TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6] Référés JCP

Minute n° 2025/15

N° RG 9.N° RG 25/00050 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DWC5 CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Madame [B] [V] épouse [Z]

née le 21 Septembre 1984 à [Localité 4] (MALI), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura BUYNOWSKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

[Localité 6] CONFLUENCES HABITAT

représentée par Madame [X] [T], munie d’un pouvoir spécial

dont le siège social est sis [Adresse 3]

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,

présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 03 AVRIL 2025

ORDONNANCE : Contradictoire,

En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025,

Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 novembre 2021, la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [B] née [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 527,19 euros.

Mme [Z] [B] née [V] déclare occuper cet appartement avec son enfant et expose que le logement n’est pas suffisamment isolé et qu’elle est victime de problèmes de chauffage depuis 2024.

Elle a fait réaliser le 30 mai 2024, un constat par un commissaire de justice duquel il résulte que toutes les fenêtres du logement présentent des dysfonctionnements à l’ouverture et à la fermeture, que celles du salon n’ont pas de volets, qu’il y a une fuite importante sur la chaudière ainsi qu’une perte de pression et que le tuyau d’alimentation gaz pour la gazinière n’est pas aux normes.

Elle expose que ces problèmes l’empêchent de chauffer normalement le logement en raison de défauts d’imperméabilité à l’eau et d’étanchéité à l’air.

Se plaignant de la persistance des désordres, Mme [Z] [B] née [V] a fait assigner la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, afin de:

— ordonner à la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT sous astreinte de 200 euros par jour de retard de :

— changer l’intégralité des fenêtres

— remplacer la chaudière

— contrôler le réseau d’alimentation des radiateurs

— réaliser la mise aux normes du tuyau d’alimentation gaz

— condamner la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT à lui payer la somme de 5000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts;

— condamner la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Suivant conclusions du 3 avril 2025, la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [Z] [B] née [V] de toutes ses demandes

— condamner Mme [Z] [B] née [V] à fournir une attestation d’assurance habitation

— condamner Mme [Z] [B] née [V] aux entiers frais et dépens

A l’audience du 3 avril 2025, Mme [Z] [B] née [V], présente et assistée de son conseil, a déclaré que la saisine a obligé le bailleur à remplir ses obligations s’agissant de la chaudière. Concernant les fenêtres, elle a relaté que les réglages effectués depuis plusieurs années n’ont aucun effet. Elle a ajouté une problématique au niveau de la salle de bains concernant le décollement du carrelage.

Elle a maintenu sa demande de remplacement de l’intégralité des fenêtres, de contrôle de l’alimentation des radiateurs, de changement du tuyau de gaz et de remplacement du carrelage de la salle de bains.

En défense, la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT a confirmé que la chaudière a été remplacée et qu’à cette occasion le réseau d’alimentation des radiateurs a été contrôlé. S’agissant du carrelage, elle a indiqué que celui de la cuisine a été remplacée et qu’un ordre de service a été édité concernant celui de la salle de bains. Elle précise que le remplacement du tuyau d’alimentation en gaz de la gazinière est à la charge du locataire.

Concernant la demande de remplacement des fenêtres, elle indique que le remplacement des fenêtres du bâtiment a été envisagé mais qu’en raison du coût et de problématiques avec l’administration des Bâtiment de France, le projet n’a pas abouti. Elle indique que le logement est classé en catégorie C et que la consommation énergétique relevée est conforme à celle retenue dans cette catégorie.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les parties s’accordent sur le fait que les désordres de la chaudière objet de l’assignation délivrée le 26 février 2025 ont été solutionnés par le remplacement de la chaudière le 17 mars 2025. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LES DEMANDES DE TRAVAUX SOUS ASTREINTE

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 du même article ajoute que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (Com. 11 mars 2014, pourvoi n° 13-13.304).

Ainsi les dispositions précitées exigent seulement la constatation de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable comme condition à l’octroi d’une provision par le juge des référés.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT est obligé d’assurer à Mme [Z] [B] née [V] la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT est obligée, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

Sur la demande de contrôle de l’alimentation d’eau des radiateurs

Il résulte des pièces produites par le bailleur qu’en raison de défaillances récurrentes sur la chaudière, que celle-ci a été remplacée par une chaudière neuve le 17 mars 2025 et qu’à cette occasion le technicien a modifié le départ eau chaude et eau froide et vérifié la remise sous pression du réseau de chauffage. Aucune réserve n’a été mentionnée par Mme [Z] [B] née [V] sur le compte rendu d’intervention qu’elle a signé.

Faute pour Mme [Z] [B] née [V] de justifier de nouvelles baisses de pression dans le réseau de chauffage après la mise en route de la nouvelle chaudière, sa demande de contrôle ne peut pas aboutir.

Dès lors, elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande au titre du remplacement du tuyau de gaz

Il résulte du constat de la société DB dépannage que le diamètre du tuyau d’alimentation au gaz de la gazinière ne serait pas conforme à la norme NF D 36-102 qui impose un diamètre intérieur de 15 mm.

La norme NF D 36-102 concernait le tuyau souple de 15 mm de diamètre intérieur de raccordement de la gazinière au tuyau d’arrivée de gaz de ville d’une durée de vie de 5 ans. Les tuyaux souples visés par la norme précité ne sont plus autorisés depuis le 1er juillet 2019.

Le remplacement périodique du tuyau souple de raccordement au gaz incombe au locataire au titre des réparations locatives qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail et que locataire doit faire lui-même ou les faire réaliser par un professionnel.

Dès lors, la demande ne peut aboutir et Mme [Z] [B] née [V] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande au titre des carrelages

Il résulte du constat du commissaire de justice du 30 mai 2024 et des photographies que le carrelage du sol de la cuisine se décolle et que dans la salle de bains des carreaux muraux sont décollés et des joints abimés.

Il ressort des pièces et des conclusions du bailleur que le remplacement du sol de la cuisine a été ordonné suivant ordre de service du 24 avril 2024 après retour du diagnostic amiante le 12 mars 2024. La fin des travaux est prévue le 2 mai 2024.

S’agissant du carrelage mural de la salle de bains, bien que dans un premier temps le bailleur a considéré qu’il s’agissait de réparations locatives à charge du locataire tel qu’indiqué dans sa lettre du 29 février 2024 en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 qui précise que le locataire a à sa charge les frais d’entretien des joints de carrelage, un constat a été réalisé le 27 mars 2025 par le gardien de l’immeuble qui a relevé un carrelage à recoller et des joints à réparer. Une demande de devis a été formalisé et une intervention est en cours d’exécution.

Dès lors, Mme [Z] [B] née [V] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de remplacement des fenêtres

Au soutien de sa demande, Mme [Z] [B] née [V] produit un constat d’huissier et des photographies faisant état de difficultés à ouvrir les fenêtres ou fermer les fenêtres et qu’elles ne sont pas étanches à l’air.

Elle produit un devis du 29 janvier 2025 d’un montant de 6800 euros pour le remplacement de 9 fenêtres.

Le bailleur indique qu’il a toujours donné suite à toutes les réclamations de Mme [Z] [B] née [V] et que plusieurs interventions ont été réalisées de 2022 à 2024 sur la fenêtre de la cuisine dont certaines ont été refusées par la locataire au motif qu’elle voulait le remplacement de la fenêtre.

Dans un compte rendu du 1er avril 2025, la société KM FERMETIRE SAS indique qu’elle a procédé à l’inspection de toutes les fenêtres ( dix au total) ainsi qu’à leur réglage et qu’à son départ, toutes les fenêtres étaient en bon état de fonctionnement.

S’agissant d’un bâtiment collectif situé dans un périmètre soumis à réglementation des Bâtiments de France, le remplacement des fenêtres ne peut être envisagé que par le propriétaire bailleur de manière globale sur l’ensemble des façades du bâtiment en concertation avec les représentants des locataires de l’immeuble concerné.

Il résulte par ailleurs du DPE produit aux débats établi le 17 novembre 2021 que le logement occupé par Mme [Z] [B] née [V] est classé en catégorie C, que dans la partie vue d’ensemble du logement, l’isolation des portes et fenêtres est considérée comme très bonne et dans les recommandations d’amélioration de la performance énergétique, il est préconisé le remplacement des fenêtres par des fenêtres très performantes. Le bailleur justifie qu’il avait dès lors décidé en 2021 de confier le remplacement de toutes les menuiseries extérieures du bâtiment à la société SERPLASTE mais que le projet n’a pas abouti en raison de l’opposition des bâtiments de France qui a refusé la pose de volets roulants extérieurs tout en rappelant que suivant avis émis en 1999, il avait demandé la dépose de tous les volets roulants en place jugés inesthétiques et incohérents.

Il apparaît en outre que la consommation énergétique du logement établi par les pièces produites par la locataire, à savoir 1207 euros par an est en adéquation avec celle d’un logement classé en catégorie C de 90M2 occupé par 2 personnes à savoir 110kwh/m2/an.

Il sera rappelé qu’en fonction de la nature des travaux de réparation, de l’origine de la détérioration du mécanisme de fermeture de la fenêtre qui peut relever soit d’une usure normale due au temps (vétusté), soit d’une malfaçon ou d’une usure anormale (comme la conséquence d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien), la prise en charge des réparations incombe soit au locataire, soit au bailleur. S’il s’agit d’une vétusté ou d’une malfaçon, c’est le propriétaire qui doit prendre en charge la réparation et dans les autres cas, c’est au locataire d’assumer les frais de remise en état.

En l’espèce, Mme [Z] [B] née [V] n’apporte pas la preuve d’une vétusté ou de malfaçons affectant les fenêtres.

Dès lors, au vu des pièces produites aux débats, Mme [Z] [B] née [V] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de provision

Mme [Z] [B] née [V] sollicite la somme de 5000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de son préjudice tant matériel et moral.

Mme [Z] [B] née [V] ne justifie pas du préjudice moral invoqué et sera déboutée de sa demande de ce chef

Compte tenu de la solution retenue et de l’absence de condamnation du bailleur pour manquement à ses obligations, Mme [Z] [B] née [V] est déboutée de sa demande de provision au titre du préjudice matériel.

Sur la demande au titre de l’assurance habitation

Mme [Z] [B] née [V] a produit en cours de délibéré une attestation d’assurance habitation souscrite auprès de la société PACIFICA Crédit Agricole pour la période du 5 février 2025 au 16 mars 2026.

Dès lors la demande de la société [Localité 6] CONFLUENCES HABITAT est devenue sans objet.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Z] [B] née [V], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Z] [B] née [V] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [B] née [V] aux dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par Jean-Yves ZORDAN vice-président assisté de Betty SCHWARTZ, cadre greffier

La Greffière Le Vice-Président