TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

C.S. 50.135

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 25/00243 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTRY

Minute N° 26/00002

DU 09 Mars 2026

section civile

ORDONNANCE DE REFERE

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [K] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE, avocats plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [C] [R]

né le 08 Octobre 1972 à [Localité 3], domicilié : chez Mme [Z] [J], [Adresse 3]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice – Président du Tribunal

Johanna HELMER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 02 Février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ, Juge des contentieux de la Protection Mélanie LITTY, Greffière Placée, n’ayant pas participé au délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 janvier 2025 à effet du 8 janvier 2025, M.[R] [C] a donné à bail à M. [G] [K] un appartement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 290 euros, avance sur charges comprise, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 250 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 7 janvier 2025 entre les parties.

Par courrier en date du 1er février 2025 adressé à M.[R], M. [G] a donné congé à son bailleur en sollicitant un délai de préavis d’un mois et, le 5 février, il a informé le concierge de l’immeuble par SMS que les clés du logement se trouvaient dans la boîte aux lettres de celui-ci et qu’il ne reviendrait pas.

Par requête initiale en date du 10 août 2025, M. [G] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande en référé contre son ancien bailleur, aux fins de restitution de son dépôt de garantie, de contestation de la créance locative réclamée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, substituée dans les droits du bailleur dans le cadre de la garantie [Localité 4] au titre des loyers dus qu’elle a payés, et de voir reconnaître le caractère indigne du logement loué brièvement.

Par dernières conclusions en date du 29 janvier 2025, il souhaite voir “constater” et “juger” qu’il a conclu un bail verbal meublé, que le courrier de congé a fait courir un délai de préavis d’un mois expirant le 8 mars 2025, que les clés avaient été restituées le 5 février 2025, qu’aucun loyer n’était du postérieurement au 8 mars 2025, qu’il n’était tenu que du loyer de février 2025 (soit 290 euros) et qu’il sollicite la restitution de son dépôt de garantie (250 euros) avec la majoration légale de 10% (200 euros) par mois de retard, outre une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait de l’insalubrité du logement, et ce avec compensation des montants réciproquement dus.

Il sollicite enfin la condamnation du défendeur aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par derniers écrits en date du 22 décembre 2025, M.[R] [C] a conclu au débouté des demandes adverses et sollicite la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 1738.57 euros au titre des loyers dus, restitution faite du dépôt de garantie, au 8 décembre 2025, date de réception du courrier recommandé envoyé par l’avocat du demandeur, seul courrier faisant office selon lui de “lettre de départ officielle” du logement et donc de fin des sommes dues.

Il sollicite également la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 février 2026, M. [G] [K], représenté par avocat, a soutenu oralement ses écrits, de même que M.[R] [C], présent en personne.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire et juger” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

Il est constant en l’espèce que M.[R] a loué à M. [G] un appartement situé [Adresse 4] par contrat du 4 janvier 2025 à effet du 8 janvier 2025.

M. [G] est mal fondé à prétendre qu’il s’agit d’un bail verbal meublé dans la mesure où M.[R] produit au débat le document écrit intitulé “contrat de location” signé par M. [G] le 4 janvier 2025 faisant clairement état d’un contrat soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et non pas à celle régissant les locations meublées; de plus, aucune mention relative à un éventuel bail meublé n’apparaît sur ce contrat et les meubles dont fait état le demandeur ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée du logement signé par lui.

De plus, il résulte de cet état des lieux d’entrée, sur lequel le demandeur ne dénie pas sa signature, que le logement est décrit comme étant globalement en “bon état” hormis les murs, les meubles de la cuisine et la douche décrits comme étant dans “état moyen” et une crédence décrite comme étant “abîmée”. Aucune mention relative à l’insalubrité du logement n’est présente sur cet état des lieux que M. [G] a donc accepté de prendre à bail en l’état.

S’agissant des désordres extérieurs au logement décrits par le demandeur, à savoir les nuisances liées à un “trafic de stupéfiants dans l’immeuble” ou la “présence de seringues dans les parties communes”, ils sont pas justifiés par des éléments de preuve suffisants versés au débat; de plus, à les supposer établis, ils ne seraient pas du fait du bailleur qui, en tout état de cause, n’en a pas été informé par son locataire qui indique n’avoir dormi que quelques nuits avant de quitter précipitamment le logement. M. [G] [K] ne pourra donc qu’être débouté en l’état de sa demande indemnitaire tendant à voir reconnaître le logement loué insalubre et dangereux.

S’agissant en revanche de la date de fin du bail, il convient ici de rappeler qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé régulièrement délivré, c’est à dire “notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement”, est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer à l’expiration du délai de préavis applicable, le locataire restant donc tenu du paiement du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis.

En l’espèce, M. [G] rapporte la preuve de l’envoi d’un courrier recommandé en date du 1er février 2025 envoyé à l’adresse de M.[R], même adresse que celle déclarée par ce dernier dans le cadre de la présente instance, courrier qui a été déposé dans la boîte aux lettre de ce dernier le 8 février 2025 selon le document remis par la poste s’agissant d’un envoi “e-lettre rouge suivi”.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire, que toutefois dans certains cas précis ce délai peut être d’un mois (notamment en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi) mais que dans ce cas le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé sans quoi le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.

M. [G] n’a fait valoir, ni justifié, dans son courrier de préavis d’aucun motif lui permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit de sorte que c’est délai de préavis de 3 mois qui lui est opposable en l’espèce, soit jusqu’au 8 février + 3 mois = 8 mai 2025.

Si le bail a donc été résilié en l’espèce le 8 mai 2025 par l’effet du congé délivré par courrier réceptionné le 8 février 2025, il est constant que la remise des clés du logement n’a pas été faite en mains propres du bailleur ou de son représentant puisque M. [G] explique avoir déposé les clés dans la boites au lettre du logement en partant et il justifie avoir envoyé un SMS le 5 février 2025 à la personne qu’il qualifie de concierge de l’immeuble pour le lui dire, message réceptionné par ce dernier qui lui répond le même jour “j’espère que ce n’est pas du à une faute de notre part”.

M.[R] a affirmé à l’audience ne pas avoir récupéré les clés à ce jour, soit près d’un an plus tard, sollicitant un état des lieux de sortie avant toute récupération des clés.

S’il résulte de la jurisprudence constante de la cour de cassation qu’à défaut de restitution des clés après la résiliation du bail par l’effet du congé, restitution qui peut être en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci, une indemnité d’occupation reste due par le locataire, il conviendra de savoir en l’espèce si les clés ont été dûment restituées ou non.

Il résulte des échanges SMS produits par le demandeur que celui qu’il qualifie de “concierge” est la personne qui a été chargée par M.[R] des visites du logement lors de la parution de l’annonce puis du suivi de la location puisque cette personne est en mesure de confirmer par exemple à M. [G] le 4 janvier 2025 la bonne réception de son virement de caution en indiquant qu’il “prépare les documents et “déclare à [Localité 4] le début de bail” puis demande au locataire de venir avec sa pièce d’identité pour qu’il puisse la prendre en photo; c’est également vers lui que s’adresse le locataire le 25 janvier 2025 pour solliciter une boîte aux lettres ou pour solutionner un problème avec la plaque de cuisson, demandes que ce dernier accepte de prendre en charge.

Dès lors, ce concierge, sur lequel M.[R] ne s’explique pas et dont l’identité n’a pas été précisée, apparaît comme ayant été le mandataire du bailleur aux yeux du preneur.

C’est en effet lui qui lui a fait visiter le logement avant location puis qui s’est occupé des documents relatifs au cautionnement pour le compte du bailleur puis vers qui il pouvait s’adresser pour tous problèmes survenant en cours de bail relevant des obligations du bailleur.

Le locataire a donc pu légitimement croire en l’espèce qu’il était habilité à reprendre les clés pour le compte du bailleur dont il apparaissait comme étant le mandataire.

Ce mandat apparent permet dès lors de valider exceptionnellement la remise des clés en l’espèce par M. [G] dans la boîte aux lettres du logement, c’est à dire dans un endroit précis, sécurisé et facile d’accès, communiqué au mandataire du bailleur dès le 5 février 2025 par message réceptionné par ce dernier.

Il en résulte que le bailleur a de fait refusé en l’espèce de chercher les clés dans la boîte aux lettres pendant près d’un an, le motif invoqué d’une absence d’état des lieux de sortie étant inopérant en l’espèce puisque c’est la fin du préavis suivant la délivrance du congé qui met fin au bail, la restitution des clés ne déclenchant que la restitution du dépôt de garantie et la fin des éventuelles indemnités d’occupation dues après résiliation du bail.

L’absence de diligences de la part du bailleur pour reprendre les clés n’a donc pas de fondement légal, sauf éventuellement à vouloir laisser courir les indemnités d’occupation.

Par conséquent, M. [G] [K] ne reste tenu que des loyers et charges jusqu’au 8 mai 2025, soit la somme de 290 X3 (loyers de février, mars et avril) + 77 (loyer de mai) = 947 euros.

Le montant du dépôt de garantie (250 euros) sera à déduire de ce montant de sorte que M. [G] [K] reste devoir la somme de 697 euros au titre du bail ayant pris fin le 8 mai 2025.

Cette somme sera à payer à M.[R] après/en cas de restitution par ce dernier des montants reçus de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre loyers impayés pour cette période.

Compte tenu de la persistance d’une dette locative après la fin du bail et la remise des clés, M. [G] sera débouté de sa demande de paiement au titre d’une majoration légale suite à la non restitution du dépôt de garantie.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [G] [K], partie perdante, au dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 80 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire rendue en dernier ressort,

CONDAMNONS M. [G] [K] à payer la somme de 697 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers restant dus au titre du bail signé le 4 janvier 2025 avec M.[R] [C] et ayant pris fin le 8 mai 2025 et DIT qu’il devra payer cette somme à M.[R] [C] après/en cas de restitution par ce dernier des montants reçus de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE au titre de ces mêmes loyers;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes pour le surplus;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

CONDAMNONS M. [G] [K] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [G] [K] à payer à M.[R] [C] la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT