N° RG 24/03549 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/03549

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFC

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— défenderesse

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [S]

née le 25 Novembre 1987 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [W] [G], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 26 octobre 2021, l’OPHEA, a donné en location à Madame [Z] [S] un logement situé porte 32, étage 3, au [Adresse 2], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 987,80 par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2023, signé le 26 mai 2023, l’OPHEA a notifié à Madame [Z] [S] un congé pour le 31 août 2023 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 073,18 euros jusqu’au 22 mai 2023.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné la partie défenderesse, par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 570,94 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à l’OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 137,37 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens,

* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 mai 2023.

Une enquête sociale a été réalisée en date du 10 septembre 2024. Le travailleur social indique que le montant des ressources de Madame [Z] [S] s’élève à 1 650 euros et que le montant de ses charges est 1 315,69 euros. Elle a repris le paiement du loyer et a mis en place un plan d’apurement de 80 euros par mois depuis le mois de mars 2024. Une demande de Fond de solidarité logement (FSL) a été instruite en mai 2024 et la commission a accordé le 9 juillet 2024 la prise en charge de la dette locative d’un montant de 1 385,34 euros. Il y a cependant eu une régularisation des charges et Madame [Z] [S] doit s’acquitter de la somme de 790,62 euros. Cette dernière s’est engagée à respecter un échéancier mis en place avec l’OPHEA pour solder ce rappel de charges, soit un versement de 80 euros en plus du loyer courant. Le travailleur social précise que Madame [Z] [S] a respecté ses engagements et a adhéré à un accompagnement social, de sorte qu’une aide peut être sollicitée pour solder la dette locative. Il est favorable aux modalités de remboursement proposées par Madame [Z] [S].

À l’audience du 24 septembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 25 janvier 2024 et actualise la dette locative à 2 045,34 euros au 18 septembre 2024. Il indique que le montant du loyer mensuel est de 682,15 euros et que Madame [Z] [S] a fait des efforts de paiement en versant 700 euros par mois depuis le mois de juin 2024. Il déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Madame [Z] [S], comparante, indique que le montant de ses ressources s’élève à 1 650 euros par mois. Elle a obtenu une aide du Fonds de solidarité logement (FSL) mais qui n’apparaît pas encore. Elle souhaite verser un complément de 57 euros par mois en plus du loyer courant. Elle précise avoir voulu verser 80 euros par mois mais le montant du loyer a augmenté. Elle indique qu’elle versera 39 euros en plus, soit un complément de 57 euros en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la partie défenderesse pour le 31 août 2023 au vu des impayés de loyers existant au 22 mai 2023 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 août 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 août 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 25 janvier 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 840,94 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Madame [Z] [S] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, la partie défenderesse doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 045,34 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 18 septembre 2024 (dernière échéance incluse : août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à parfaite évacuation des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [Z] [S] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [Z] [S], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 août 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Madame [Z] [S] d’autre part, portant sur un logement situé porte 32, étage 3, au [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [Z] [S] de son droit au maintien dans les lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à l’OPHEA la somme de 2 045,34 euros (deux mille quarante-cinq euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 18 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à l’OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, par mois, jusqu’à parfaite évacuation des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

ACCORDE à Madame [Z] [S] un délai de 36 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 35 mensualités de 57 euros chacune et une 36 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [S], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS