TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/03311 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBBJ4

N° MINUTE : 26/00068

JUGEMENT

DU 26 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [D] [F] [E], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Aurélie marie HOAREAU, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

S.A. SODEGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à M^e Aurélie marie HOAREAU

CCC à S.A. SODEGIS

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2022, la Société de Développement et de Gestion d’Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) a donné à bail à Mme [E] [D] et M. [C] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 533,73 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 67,20 euros.

Par avenant au bail en date du 1er novembre 2022 intitulé « DETACHEMENT D’UN TITULAIRE », Mme [E] [D] est devenue seul titulaire de ce bail.

Par requête enregistrée le 09 septembre 2024, Mme [E] [D] [F] a attrait la SODEGIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en raison d’un préjudice de jouissance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 24 février 2025 et le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une et de l’autre des parties.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 24 novembre 2025 lors de laquelle, se référant à ses conclusions n° 2 notifiées le 22 août 2025, soutenues oralement, et modifiant ses demandes, Mme [E] [D] [F], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

DECLARER recevable et bien fondée la demande formulée par Mme [E] [D] [F] ;

CONSTATER que le logement occupé par Mme [E] [D] [F] sis [Adresse 4] – [Adresse 5] présentait des désordres affectant l’usage normal du bien ;

CONSTATER que ces désordres ont causé un préjudice de jouissance paisible de ce logement ;

JUGER que la SODEGIS a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible dudit logement occupé par Mme [E] [D] [F].

En conséquence,

ALLOUER à Mme [E] [D] [F] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

JUGER que la SODEGIS est entièrement responsable du préjudice de jouissance de Mme [E] [D] [F] ;

CONDAMNER la SODEGIS à verser à Mme [E] [D] [F] la somme de 2 000 € au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dont distraction au profit de Maître HOAREAU Aurélie [D], ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [E] [D] [F] se fonde sur les dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Elle soutient avoir subi des troubles de jouissance en raison des manquements de la SODEGIS à ses obligations d’entretien, de délivrance d’un logement décent et d’assurer une jouissance paisible du logement. Elle évoque l’existence d’une fuite d’étanchéité au niveau de la baie vitrée de la véranda et de désordres d’infiltrations apparus en 2023 qui se sont aggravés en 2024, après le passage du cyclone « Belal ».

Elle déclare avoir alerté la bailleresse à plusieurs reprises de l’existence de ces désordres bien avant son départ, et soutient qu’aucune suite n’a été donnée, malgré la remise des constats de dégâts des eaux aux agents de la SODEGIS le 24 avril 2023. Elle poursuit en indiquant que, face à l’inertie de la bailleresse qui n’a pas mandaté d’expert ni réaliser les travaux nécessaires, elle a été contrainte de quitter les lieux loués.

En défense, reprenant oralement ses conclusions n° 2 notifiées le 07 octobre 2025, la SODEGIS, régulièrement représentée, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

CONSTATER que le logement occupé par Mme [E] [D] [F] ne présentait pas des désordres affectant l’usage normal du bien ;

CONSTATER que ces désordres n’ont causé aucun préjudice de jouissance à Mme [E] [D] [F] ;

CONSTATER que la SODEGIS n’a pas manqué à son obligation de garantir la jouissance la jouissance paisible du logement ;

DEBOUTER Mme [E] [D] [F] de sa demande de 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Mme [E] [D] [F] de sa demande de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SODEGIS se fonde également sur les dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Elle conteste tout manquement à ses obligations et fait valoir que Mme [E] [D] [F] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute de sa part. Elle conteste en outre la valeur probante des photographies produites par la locataire au motif qu’elles ne sont pas géolocalisées ni datées.

Elle expose que le logement litigieux se situe dans une résidence qui a été entièrement réhabilitée le 09 décembre 2020 et fait observer que tant à l’entrée qu’au départ de la locataire, les états des lieux établis de manière contradictoire ne mentionnent ni infiltration ni désordre affectant le logement, et ne fait état d’aucun travaux à réaliser.

Au contraire des déclarations de Mme [E] [D] [F], elle soutient qu’aucun constat de dégâts des eaux n’a été déposé auprès de ses services, soulignant que cette dernière a pourtant été invitée à le faire.

Elle ajoute que Mme [E] [D] [F] n’a formé aucune réclamation via les moyens mis à sa disposition tels que précisés dans le livret du locataire remis lors de la signature du bail (plateforme téléphonique, numéro d’astreinte pour les urgences), spécifiquement prévus pour l’enregistrement et le traitement des demandes.

Elle soutient par suite que les dommages évoqués dans le courrier du 15 mars 2024 sont directement liés au passage du cyclone « Belal » dans la nuit du 14 et 15 janvier 2024, lesquels relèvent d’une situation de force majeure pour laquelle sa responsabilité ne saurait être retenue.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIVATION :

Sur le préjudice de jouissance :

En vertu de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer à ce dernier la jouissance paisible, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et de permettre la jouissance paisible du logement au locataire doit s’exécuter pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 17 août 2022 ne mentionne aucun désordre lié à des infiltrations d’eau.

Le logement a subi un dégât des eaux en avril 2023.

Mme [E] [D] [F] justifie qu’elle a envoyé à M. [N] [J], employé de la SODEGIS, le 04 septembre 2023, un courriel aux termes duquel elle fait état de l’absence de réponse à ses appels, indiquant : « Cela concerne le dégât des eaux du mois d’avril ainsi que les travaux qui n’ont pas été faits ». En réponse, M. [N] [J] lui demande par courriel du 05 septembre 2023 à 17h03 : « Pouvez-vous me rappeler votre numéro d’appartement et la résidence svp », et il écrit le 06 septembre 2023 à 14h05 : « De quels travaux vous parlez ? Tout dommage doit être pris en charge par votre assurance concernant les inondations il s’agit de dégâts des eaux ». Mme [E] [D] [F] répond le même jour à 15h36 : « Pour les travaux il s’agit de l’étanchéité des joints de la baie vitrée de la véranda, quand vous étiez venu voir pour les dégâts des eaux je vous ai montré cela et vous m’aviez dit que ce sera fait et toujours rien. J’avais déjà appelé le service technique pour cela ! », puis à 15h40 : « Voici le constat en pièce jointe. J’ai également les photos si vous voulez ».

Par courriel du 08 septembre 2023, M. [N] [J] indique qu’il va se renseigner.

Mme [E] [D] [F] justifie également avoir envoyé à la SODEGIS une lettre recommandée, le 15 mars 2024, aux termes de laquelle elle décrit les « nombreux désordres » qu’elle dit subir résultant :

du dégât des eaux survenu en avril 2023 ;

du défaut d’étanchéité de la baie vitrée de la véranda auquel il devait être remédié à la mi 2023 et dont elle est sans nouvelle ;

d’une fuite d’eau au niveau du toit et d’une chambre suite au passage du cyclone « Belal ».

Il résulte de ces éléments que Mme [E] [D] [F] justifie avoir avisé son bailleur au moins depuis septembre 2023 de désordres liés à un dégât des eaux et d’un problème d’étanchéité de la baie vitrée de la véranda. La SODEGIS ne justifie pas être intervenue à la suite des doléances de sa locataire jusqu’à son départ des lieux qui a eu lieu fin décembre 2024.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure. Toutefois, la SODEGIS ne démontre aucun cas de force majeure permettant de s’exonérer de sa responsabilité, ne pouvant se retrancher derrière le fait que Mme [E] [D] [F] n’aurait pas déclaré à son assureur le dégât des eaux intervenu en avril 2023 ni imputer les problèmes d’infiltrations au passage du cyclone « Belal », les désordres lui ayant été dénoncés avant le mois de janvier 2024.

Il en résulte que le préjudice de jouissance de Mme [E] [D] [F] a duré de septembre 2023 jusqu’à son départ des lieux le 26 décembre 2024. Ce préjudice sera ainsi intégralement réparé par la somme de 901,40 euros, correspondant à 10 % du montant du loyer et des charges initialement fixés d’un montant de 600,93 euros (à défaut d’élément actualisé versé aux débats) sur 15 mois.

Sur les demandes accessoires :

La partie qui succombe au litige, en l’espèce la SODEGIS, sera condamné aux dépens et ne peut ainsi prétendre à aucune somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, Mme [E] [D] [F] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la SODEGIS sera condamnée à payer au conseil de Mme [E] [D] [F] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement suivant jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE la SODEGIS, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Mme [E] [D] [F] la somme de 901,40 euros en réparation de son préjudice de jouissance à compter du septembre 2023 jusqu’au 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SODEGIS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Maître Aurélie Marie HOAREAU, conseil de Mme [E] [D] [F], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE la SODEGIS, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

26 janvier 2026 par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,