TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01989 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5UI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 avril 2026

PARTIES REQUERANTES :

Madame [A] [H] épouse [E]

née le 01 Janvier 1970 à [Localité 3] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

Monsieur [Z] [E]

né le 08 Novembre 1965 à [Localité 3] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [I]

née le 26 Mai 1974 à [Localité 4] (MARTINIQUE)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier présent lors du délibéré,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 1er octobre 2015, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont loué à Madame [U] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 80 euros par mois de provision de charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, les bailleurs ont délivré à la locataire un congé de reprise pour habiter ; le bail arrivant à son terme le 30 septembre 2024, l’intention des bailleurs étant de reprendre le logement afin d’y loger leur fille, Madame [S] [E] née le 21 avril 1994 à [Localité 1] et demeurant [Adresse 7]. En effet, selon ledit congé, il est précisé que le logement actuel de Madame [S] [E] est plus petit que celui occupé par Madame [U] [I]. Le second motif de congé de reprise pour habiter est le retard dans le paiement des loyers et charges, dette s’élevant à la somme de 4 599,75 euros selon décompte arrêté à mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’être assuré contre les risques locatifs a été délivré par Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] à l’encontre de Madame [U] [I]. La dette s’élève à 5 179,75 euros selon décompte arrêté à avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont fait assigner Madame [U] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, notamment, de valider le congé de reprise pour habiter du 27 mars 2024 et la condamnation de Madame [U] [I] à leur payer la somme de 5 336,59 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et échus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024.

A cette audience, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] étaient représentés par leur conseil qui a repris oralement les termes de l’assignation du 17 juin 2024.

Madame [U] [I], citée à étude, était ni comparante ni représentée.

Par ordonnance de référé avant-dire droit du 7 novembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats, Madame [A] [E] née [H] a été invitée à justifier de sa qualité à agir en tant que propriétaire du bien immobilier objet du litige, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont été invités à justifier si les causes du commandement ont été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance et d’autre part si les conditions de résiliation du bail sont réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de 6 semaines et à produire un décompte actualisé au jour de l’audience et à le notifier à Madame [U] [I] ; cette dernière étant invitée à formuler des observations.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 février 2025 et, après plusieurs renvois, a été retenue à l’audience du 13 mars 2026.

A l’audience du 13 mars 2026, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions du 9 octobre 2025 et demandent de :

— Constater la résiliation du bail suite au commandement qui a été délivré le 12 avril 2024,

— Valider le congé de reprise pour habiter du 27 mars 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [U] [I], dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique, et de justifier de l’acquis des charges locatives et de remettre les clés,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 1 500 euros par mois jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

— Faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— Condamner Madame [U] [I] à payer à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] la somme de 10 191,27 euros majorée des intérêts légaux à compter du 12 avril 2024 à titre de provision sur les loyer et charges impayés et échus au 1er mai 2025,

— Condamner Madame [U] [I] à leur payer la somme de 800 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et en tout cas à compter de l’effet du congé donné par Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E],

— Séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives impayés,

— Dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant toute voie de recours,

— Condamner Madame [U] [I] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [U] [I] aux dépens.

Madame [U] [I], représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 15 janvier 2026 dans lesquelles elle demande de :

— constater les versements qui ont été effectués par la défenderesse et, en conséquence, dire et juger que le montant prétendument dû est inexact,

— impartir à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] de produire les décomptes de charges des années 2024 et 2025 et d’en déduire les crédits afférents aux années 2019 à 2021 à hauteur de 1 642,62 euros,

— constater que Madame [U] [I] est dûment assurée pour le logement,

— impartir à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] de justifier de la mise en conformité du logement,

— débouter Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] de leur demande d’expulsion.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026, délibéré prorogé au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la qualité à agir de Madame [A] [H] épouse [E]

Il résulte des copies du livre foncier que le bien loué au [Adresse 8] à [Localité 1] appartient pour moitié à Madame [A] [H] épouse [E] et pour l’autre moitié à Monsieur [Z] [E].

Ainsi, même si le contrat de bail du 1er octobre 2015 a été signé uniquement par Monsieur [Z] [E] en tant que bailleur, Madame [A] [H] épouse [E] a également qualité à agir dans la présente procédure.

II. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 juin 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 17 septembre 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En effet, contrairement à ce que prétend Madame [U] [I], elle ne démontre nullement qu’elle aurait payé 3 430 euros car elle produit des relevés de dépôt de billets effectués par elle-même, ce qui ne signifie nullement que lesdites sommes ont effectivement été versées.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 juin 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XII qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 12 avril 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mai 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies que Madame [U] [I] doit à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] la somme de 8 431,27 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, somme arrêtée au 14 janvier 2026, majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 5 179,75 euros uniquement. Et Madame [U] [D] n’apporte aucun élément de contestation de la véracité de cette somme due.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [I] au paiement de ladite somme.

Madame [U] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mai 2024 à minuit à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit la somme de 580 euros.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [U] [I] n’apporte aucun élément de preuve sur sa capacité de régler sa dette locative.

L’expulsion de Madame [U] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur la validité du congé et les sommes dues

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont respecté toutes les prescriptions dudit article pour délivrer le 27 mars 2024 le congé de reprise pour habiter afin de loger dans le logement objet du présent litige leur fille Madame [S] [E].

En conséquence, le congé de reprise pour habiter du 27 mars 2024 est valide.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E], Madame [U] [I] sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance en référé contradictoire et en premier ressort,

DIT que Madame [A] [H] épouse [E] a qualité pour agir ;

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 entre Monsieur [Z] [E], d’une part, et Madame [U] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 mai 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] la somme de 8 431,27 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, somme arrêtée au 14 janvier 2026, majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 12 avril 2024 sur la somme de 5 179,75 euros uniquement ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à 580 euros ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] la somme de 580 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 12 mai 2024 à minuit et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] pour le surplus ;

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [U] [I] ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à Madame [A] [H] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,