TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00325 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6PS

Le

Copie + Copie exécutoire Indivision [C]

Copie M. Mme [R]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

INDIVISION [C] composée de [N] [C] et [I] [C],

représentée par Mme [I] [C]

[Adresse 2]

DÉFENDEURS

M. [U] [R]

né le 02 juillet 1956 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [H] [R]

née le 09 avril 1963 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante

L’adresse de M Mme [R] [U] se situe au [Adresse 4] à la date des débats le 19 décembre2025. Ces derniers précisent qu’ils devraient être domiciliés au [Adresse 5] à compter du 06 janvier 2026.

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 2], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 15 juin 2016, Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, ont donné à bail à Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte extrajudiciaire en date du 29 novembre 2024, Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, ont donné congé à Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] dans le but de vendre le bien immobilier objet du bail.

Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, ont fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par un acte du 7 août 2025 pour obtenir la validation du congé pour vente délivré le 29 novembre 2024, l’expulsion des parties défenderesses, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 décembre 2025, Madame [I] [C], comparant en personne et représentant Monsieur [N] [C], reprend les termes de leur assignation dans leur intégralité.

Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] sollicitent le remboursement des travaux d’amélioration de la cuisine pour la somme de 6.466,80 euros et de la chaudière pour la somme de 8.095 euros.

Ils expliquent que Madame [H] [R] exerce la profession d’assistante familiale et part à la retraite début février 2026. Ils soulignent que le déménagement est prévu le 6 janvier 2026 et l’état des lieux le 9 janvier 2026. Ils déclarent ne jamais s’être opposés aux visites dans le cadre de la vente du bien immobilier objet du bail et précisent que les meubles de cuisine ont été vendu aux locataires suivants pour la somme de 1.500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

La qualité de propriétaire de Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, n’est pas contestée.

La voie de fait est liée à la pénétration dans les lieux des occupants sans droit ni titre. Cette qualification exclut tout occupant anciennement admis à résider dans les lieux – ex locataire, ex salarié privé du logement de fonction, ex conjoint non attributaire du logement familial, ex propriétaire visé par une saisie immobilière ou toute personne ayant été volontairement hébergée.

Le congé pour vente délivré le 29 novembre 2024 par Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, à Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] n’est pas contestée. Il en résulte qu’aucun contrat de bail ne lie les parties depuis le 14 juin 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] des lieux illégalement occupés.

Il n’est pas sérieusement contestable, au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que l’occupation illégale d’un bien d’autrui crée un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, une indemnité d’occupation mensuelle de 846,10 euros, correspondant au montant du loyer aux termes du bail consenti aux précédents locataires, à compter du 14 juin 2025, date à laquelle le contrat de bail liant les parties a été résilié, jusqu’à la libération définitive et complète des lieux et la remise des clés.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES TRAVAUX D’AMELIORATION

Aux termes de l’article 6c de la loi du 6juillet 1989, « le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

Aux termes de l’article 555 du code civil, " Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ".

Par un courriel en date du 18 janvier 2026, Madame [H] [R] a fait parvenir un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 9 janvier 2026, sans pour autant avoir été préalablement autorisée à produire de pièces ou de note en délibéré. Celui-ci sera donc écarté des débats en raison de sa production tardive.

S’agissant des travaux de la cuisine :

En l’espèce, la facture de Conforama en date du 25 novembre 2022 présentée par les parties défenderesses pour un montant 6.466,80 euros sont justifiés par les travaux de réfaction de la cuisine.

Ces travaux ne constituent ni une menue réparation ni un acte d’entretien courant de sorte qu’il ne constitue pas une réparation locative au sens de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989. Son remplacement constitue des travaux d’amélioration accroissant la valeur du bien immobilier des bailleurs et demeure dès à la charge des bailleurs dans la mesure où ceux-ci n’ont pas manifesté leur souhait de voir supprimer lesdits ouvrages.

Toutefois, Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] déclarent à l’audience avoir vendu ces meubles de cuisine aux prochains locataires pour la somme de 1.500 euros. Ils ne sont donc plus propriétaires des ouvrages litigieux et ne sont donc pas fondés à en demander le remboursement.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, à leur payer la somme de 6.466,80 euros au titre des travaux d’amélioration de la cuisine.

S’agissant des travaux de la chaudière :

En l’espèce, la facture de la société ENT BEQUET LANOOTE en date du 10 juillet 2017 présentée par les parties défenderesses pour un montant 8.095,12 euros justifient du remplacement de la chaudière.

Le remplacement d’une chaudière ne constitue ni une menue réparation ni un acte d’entretien courant de sorte qu’il ne constitue pas une réparation locative au sens de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989. Son remplacement est à la charge du bailleur de sorte que Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] la somme de 8.095,12 euros à ce titre.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La résistance abusive est caractérisée par la contrainte du créancier d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits contre le débiteur qui refuse obstinément d’exécuter son obligation. Elle n’est pas caractérisée dans le cas d’une simple résistance puisqu’elle suppose d’établir à la fois l’abus, la mauvaise foi du débiteur et le préjudice subi par le créancier.

En l’espèce, il résulte des échanges que les locataires ont sollicité l’octroi d’un bail précaire afin de se maintenir dans les lieux durant 6 mois afin de permettre à Madame [H] [R] de poursuivre son activité professionnelle d’assistante familiale jusqu’à son départ à la retraite. Il est constant que ce bail ne leur a pas été accordé et que le couple s’est maintenu dans les lieux malgré ce refus.

Par ailleurs, aux termes de son attestation en date du 8 décembre 2025, Madame [G] [E], négociatrice au sein de l’agence CITYA BERNOVILLE, déclare que " Monsieur et Madame [R], locataires du logement situé [Adresse 6], [Localité 4], n’ont opposé aucune objection aux visites effectués dans le cadre de mes fonctions ".

Pour autant, il résulte par ailleurs de courriers et de courriels de l’agence CITYA en date des 10 et 20 mars 2025 que ces derniers ont refusé l’accès à leur logement pour prendre des photographies et effectuer les diagnostiques nécessaires à la vente jusqu’au 26 mars 2025, date à laquelle le professionnel en charge du diagnostic DPE a pu obtenir un rendez-vous. Cette inertie résulte également d’un courrier postérieur de Monsieur [V] [F], conseiller immobilier d'[Localité 5], en date du 20 octobre 2025, qui déclare se heurter à « un refus catégorique d’accès à la maison de la part des locataires », ces derniers l’informant « être déjà en contact avec l’agence CITYA et qu’ils n’accepteront personne d’autre ». En outre, il résulte d’un courriel de Madame [S] [O], gestionnaire gérance à l’agence CITYA, que cette dernière a dû insister pour exercer son droit de visite annuelle.

Il résulte d’un courrier adressé par Madame [I] [C] en date du 3 novembre 2025 que cette dernière a alerté le Président du Conseil Départemental, employeur de Madame [H] [R], des difficultés rencontrées dans ses démarches de vente de son bien immobilier.

Ainsi, Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] n’ont en outre pas libéré les lieux à l’échéance du bail et ce, malgré la multiplication des démarches amiables des propriétaires. En outre, malgré une bonne collaboration avec Madame [G] [E], ils ont fait preuve d’une inertie marquée pour entraver l’avancée de la mise en vente du bien immobilier objet du bail. Ils se sont donc obstinément refusés à exécuter ses obligations contractuelles et post-contractuelles.

En conséquence, Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d’état des lieux de sortie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre du local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] appartenant Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 846,10 euros par mois à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive et complète des lieux et la remise des clés ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] aux fins de condamnation de Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, à leur payer la somme de 6.466,80 euros au titre des travaux d’amélioration de la cuisine ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] la somme de 8.095,12 euros au titre des réparations autres que locatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] à payer au Monsieur [N] [C] et Madame [I] [C], coindivisaires, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [H] [R] à supporter les entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffière.

La greffière, Le juge