriété conjugué à un engorgement d’une descente d’eaux pluviales de ce même immeuble ».

Il soutient qu’il a été particulièrement diligent et a traité dans les meilleurs délais les causes de ces infiltrations en provenance des parties communes, le ravalement du pignon litigieux a en effet été effectué une première fois en juillet 2010, un ravalement de la façade rue réalisé en 2014, ainsi que la reprise des descentes d’eaux pluviales.

Il souligne que si le ravalement du mur sur la cour intérieure n’a pas été réalisé c’est en raison de la vigne vierge sur ledit mur, qui a empêché le diagnostic préventif dans le cadre des travaux d’entretien, comme l’a constaté l’expert judiciaire.

Il en conclut l’absence de faute d’entretien car il ne s’est jamais opposé à effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres et, qu’au contraire, ces derniers ont été effectués dès qu’il a eu connaissance de l’existence des désordres en question.

Il soutient par ailleurs que l’article 63 (p.19) des conditions générales dont se prévaut son assureur, qui stipule que la garantie ne trouverait pas à s’appliquer dès lors que « les dommages résultent d’un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré », ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, et que dès lors cette clause est nulle en application de l’article L. 113-1 du code des assurances, car elle se réfère à des critères imprécis.

Il précise que la jurisprudence et notamment la Cour de Cassation considère cette clause comme nulle.

Il rappelle que l’assureur est tenu, en matière de dégâts des eaux, à garantir le dommage dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat et que les sinistres dont il s’agit se sont réalisés pendant cette période ; il ajoute que les opérations d’expertises ont été rendues communes à la société Axa France Iard par l’ordonnance de référé rendue le 13 avril 2016 par le tribunal de grande instance de Paris et, qu’en conséquence, l’assureur est tenu de le garantir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] se prévaut de son contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile auprès de la société Axa France Iard, qui doit en conséquence le garantir et le relever indemne de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre, en principal, frais et intérêts.

Il soutient que les conditions générales de ce contrat produites aux débats ne font nullement référence à une clause d’exclusion de garantie, comme l’a souligné le juge des référés dans la motivation de son ordonnance en date du 17 avril 2019, qui a condamné l’assureur à le garantir en précisant que « les conditions générales ne présentent, ni en leur page 21 telle que visée par la société Axa dans ses écritures, ni au titre des exclusions communes à toutes les garanties, ni au titre des exclusions spécifiques à chaque évènement garanti, de clause stipulant une exclusion de garantie en cas de défaut d’entretien connu de l’assuré».

Il fait valoir en outre que la société Axa France Iard échoue à rapporter la preuve du défaut d’entretien allégué, puisqu’il a fait intervenir la société BTI pour procéder aux réparations nécessaires, qui a en outre procédé à la réfection du joint lorsque les opérations d’expertises judiciaires ont mis en évidence la persistance d’infiltrations.

Il soutient enfin que la clause qui exclut de la garantie les dommages résultant d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré, ou les dommages résultant d’un défaut d’entretien n’est ni formelle ni limitée et ne peut dès lors recevoir application en raison de son imprécision.

La société Axa France Iard s’estime fondée à opposer aux syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 7], et Mme [E], en tant que tiers lésé, la clause d’exclusion de garantie pour absence d’entretien et de réparation de chacun de ses assurés.

Elle rappelle que la vétusté du mur pignon du [Adresse 8] procède du défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires de cet immeuble de ses parties communes.

Elle souligne que les travaux entrepris ont été tardifs s’agissant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et qu’en tout état de cause, ils ont été inefficaces, les infiltrations perdurant.

La société Axa France Iard en déduit que ces éléments sont constitutifs d’un défaut d’entretien et de réparation, fondant son exclusion de garantie.

**********************

Aux termes de l’ancien 1134 du code civil, les contrats litigieux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

L’article L.113-1 du code des assurances précise que « Les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. (…) »

En application de ces textes, le demandeur doit prouver que la garantie sollicitée figure effectivement dans le contrat et que le sinistre entre bien dans son champ d’application (Cass. 2e civ., 13 mai 2004, n°03-10.016). Par ailleurs, sous réserve des dispositions légales impératives, les parties sont libres de convenir du champ d’application du contrat et de déterminer la nature et l’étendue de la garantie et d’exclure certains risques, dans la mesure où l’exclusion figure dans une clause contractuelle en caractères très apparents, et qu’elle soit formelle et limitée. La clause excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’est pas formelle et limitée et ne peut pas ainsi recevoir application en raison de son imprécision (Civ.2ème, 6 oct. 2011, RCA 2012.26, RGDA 2012.327 ; Civ. 2ème, 5 fév. 2015, n°14-10.507 ; Civ. 2ème, 15 janvier 2015, n°13-19.405)

L’article L.124-5 du code des assurances prévoit que « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée par le fait dommageable, soit par la réclamation.

(…)

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre (…)».

Dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance (Cass. Civ, 3ème, 16 mars 2022 – n° 18-23.954).

L’article L. 124-3 alinéa 1 du même code dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

En application de ce texte, l’action directe du tiers lésé contre l’assureur est recevable dès lors que l’existence de la responsabilité de l’assuré et la garantie d’assurance sont établies (Civ. 2ème, 18 déc. 2008, n°08-12.061). Elle n’est pas recevable si les conditions de garantie d’assurance font défaut. (Civ. 1ère , 11 février 2010, n°08-12047).

Sur ce

a) Sur l’action directe de Mme [E] contre la société Axa France Iard

Il résulte des développements qui précèdent que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] comme celle du [Adresse 7] a été engagée in solidum à l’égard de Mme [E], qui est dès lors en droit d’agir directement contre l’assureur des responsables en application de l’article susvisé.

Il est versé aux débats par la société Axa France Iard le contrat Axa 460613c relatif aux conditions générales de l’assurance multirisques habitation de l’immeuble sis [Adresse 7], ce dernier produit quant à lui les conditions particulières de la police n°4167465804, souscrite le 1er janvier 2008.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] a versé aux débats les conditions générales et particulières de sa police multirisques habitation n°4167465804, souscrite le 16 février 2009.

Il résulte de l’examen des conditions générales et particulières de ces contrats que les polices d’assurance souscrites, applicables au moment des sinistres et toujours en vigueur au moment de l’assignation, comprennent les couvertures des risques de « dégât des eaux » et «responsabilité civile en tant que propriétaire » (p. 3 de la police n°4167465804 souscrite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et p.3 de la police n°4167465804 souscrite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]).

Pour dénier sa garantie, la société Axa France Iard se prévaut du paragraphe 63, p. 19 des conditions générales de ces polices, relatif aux exclusions communes à toutes les garanties, dont les stipulations rappellent les dispositions générales de l’article 1964, ainsi libellé :

« Aux termes de l’article 1964 du code civil :

Le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain.

Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui ».

Ce moyen tiré de l’exécution forcée de cette clauses contractuelle du contrat d’assurance est inopérant, ladite clause n’étant pas valable et ne pouvant pas recevoir application en l’espèce au regard des textes susvisés, s’agissant d’un simple rappel d’une disposition légale d’une part, et l’exclusion de garantie stipulée ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées d’autre part, elle n’est donc ni formelle ni limitée au sens de l’article L.113-1 du code des assurances susvisé.

Dès lors, le moyen de défense de la société Axa France Iard au titre de son exclusion de garantie sera rejeté, et l’action directe de Mme [E] contre la société Axa France Iard, assureur des deux syndicats ayant engagé leur responsabilité civile à son égard, sera en conséquence déclarée bien fondée.

En conséquence, la société Axa France Iard sera jugée responsable in solidum des dommages causés à Mme [E] avec ses assurés.

b) Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à l’égard de la société Axa France Iard

Il ressort des éléments produits aux débats et des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a souscrit auprès de la société Axa France Iard une assurance multirisque immeuble à effet au 16 février 2019.

Il a été jugé que l’assureur échoue à faire valoir sa clause d’exclusion de garantie, réputée non écrite car insuffisamment précise, et par conséquent ni formelle ni limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Par conséquent, la garantie de la société Axa France Iard est due au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

c) Sur le recours en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à l’égard de la société Axa France Iard

Il ressort des éléments produits aux débats et des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a souscrit auprès de la société Axa France Iard une assurance multirisque immeuble à effet au 1er janvier 2008.

Il a été jugé que l’assureur échoue à faire valoir sa clause d’exclusion de garantie, réputée non écrite car insuffisamment précise, et par conséquent ni formelle ni limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Par conséquent, la garantie de la société Axa France Iard est due au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].

La société Axa France Iard sera donc condamnée à garantir ses assurés de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

4- Sur la réparation des préjudices

Mme [R] [D] fait valoir qu’elle a acquis cet appartement pour le louer, afin de compléter sa retraite.

Elle précise qu’elle a pu le louer de septembre 2009 à septembre 2012 pour un loyer mensuel de 1.100 euros, mais que les locataires en sont partis en juillet 2012, en raison de la réfection du salon à trois reprises pendant cette période, en raison des infiltrations, ce qui l’a conduit en outre à minorer le loyer.

Elle soutient que l’appartement n’a pu être reloué qu’à compter du mois de septembre 2016, en raison de l’humidité persistante et du déroulé des opérations d’expertise, ce qui lui a causé une perte locative de près de quatre années.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire a validé son calcul du montant de la perte locative sur la base d’un loyer de 1.300 euros mensuels, entre les mois d’octobre 2012 au mois d’octobre 2016, soit 1.300 euros de loyer moyen x 12 mois x 4 ans = 62.400 euros.

Elle précise qu’il convient d’ajouter le coût de la taxe d’habitation qui, à défaut de locataire, a été supportée par le propriétaire entre 2013 et 2015 pour une somme totale de 1.922 euros.

Elle soutient qu’il doit également être ajouté le montant des charges de copropriété, normalement récupérables sur le locataire, pendant trois années : soit la somme de 2.171,33 euros.

Mme [E] en conclut dès lors que sa perte locative globale doit être évaluée à la somme de 66.493,33 euros, de laquelle elle déduit 6.625,87 euros au titre de locations Airbnb perçues entre 2016 et 2018; elle sollicite en conséquence une indemnité de 59.867,46 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Elle réfute le moyen des défendeurs s’agissant de sa qualité de copropriétaire occupant car elle vivait au Maroc au moment de la gestion de ce long sinistre, et elle n’a utilisé son appartement que comme pied à terre lors de ses voyages à Paris.

Mme [E] se prévaut des travaux de remise en état et de réfection du mur et de ses peintures et sollicite leur indemnisation, excipant du refus de son assureur de les prendre en charge, en raison d’une exclusion de garantie au titre de défaut d’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] soutient que l’appartement de Mme [E] était habitable entre 2012 et 2016 et que les désordres par infiltration étaient purement esthétiques, ne rendant pas ce logement impropre à la location, et encore moins à l’habitation.

Il ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice de jouissance, faute d’avoir effectué les démarches nécessaires pour remettre en location longue durée son appartement, et cela pendant quatre ans.

Il fait valoir que le statut de propriétaire occupant de Mme [E], déclaré auprès de son assurance, fait preuve d’une utilisation du bien exclusive d’une volonté de le donner à bail.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] soutient que la taxe d’habitation est inhérente à sa qualité d’occupante occasionnelle du bien, tout propriétaire d’une résidence secondaire étant tenu de régler la taxe d’habitation correspondante au bien, cette demande est en conséquence injustifiée.

Il ajoute que la demande de remboursement des charges de copropriété est également injustifiée, car l’exécution de cette obligation est inhérente à sa qualité de copropriétaire.

Il soutient à titre subsidiaire que le mode de calcul du préjudice, en outre effectué par la demanderesse sans aucun justificatif à l’appui de sa demande, doit être reconsidéré en analysant son éventuel préjudice comme une perte de chance de procéder à une relocation de son bien immobilier, comme l’a d’ailleurs jugé le juge des référés.

Sur cette base, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] considère que l’éventuel préjudice de jouissance allégué est un préjudice ponctuel, puisque Mme [E] a continué à utiliser son appartement et a procédé à des locations saisonnières dudit bien à compter du 27 août 2015 sur la plate-forme Airbnb.

Il en conclut que le préjudice de jouissance, à le supposer caractérisé, doit être calculé sur la période du mois d’octobre 2012 au mois d’août 2015, soit une période de 35 mois, et ne saurait excéder 20% de l’estimation locative mensuelle, soit 1.300 euros x 35 mois / 20% = 9.100 euros

Il soutient par ailleurs que Mme [E] doit être déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel, car il lui revient de faire les démarches nécessaires auprès de son assureur, la société Allianz, pour obtenir la prise en charge de son préjudice de 5.160,94 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] reprend pour l’essentiel l’argumentation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] en faisant également valoir que la demande formulée par Mme [E] semble totalement disproportionnée eu égard au préjudice réellement subi, qui n’est constitué que par un trouble de jouissance ponctuel lors de l’utilisation de son appartement.

Il demande en conséquence que l’indemnité allouée à Mme [E] soit ramenée à une somme raisonnable, concordant à une plus juste réalité et qui ne saurait excéder la somme totale de 13.298, 72 euros représentant 20 % de la somme demandée

La société Axa France Iard reprend en substance les arguments de ses assurés et soutient qu’une copropriétaire occupante ne peut prétendre à une perte de loyers.

Elle ajoute que Mme [E] a en outre procédé à des locations saisonnières de manière illicite et ne justifie pas de perte de loyers à compter du 27 août 2015 en raison de ces locations saisonnières.

La société Axa France Iard estime qu’en tout état de cause, la valeur locative de son appartement est de 1.100 euros, et qu’elle ne peut se prévaloir que de la perte d’une chance de louer son bien immobilier qui doit être fixée à 10 % de la valeur locative.

Elle estime que ni la taxe d’habitation ni les charges qui ont été réglées par Mme [E] ne sont des préjudices indemnisables.

*********************

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n°04-20.726).

Il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

Sur le préjudice matériel de Mme [E]

Mme [E] sollicite la somme de 5.160,94 euros au titre du préjudice matériel consécutif aux travaux de remise en état.

Au soutien de cette demande, elle produit aux débats un courrier en date du 26 février 2013 de son assureur, qui atteste de ce qu’elle n’a reçu aucune indemnisation de la compagnie Allianz, auprès de laquelle elle était assurée, qui a refusé de prendre en charge le sinistre au motif qu’il résultait d’un défaut d’entretien, ce qui excluait sa garantie.

Le moyen des défendeurs relatif à la carence de Mme [E] quant à ses diligences relatives à la prise en charge de son sinistre par son assureur sera en conséquence rejeté.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Mme [E] verse également aux débats diverses factures, s’étalant sur une période de 2009 à 2016 :

— Les factures n°2009-07-28 en date du 13 juillet 2009 de la société DSP, et n° F-19-1109 en date du 19 novembre 2009 de la société NZ relatives au traitement des murs infiltrants ;

— Les factures n°821012, 2011721 et 2011854 de la société Luso Rénovation, en date des 15 octobre 2012, 23 juillet 2016 et 13 novembre 2016, qui attestent de son paiement des frais de « réparation des murs et de réfection des peintures suite aux dégâts des eaux ».

Elle produit enfin le rapport de l’expert judiciaire, faisant suite au dire de son conseil relatif à l’évaluation de son préjudice matériel, qui a donné un avis favorable à cette dernière, qu’il estime justifiée pour un montant de 5.160,94 euros au titre des travaux de réfection entrepris et à entreprendre.

Il s’évince de ces éléments que Mme [E] a été contrainte de procéder à la réfection des murs et de leurs embellissements à plusieurs reprises, entre 2009 et 2016, et que l’humidité persistante, constatée comme perdurant dans son appartement au cours de l’expertise judiciaire ne peut être considérée comme un préjudice esthétique, comme le soutiennent les défendeurs.

Le montant 5.160,94 euros est en conséquence justifié par Mme [E], il sera retenu par le tribunal et en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la société Axa France Iard seront condamnés in solidum au paiement de cette somme à Mme [E], au titre de réparation de son préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance de Mme [E]

Mme [E] sollicite également l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à la dégradation de son appartement en raison des infiltrations qu’elle dit supporter l’acquisition de ce dernier, soit 2009.

Au soutien de sa demande indemnitaire pour perte locative sur une durée de quatre années, elle produit son contrat de bail en date du 4 septembre 2009 conclu avec ses locataires, qui ont donné congé, également versé aux débats, le 18 août 2012, pour un départ effectif au mois de septembre 2012.

Ce contrat fait état d’un loyer mensuel de 1.100 euros, et c’est en conséquence cette somme qui sera retenue comme base de raisonnement et non la somme de 1.300 euros, comme proposée par Mme [E], qui ne verse cependant aucun élément aux débats susceptible de justifier ce montant.

Mme [E] verse aux débats un récapitulatif de ses locations saisonnières en date du 6 mars 2019, qui fait état de la location de ses biens immobiliers entre le 20 juillet 2017 et le 29 janvier 2019. Cette pièce, qui ne précise pas les immeubles mis en location meublée, est par conséquent insuffisamment probante.

Elle reconnaît néanmoins dans ses écritures avoir perçu des revenus locatifs de ces locations saisonnières à partir de septembre 2016, à l’issue de l’expertise judiciaire, ayant pu réhabiliter son logement, et retient une période d’impropriété de son bien immobilier à la location entre septembre 2012 et septembre 2016, validée par l’expert judiciaire.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

Dès lors, cette période d’immobilisation de son bien entre septembre 2012 et septembre 2016 en raison de la récurrence des infiltrations, dont les causes n’étaient pas résolues, sera retenue.

Néanmoins, Mme [E] ne produit aux débats aucun élément justifiant des démarches pour procéder à la relocation de son bien pendant cette période, après le départ de ses locataires, son utilisation de l’appartement comme pied-à-terre parisien, qu’elle ne conteste pas, démontre à rebours que cette absence de relocation procède d’un choix et non d’une contrainte due à l’inhabitabilité des lieux.

En réalité, le préjudice invoqué par la demanderesse doit donc s’analyser non comme une perte locative « sèche » mais comme une perte de chance de louer l’appartement dans de meilleures conditions financières et temporelles.

Dès lors ce préjudice sera évalué à 20% de la somme de 1.100 euros sur la période retenue, soit [Adresse 8] mois et sera déterminé ainsi : 220 x [Adresse 8] = 10.560 euros.

Mme [E] sera déboutée de sa demande tendant au remboursement des sommes versées au titre des charges de copropriété et de la taxe d’habitation sur la période considérée, leur paiement incombant en sa qualité de propriétaire du bien, Mme [E] ayant au demeurant reconnu avoir elle-même occupé cet appartement en tant que pied-à-terre parisien, en tant que résidence secondaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la société Axa France Iard seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 10.560 euros euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’imputation des sommes versées en exécution de l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 avril 2019

Il est constant que par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 avril 2019, versée aux débats, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ont été condamnés in solidum à payer à Mme [E] la somme de 10.000 euros à titre de provision et que la société Axa France Iard a été condamnée à garantir lesdits syndicats de l’ensemble des condamnations prononcées contre eux.

Il est également constant que cette décision a été exécutée, ce que la demanderesse ne conteste pas au demeurant.

Il convient en conséquence d’imputer le montant de cette provision de 10.000 euros sur les sommes qui ont été allouées à Mme [E] dans le cadre de ce présent jugement.

Dès lors le montant des condamnations auxquels les défendeurs seront condamnés après imputation de cette provision sera calculé comme suit: 10.560 + 5.160,94 – 10.000 = 5.720,94 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la société Axa France Iard seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5.720,94 euros au titre du solde des sommes dues au titre de la réparation de ses préjudices.

III- Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à lui rembourser la somme de 11.800 euros au titre des frais d’expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui rembourser les frais d’expertise engagés, soit la somme de 11.800 euros et, à titre subsidiaire, à appliquer à cette somme le pourcentage de responsabilité qui sera retenu à l’encontre de ce dernier.

Cette prétention relève des demandes accessoires, examinées infra, de sorte qu’elle ne peut être formée à titre indemnitaire et sera examinée avec les dépens.

IV- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 695 du code de procédure civile dispose que « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent:

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9°Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ».

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties succombantes au litige, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] et du [Adresse 7] ainsi que leur assureur, la société Axa France Iard, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire d’un montant de 11.800 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] versant aux débats la facture acquittée des frais d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera condamné à lui rembourser la somme de 5.900 euros, en application du partage de responsabilité retenu par le tribunal.

Mme [E] sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] et du [Adresse 7] ainsi que leur assureur, la société Axa France Iard, seront en outre condamnés in solidum à payer à Mme [E] la somme de 6.000 euros à ce titre.

Le surplus des prétentions formées au même titre des frais irrépétibles sera rejeté.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/13155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPAC

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa France Iard relative au défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir de Mme [G] [E], en tant qu’elle est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée devant le juge de la mise en état ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] 11ème, représenté par son syndic en exercice, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 11ème, représenté par son syndic en exercice, et leur assureur la société Axa France Iard à payer à Mme [G] [E] la somme de 5.720,94 euros au titre du solde des sommes dues au titre de la réparation de ses préjudices, après déduction de la somme de 10.000 euros versée à titre de provision en exécution de l’ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 avril 2019 ;

DEBOUTE Mme [G] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DIT que dans les rapports entre eux, les responsabilités sont partagées de la manière suivante :

—  50% à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]

—  50 % à la charge du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1],

CONDAMNE la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

CONDAMNE la société Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, et leur assureur la société Axa France Iard à payer à Mme [G] [E] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties du surplus des demandes en paiement formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, et leur assureur la société Axa France Iard aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 5.900 euros à titre de remboursement des frais d’expertise judiciaire;

DISPENSE Mme [E] de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente