TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SMADJA

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01136 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FXQ

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 8] ([Adresse 4]) , représenté par son syndic, la société GARRAUD MAILLET, SAS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDERESSE

La S.C.I. LA GARENNE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01136 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FXQ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI La Garenne est propriétaire des lots n°7 et n° 20 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI La Garenne devant le Tribunal Judiciaire de Paris, en paiement de la somme principale de 42 122, 83 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023, outre la somme de 3 247, 97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la capitalisation des intérêts, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, par acte remis par commissaire de justice à son gérant M. [R] [V], le 13 décembre 2023, la SCI La Garenne n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation précitée, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue 30 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 février 2025, a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 42 122, 83 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er novembre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°7 et n° 20 de la SCI La Garenne,

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er novembre 2023, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 42 122, 83 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI La Garenne entre le 1er juillet 2019 et le mois de mars 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2019, 13 octobre 2020, 24 mars 2021, 19 mai 2022, 23 mars 2023 et 3 avril 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée de 42 122, 83 euros.

La SCI La Garenne sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal du 27 juillet 2023, date du commandement de payer versé aux débats.

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3 247, 97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que cette somme se décompose comme suit :

—  13.09.2019 suivi contentieux 3ème trimestre 2019 : 155, 00 euros,

—  17.12.2019 suivi contentieux 4ème trimestre 2019 : 155, 00 euros,

—  31.12.2019 [T] : 187, 99 euros,

—  20.03.2020 suivi contentieux 1er trimestre 2020 : 155, 00 euros,

—  29.05.2020 suivi contentieux 2ème trimestre 2020 : 155, 00 euros,

—  18.09.2020 suivi contentieux 3ème trimestre 2020 : 155, 00 euros,

—  16.12.2020 suivi contentieux 4ème trimestre 2020 : 155, 00 euros,

—  15.03.2021 suivi contentieux 1er trimestre 2021 : 155, 00 euros,

—  28.06.2021 suivi contentieux 2ème trimestre 2021 : 155, 00 euros,

—  20.09.2021 suivi contentieux 3ème trimestre 2021 : 155, 00 euros,

—  17.12.2021 suivi contentieux 4ème trimestre 2021 : 155, 00 euros,

—  18.03.2022 suivi contentieux 1er trimestre 2022 : 165, 00 euros,

—  27.06.2022 suivi contentieux 2ème trimestre 2022 : 165, 00 euros,

—  16.09.2022 suivi contentieux 3ème trimestre 2022 : 165, 00 euros,

—  14.12.2022 suivi contentieux 4ème trimestre 2022 : 165, 00 euros,

—  22.03.2023 suivi contentieux 1er trimestre 2023 : 170, 00 euros,

—  26.06.2023 suivi contentieux 2ème trimestre 2023 : 170, 00 euros,

—  02.08.2023 expédition commandement de payer [G] 3 : 339, 98 euros,

—  18.09.2023 suivi contentieux 3ème trimestre 2023 : 170, 00 euros.

Les frais « suivi de dossier », ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Il convient en revanche de retenir les frais exposés au titre des sommations de payer en date du 31 décembre 2019 et 2 août 2023 soit la somme totale de 527, 97 euros (339, 98 + 187, 99).

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI La Garenne dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

La SCI La Garenne, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI La Garenne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme 42 122, 83 euros au titre des charges arrêtées au 1er novembre 2023, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE la SCI La Garenne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 527, 97 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges,

CONDAMNE la SCI La Garenne aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI La Garenne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 30 Avril 2025.

La Greffière Le Président