Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, 1re chambre, 27 février 2026, n° 24/02367

TJ Saint-Pierre de la Réunion 27 février 2026

Arguments

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Rejeté
Rupture d'égalité entre copropriétaires
La cour a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé la rupture d'égalité, les résolutions n'ayant pas pour effet d'approprier des parties communes par d'autres copropriétaires.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que la procédure engagée par le syndicat était justifiée par des faits constatés.
Rejeté
Empiètement sur les parties communes
La cour a jugé que le syndicat n'a pas prouvé que l'empiètement allégué se situait sur des parties communes.
Rejeté
Action abusive de Madame [D]
La cour a rejeté cette demande, considérant que les prétentions de Madame [D] n'étaient pas abusives.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Pierre de la Réunion, 1re ch., 27 févr. 2026, n° 24/02367
Numéro(s) :	24/02367
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BARRESilvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSPhilippe PRESSECQIsabelle SIMON LEBON
Cabinet(s) :	TRIVIUM CABINET D'AVOCATS
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ Localité 3 ]

Texte intégral

N° RG 24/02367 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7WM – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 27 Février 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 27 Février 2026

N° RG 24/02367 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7WM

NAC : 71F

Jugement rendu le 27 Février 2026

ENTRE :

Madame [Z] [D]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 3], représenté par son syndic la SARL [R]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe PRESSECQ de la SELARL TRIVIUM, avocats au barreau d’ALBI et Maître Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 Septembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 27 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Julien BARRE, M^e Isabelle SIMON LEBON

le :

N° RG 24/02367 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA7WM – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 27 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de donation en date du 10 décembre 2003, Mme [Z] [D] est

devenue propriétaire de quatre appartements du bâtiment A (lots n°1, 2, 4 et 8) et d’un local commercial du bâtiment B (lot n°17 vendu depuis lors) au sein de la [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1].

Cette résidence est administrée par un syndicat des copropriétaires dont le syndic actuel est la SARL location gestion de la Réunion ([R]).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2024, ont été votées:

— une résolution n°22: “décision à prendre concernant la mise en place d’une procédure judiciaire contre Mme [D] concernant l’occupation des parties communes”,

— une résolution n°11: “modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division:principe pour mettre à jour l’affectation des lots n°17, 18, 19 et 20 de locaux commerciaux en lots d’habitation”.

Par acte délivré le 1er juillet 2024, Mme [Z] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins d’annulation des résolutions.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 21 mai 2025, elle demande au tribunal sur le fondement des articles 4 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 15 octobre 1986 de:

— DECLARER recevable son action en contestation du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2024;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— ORDONNER l’annulation des Résolutions n°11 et 22 du Procès-verbal de l’Assemblée Générale du 19 avril 2024 ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SARL Location Gestion de la Réunion ([R]), à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le vote de la mise en place d’une procédure judiciaire à son encontre pour une prétendue construction illégale sur les parties communes

(résolution n°22) alors même que sont régularisés de réels empiètements par les propriétaires des lots n°17, 18, 19 et 20 (résolution n°11) constituent une rupture d’égalité justifiant l’annulation de la résolution litigieuse.

Elle fait valoir que les copropriétaires des lots n°17, 18, 19 et 20 semblent bénéficier d’un usage exclusif des parties communes, ce qui constitue, de manière incontestable, un empiétement.

Elle estime que ce qui lui est injustement reproché est pratiqué en toute impunité par ces copropriétaires alors qu’ils utilisent des parties communes à des fins privatives sans justifier d’une autorisation de l’assemblée générale.

Elle prétend que le vote autorisant la fermeture des cours ne saurait valoir transformation juridique de leur statut en parties privatives, aucun projet de modification du règlement de copropriété, ni de l’état descriptif de division n’ayant été communiqué aux copropriétaires.

Elle argue que l’empiètement qui lui est reproché n’est pas démontré, seul un constat d’huissier étant produit.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— DEBOUTER Mme [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes fins conclusions et moyens,

Reconventionnellement,

— LA CONDAMNER sous astreinte comminatoire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, de laisser les parties communes situées sur le devant de son lot, libres de toute occupation et remises dans leur état antérieur.

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Il soutient que Mme [D] a progressivement empiété sur la place de parking qui prolongeait son jardin privatif pour arriver à en doubler la surface; qu’une réclamation amiable a était faite, en vain de sorte que l’assemblée générale a voté la résolution 22.

Il argue que cette résolution ne constitue pas une rupture d’égalité entre les copropriétaires, d’une part dans la mesure où le cas des autres lots a été traité dans le respect des règles, et d’autre part dans la mesure où la situation de Mme [D] n’est pas une question de destination des lots mais d’empiètement sur les parties communes. Il soutient que les propriétaires des lots incriminés par la demanderesse ont décidé de modifier la destination de leurs parties privatives; qu’ils n’ont pas augmenté la superficie de leurs lots et n’ont pas empiété sur les parties communes.

Il fait valoir que ces résolutions avaient simplement pour objet de prendre acte du changement de destination de certains lots qui étaient à usage commercial et sont devenus à usage d’habitation en sorte que la cour à été transformée en jardin.

Il conclut qu’il ne saurait y avoir de questions de rupture d’égalité entre les copropriétaires qui respectent le règlement de copropriété et ceux qui le violent, puisqu’en plus de la bande située devant sa terrasse fermée, la demanderesse s’est également approprié un emplacement de stationnement, ce qui constitue une emprise supplémentaire, plus significative et impactante sur les parties communes.

Il argue que le principe d’égalité de traitement entre copropriétaires ne doit pas être confondu avec une uniformité absolue, mais implique une appréciation tenant compte des circonstances propres à chaque situation.

Il soutient encore que Mme [D] a ignoré toutes les réclamations amiables qui lui ont été faites et que sa demande est totalement fantaisiste et de mauvaise foi de sorte qu’elle doit être

condamnée au paiement de dommages et intérêts pour action abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 25 septembre 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande d’annulation des résolutions

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété dispose que nul ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives et communes, ni imposer des charges différentes de celles résultant de la répartition prévue par la loi ou le règlement de copropriété.

Un copropriétaire ne peut être favorisé ou au contraire désavantagé par rapport aux autres sans un motif dûment justifié par l’intérêt collectif, sous peine de rupture dans la règle de l’égalité de traitement. Cette rupture d’égalité entre copropriétaires peut être cause de nullité d’une délibération s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Madame [D] est propriétaire du lot n°8 décrit comme suit: “Au rez-de-chaussée du bâtiment A, un appartement, donnant sur le côté Est, d’une superficie de 72,57 m2 environ d’après titre, composé de deux pièces principales, comprenant un séjour, une chambre, une kitchenette, une salle de bains, un W.C., une varangue et un jardin privatif »

Elle sollicite la nullité de deux résolutions prises lors de l’assemblée générale ordinaire du 19 avril 2024.

La résolution n°11 consistant en la modification du réglement de copropriété et de l’état descriptif de division: principe

« Le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi par l’office notarial SCP LAGOURGUE -ESPARON en date du 15/ 10/I986.

Dans ce règlement de copropriété il est stipulé que les lots n° 17-18-19 et 20 sont des locaux à usage commercial, or à ce jour ces lots sont devenus des lots d’habitation.

Afin de mettre à jour l’affectation de ces lots, et à la demande de copropriétaires, une modification du règlement de copropriété ainsi que de son état descriptif de division est nécessaire.

L’assemblée générale a pris connaissance que la destination des lots 17-18-19 et 20 a été modifiée. Pour rappel ces lots étaient destinés à un usage commercial, et ont été modifiés en lots d’habitation.

L’assemblée générale après avoir délibéré, demande aux copropriétaires concernés de faire modifier eux-mêmes la destination des locaux commerciaux en lots d’habitation,

Les propriétaires devront transmettre les modifications au syndic courant 2024.

A défaut, si les copropriétaires concernés n’apportent pas leurs justificatifs, les modifications seraient tout de même apportées lors de la modification du règlement de copropriété et l’état de descriptif de division à venir.

La modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division sera à nouveau présente à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le financement sera également mis à l’ordre du jour lors cette assemblée.

Le syndic prend connaissance de l’ordonnance sur requête du tribunal Judiciaire de SAINT PIERRE.

Le syndic informe qu‘il ne répondra pas aux courriers recommandés reçus à ce sujet, le traitement du dossier étant en cours.

Résultat (article 26 – majorité renforcée) :

Pour : 697

Contre : 194

Abstention : 0

Ont voté contre : [D] [Z] [V] / [M] [W] [E] [C]

Se sont abstenus : Néant

La résolution est ACCEPTEE par les personnes ayant pris part au vote. »

La résolution n°22 relative à la décision à prendre concernant la mise en place d’une procédure judiciaire contre Mme [D] concernant l’occupation des parties communes,

« Lors des visites sur site de 2020, le syndic a constaté sur site une construction illégale sur les parties communes. Il s’agit d’une extension de jardin jouxtée au lot 8 appartenant à Mme [D] [V].

Cette construction a été effectuée sans autorisation préalable.

Un courrier recommandé a été envoyé à Mme [D] lui demandant la remise en état des lieux.

Une date d’échéance a été fixée 22.04.2024 (voir courrier ci-joint).

Sans remise en état des lieux à cette date, un huissier viendra constater la construction aux frais dudit propriétaire.

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de mettre en place une procédure à l’encontre de Mme [D] en cas de non remise en état.

L’assemblée générale décide de reporter cette question à la prochaine assemblée compte tenu du fait qu’il est de modifier le règlement de copropriété.

Résultat article 24 majorité simple :

Pour : 697

Contre : 194

Abstention : 0

Ont voté contre : [D] [Z] [V] / [M] [W] [E] [C]

Se sont abstenus : Néant

La résolution est ACCEPTEE par les personnes ayant pris part au vote. »

En l’espèce, Mme [D] soutient que l’adoption de la résolution n° 11 aurait pour conséquence un empiètement sur les parties communes des lots visés. Cependant, aucune pièce du dossier ne permet de démontrer ses allégations. La résolution n°11 porte sur le principe d’un changement de destination des lots et au vu des pièces versées au dossier, le tribunal ne voit pas en quoi ce changement de destination- dont la procédure est enclenchée-a pour effet une appropriation de parties communes par les lots 17-18-19 et 20.

Dès lors, la demanderesse qui échoue à démontrer une rupture d’égalité sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 11 et 22.

Sur les demandes reconventionnelles

Comme indiqué plus haut, Mme [D] est propriétaire dans son lot d’un jardin privatif. S’il ressort effectivement du constat d’huissier du 23 octobre 2024 que le jardin du logement 8 n’est pas aligné avec ceux des lots situés à sa gauche, le syndicat ne justifie pas pour autant que ce jardin se situe sur un parking, partie commune de la copropriété. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble ne permettent pas non plus de le démontrer.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remise en état et de sa demande subséquente de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant principalement, Mme [Z] [D] sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, chacune des parties étant déboutée, l’équité commande de rejeter les prétentions formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamne Mme [Z] [D] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Adeline Corroy, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE