REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 7]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00528 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CZPF

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Ludovic BROYON

M^e Philippe VIGNON

copie dossier

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR

M. [F] [U]

né le 27 Avril 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ludovic BROYON, avocat au barreau de SOISSONS

DÉFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. EVOLUTION

Immatriculé au RCS de SAINT- QUENITN sous le n° 504 058 421, liquidateur judiciaire de la société SOGET IMM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Société SOGET IMM

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 592 434 136

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe VIGNON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 15 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, de Thomas DENIMAL, Juge et de Vassilia LETTRE, Juge placée et assistés de Céline GAU, Greffier qui entendaient les conseils des parties présentes en leurs observations, puis qu’il ait été annoncé que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Thomas DENIMAL, Juge,

et de Vassilia LETTRE, Juge placée ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de gérance du 27 octobre 2021, [F] [U] a confié à la société SOGET’IMM un mandat de gérance portant sur un appartement dont il est propriétaire situé [Adresse 4], pour une durée de trois ans à compter du 25 octobre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2023, [F] [U] a résilié le mandat de gérance, au motif que son appartement n’était pas loué depuis la date de la signature du mandat.

Par acte du 10 octobre 2023, [F] [U] a fait assigner la société SOGET’IMM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Quentin principalement d’une demande de condamnation à lui verser une provision pour indemniser son préjudice résultant de l’inexécution du contrat de mandat.

Par ordonnance en date du 4 janvier 2024, le juge des référés a débouté [F] [U] de sa demande de provision, en retenant l’existence d’une contestation sérieuse.

Le 28 mai 2024, [F] [U] a assigné la société SOGET’IMM devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin pour la voir condamnée à indemniser son préjudice résultant de l’inexécution du contrat de mandat.

La société SOGET’IMM fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce en date du 20 septembre 2024. Après avoir déclaré sa créance, [F] [U] a assigné en intervention forcée la société SELARL EVOLUTION, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société SOGE’IMM, le 8 avril 2025.

Le 13 mai 2025 les procédures ont été jointes sous le numéro 24/0528. L’affaire a été clôturée par ordonnance du même jour, fixée à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans son assignation en intervention forcée du 8 avril 2025, [F] [U] demande au tribunal de fixer au passif de la société SOGET’IMM les créances suivantes :

—  11.539 euros, à titre de dommages intérêts,

—  2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

—  1.500 euros au titre des dépens ;

Statuer ce que de droit concernant les dépens.

Au soutien de ses demandes, [F] [U] expose avoir confié un mandat de gestion à l’agence SOGET’IMM afin qu’elle mette en location son appartement situé [Adresse 5]. Il soutient que l’agence n’a jamais proposé à la location son logement et que cette inexécution contractuelle lui a causé un préjudice correspondant au montant des loyers qu’il n’a pas perçus, soit la somme de 450 euros pendant 24 mois représentant un montant global de 10.800 euros, auquel s’ajoute la taxe d’habitation pour logement vacant de 739 euros.

Il conteste la présence de mérule dans l’immeuble et dans l’appartement, que l’agence a mise en avant pour justifier l’absence de mise en location de l’appartement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la société SOGET’IMM demande de :

— Débouter [F] [U] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner [F] [U] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner [F] [U] aux entiers dépens.

La société SOGET’IMM invoque ne pas être responsable du préjudice subi par [F] [U], dans la mesure où le mandat de gestion qui lui a été confié n’était pas exclusif et que le demandeur pouvait lui-même mettre en location son appartement ou le confier à une autre agence. Elle ajoute qu’elle n’avait aucun intérêt à ne pas mettre l’appartement en location dès lors que sa rémunération est calculée sur la base des loyers perçus.

La société SOGET’IMM justifie ne pas avoir proposé l’appartement à la location par le fait qu’il n’était pas en état d’être loué au regard des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique avoir reçu, en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble, le 1er décembre 2021, un rapport du cabinet [O], expert en pathologie des bois, ayant analysé l’appartement n°10 mitoyen de celui de [F] [U], selon lequel le bien était infecté par un champignon nommé petite mérule, requérant le traitement des deux appartements. Elle ajoute qu’un diagnostic supplémentaire a été établi par l’entreprise BOIS ET MACONNERIES TRAITES le 8 mars 2022, qui a confirmé la présence de champignon lignivore, constaté une importante destruction de l’ossature bois sous le revêtement du plancher et préconisé la réparation en urgence du sol. Elle affirme avoir informé [F] [U] qui n’a pas répondu et que les travaux n’ont pas été effectués en l’absence d’accord de la copropriété. Elle considère que dans l’attente de la réalisation des travaux elle n’était pas tenue de mettre l’appartement en location au risque de voir sa responsabilité engagée par un locataire potentiel qui aurait découvert l’état d’insécurité du logement.

Elle ajoute que la lettre qu’elle a adressée à la propriétaire de l’appartement mitoyen, le 15 mai 2023, révélant finalement l’absence de mérule à la suite de l’intervention de la société BMT, ne remet pas en cause sa bonne foi, dès lors qu’elle n’a eu connaissance de cette information qu’après la résiliation du mandat par [F] [U]. La société SOGET’IMM affirme ne pas être responsable des éventuelles erreurs des experts ayant conclu à l’existence de mérule, ni du retard dans la réalisation des travaux par la voisine.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le manquement imputable à la société SOGET’IMM

L’article 1191 du code civil prévoit que : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article1192 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de ce textes, tout mandataire, salarié ou non, répond, au regard de son mandant, de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit.

A cet égard, il convient de souligner que contrairement à ce que soutient la société SOGET’IMM, le caractère non exclusif du mandat est indifférent pour examiner le respect de ses engagements.

En l’espèce, il ressort du mandat de gérance que [F] [U] a confié à l’agence SOGET’IMM la mission d’assurer la location régulière de l’appartement n°9 situé au 2ème étage de l’immeuble collectif du [Adresse 5]. La société SOGET’IMM s’est engagée à rechercher et sélectionner un locataire et à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires en vue de la réalisation de sa mission.

[F] [U] fait valoir que non seulement son appartement n’a pas été loué, mais qu’il n’a pas été proposé à la location par l’agence SOGET’IMM, ce que cette dernière ne conteste pas.

La société SOGET’IMM justifie l’absence de mise en location de l’appartement, par le fait qu’il n’était pas en état d’être loué en raison de la présence de mérule et par la faute du propriétaire qui n’a pas réalisé les travaux de réfection nécessaire.

Il ressort des pièces versées par la société SOGET’IMM que la présence de mérule mise en évidence par le cabinet pascal [O], au début de mois de décembre 2021, ne se trouvait pas dans l’appartement n°9 mis en location par [F] [U] mais dans l’appartement n°10. De même aucun élément contenu dans le rapport complémentaire ne permet d’établir que les constats de désordre concernait l’appartement de [F] [U], au contraire tout porte à croire qu’ils ont été réalisés dans l’appartement de sa voisine.

La société SOGET’IMM produit une lettre recommandée adressée à [F] [U] le 26 janvier 2002, en qualité de syndic et non de mandataire, qui l’informe de la mise en place d’un traitement ayant pour objectif la disparition des mérules et l’invite à informer ses locataires de la nécessité d’un relogement pris en charge par leur assurance, pendant la durée des travaux, en joignant un appel de fonds.

Il est par ailleurs versé un échange de mail entre un salarié de la société SOGET’IMM et [F] [U] au cours du mois de décembre 2021, portant sur la nécessité de mettre en place un détecteur de fumé, changer un morceau de placoplâtre. Cet échange ne fait aucunement état de l’impossibilité de louer le bien, mais au contraire propose un loyer de 440 euros hors charge sur la base d’un appartement loué par l’agence dans la même résidence.

Il ressort enfin d’un courrier postérieur que les travaux de réfection ultérieurs ont été réalisés dans le seul appartement n°10 et des parties communes et qu’ils n’ont d’ailleurs aucunement confirmé la présence de mérule.

Au regard de l’ensemble de ces éléments la société SOGET’IMM ne démontre pas la présence de mérule dans l’appartement objet du mandat de gestion susceptible de rendre l’appartement impropre à la location. Elle n’apporte pas davantage la preuve d’une faute imputable au mandant qui aurait été négligent dans la réalisation de travaux, dès lors qu’elle ne lui a adressé aucun courrier lui demandant d’effectuer des travaux en sa qualité de mandataire, titulaire d’un contrat de gestion de l’appartement.

Ce faisant, la société SOGET’IMM a manqué à son obligation de mise en location du logement visé et a engagé sa responsabilité contractuelle.

2- Sur l’indemnisation du préjudice subi par [F] [U]

[F] [U] sollicite l’indemnisation des loyers non perçus à hauteur de 450 euros par mois, sur une durée de 24 mois, outre une somme de 739 euros au titre de la taxe d’habitation pour logement vacant.

Le préjudice subi par [F] [U] s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers pendant la durée du mandat.

Cette perte de chance doit appréciée au regard du fait que le mandat conclu ne comportait pas de clause d’exclusivité et peut être évaluée à 50 % du montant du loyer.

En l’espèce, [F] [U] invoque un loyer de 450 euros, corroboré par la proposition du salarié de l’agence SOGET’IMM d’un loyer de 440 euros et 20 euros de charge. Ce montant n’est pas contesté par la défenderesse, il y a donc lieu de le retenir.

Il ressort en outre de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil de [F] [U] que la résiliation du mandat est intervenue au 1er mars 2023, il convient donc de tenir compte d’une durée du mandat de 16 mois et non de 24 mois.

Ainsi le préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des loyers s’évalue à la somme de 3.600 euros (450x16x50%), auquel il convient d’ajouter la perte de chance de ne pas payer la taxe sur les logements inoccupés 369,50 euros (739x50%), soit un préjudice total de 3969,50 euros, qu’il convient d’inscrire au passif de la société SOGET’IMM.

3- Sur les autres demandes :

Il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SOGET’IMM, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SOGET’IMM, condamnée aux dépens est redevable à l’égard de [F] [U] d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Fixe à la somme de 3969,50 euros, la créance de [F] [U] à inscrire au passif de la société SOGET’IMM, à titre de dommage intérêts ;

Fixe à la somme de 2.000 euros, la créance de [F] [U] à inscrire au passif de la société SOGET’IMM, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fixe au passif de la société SOGET’IMM les dépens de l’instance.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE