TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00181 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5TN

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Collin pour M^e Gonder

Copie + Copie exécutoire M^e Jumeaux

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LEFEBVRE FRERES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Vanessa COLLIN avocate au barreau de LAON

DÉFENDEURS

M. [W] [U]

né le 25 février 1968 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Mme [V] [B] épouse [U]

née le 22 mars 1980 à [Localité 5] (80)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 17 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 8], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 décembre 2008, la SCI LEFEVRE FRERES a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 610 € et 18 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LEFEVRE FRERES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 décembre 2024.

La SCI LEFEVRE FRERES a ensuite fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT QUENTIN par un acte du 31 mars 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

A l’audience du 17 octobre 2025, la SCI LEFEVRE FRERES – représenté par Maître GONDER substitué par Maître COLLIN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.126,52 €, arriéré actualisé à la date du 30 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, à 500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, au paiement de la clause pénale prévue au bail outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle s’oppose en outre à l’octroi de délais de paiement.

Madame [V] [B] épouse [U] a comparu, représentée par Maître [I]. Elle déclare avoir quitté les lieux le 25 novembre 2023 après s’être séparée de son conjoint et en avoir avisé l’agence immobilière ORPI. Elle demande à titre principal le rejet des demandes formulées contre elle. A titre subsidiaire, elle n’estime n’être redevable que pendant 6 mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au mois de mai 2024 et donc pour un montant de 1.980,04 euros. Elle demande l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement convoqué à étude, Monsieur [W] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

La SCI LEFEVRE FRERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 décembre 2008 contient une clause résolutoire (page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.920,10€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1e mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [V] [B] épouse [U] ne justifie ni d’un courrier donnant congé à la SCI LEFEVRE FRERES ni de sa réception. Elle échoue par conséquent également à rapporter la preuve du point de départ du délai de congé et du délai de solidarité de 6 mois prévu à l’article 8-1VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle sera donc tenue de l’intégralité de la dette locative.

La SCI LEFEVRE FRERES produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.126,52 € à la date du 30 mars 2025.

Monsieur [W] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.126,52 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.920,10 € à compter du commandement de payer (30 décembre 2024 ) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Ni Monsieur [W] [U] ni Madame [V] [B] épouse [U] ne justifient de la reprise du versement du loyer courant. Ils ne sont dès lors pas éligibles à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement de Madame [V] [B] épouse [U] sera donc rejetée.

L’expulsion de Monsieur [W] [U] et de Madame [V] [B] épouse [U] sera ordonnée en conséquence.

Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit d’un montant de 628 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI LEFEVRE FRERES du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION POUR RESISTANCE ABUSIVE

La résistance abusive est caractérisée par la contrainte du créancier d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits contre le débiteur qui refuse obstinément d’exécuter son obligation. Elle n’est pas caractérisée dans le cas d’une simple résistance puisqu’elle suppose d’établir à la fois l’abus, la mauvaise foi du débiteur et le préjudice subi par le créancier.

En l’espèce, la partie demanderesse ne soulève aucun moyen de fait au soutien de sa demande condamnation au titre de la résistance abusive. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] au paiement de 500 euros de dommages et intérêts à ce titre.

VI. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, aux termes de l’article du contrat de bail intitulé « CLAUSE PENALE – REPARTITION DU PREJUDICE » page 9, « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire ci-dessus. En cas de résiliation du présent contrat de location du fait du preneur en application de la clause résolutoire ci-dessus ou en cas de non-respect des délais de préavis légaux énoncés ci-dessus, de dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires se sont mis en situation de défaut de paiement.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail objet du litige que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 610 euros.

Dès lors, le montant de la condamnation au titre de la clause pénale sera calculé de la manière suivante : 5.126,52 x 10 /100 + 610 = 1.122,65 euros.

En conséquence, Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] seront également solidairement condamnés à la somme de 1.122,65 euros au titre de la clause pénale.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LEFEVRE FRERES, Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2008 entre la SCI LEFEVRE FRERES et Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [V] [B] épouse [U];

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LEFEVRE FRERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] à payer à la SCI LEFEVRE FRERES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1e mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 628 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] à verser à la SCI LEFEVRE FRERES la somme de 5.126,52 € (décompte arrêté au 30 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 2.920,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande de la SCI LEFEVRE FRERES aux fins de condamnation de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] à la somme de 1.122,65 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] à payer à la SCI LEFEVRE FRERES la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] et Madame [V] [B] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.

Le greffier, Le Juge,