N° RG 23/03884 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4VK

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/03884 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4VK

Minute n°

copie exécutoire le 28 novembre

2024 à :

— M^e Philippe SCHNEIDER

— M^e Nicolas FRAMERY

pièces retournées

le 28 novembre 2024

M^e Nicolas FRAMERY

M^e Philippe SCHNEIDER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU ROSSBERG

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [I] [D]

née le 21 décembre 1983 à [Localité 6] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas FRAMERY, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Juin 2024

Délibéré prorogé le 17 Septembre 2024

Délibéré prorogé le 17 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant-dire droit en date du 2 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Juridiction de céans a ordonné la réouverture des débats, et a enjoint aux parties de formuler leurs observations s’agissant de l’éventuelle irrecevabilité des exceptions de nullité soulevées par Madame [I] [D] quant à la nullité de la requête en injonction de payer ainsi que la nullité de la signification de cette ordonnance sur le fondement de l’article 74 du Code de procédure civile, une exception de procédure ayant déjà été soulevée devant le Juge de [Localité 7].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 mai 2024, puis à l’audience du 18 juin 2024.

Lors de cette audience, la société civile immobilière du [Adresse 9] (ci-après la SCI du [Adresse 9]), représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 30 avril 2024, et demande, sous exécution provisoire

De déclarer irrecevables les exceptions de nullité soulevées à l’encontre de la requête et de l’ordonnance portant injonction de payer ;Au besoin, de débouter Madame [I] [D] de ses demandes tendant au prononcé la nullité de la requête en injonction de payer et de l’acte de signification de l’ordonnance d’injonction de payer ;De donner acte à Madame [I] [D] du paiement des charges locatives de 2019 ; De donner acte à la SCI du [Adresse 9] de ce qu’elle tient le dépôt de garantie à la disposition de Madame [I] [D] ;De constater que Madame [I] [D] n’a pas retiré le courrier recommandé avec accusé de réception portant remboursement du dépôt de garantie ; De condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme en principal de 2 957,79 € au titre du rappel des charges locatives 2020 et 2021 ; D’ordonner la compensation de la créance avec le dépôt de garantie s’élevant la somme de 650 € ;

En conséquence,

De débouter Madame [I] [D] de ses demandes tendant au paiement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ; De débouter Madame [I] [D] de ses demandes tendant au paiement d’une somme de 650 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, subsidiairement sauf à permettre les effets de la compensation ;

En tout état de cause,

De condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme, en principal, de 2 307,79 € après compensation des créances réciproques ; De la condamner au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais d’Huissier au titre de la sommation, de la procédure d’injonction de payer et de la signification de ladite ordonnance.

Il sera référé, pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SCI du [Adresse 9].

Madame [I] [D], représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 13 juin 2024, et demande :

À titre principal,

De prononcer la nullité de la requête en injonction payer ;De prononcer la nullité de l’acte de signification de l’ordonnance injonction de payer ;De dire et juger en conséquence que l’ordonnance d’injonction de payer est caduque ;

À titre subsidiaire,

De condamner la SCI du [Adresse 9] à payer à Madame [I] [D] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;De condamner la SCI du [Adresse 9] à lui payer la somme de 650 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;De condamner la SCI du [Adresse 9] à lui verser une somme de 520 € au titre de la majoration de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;De condamner la SCI du [Adresse 9] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera référé, pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Madame [I] [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 17 octobre 2024, puis au 28 novembre 2024.

MOTIFS

SUR LES EXCEPTIONS DE NULLITÉ SOULEVÉES

Sur la recevabilité de ces exceptions de nullité

Il ressort de l’article 74 du Code de procédure civile que : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public ».

Il ressort effectivement de l’article 118 du même Code que : « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ».

Il est cependant rappelé qu’aux termes de l’article 117 du même Code : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice », étant rappelé que cette liste des irrégularités de fond est limitative.

Dès lors, les nullités invoquées par Madame [I] [D] sont des nullités de forme, puisque n’apparaissant pas dans la liste limitative de l’article 117 précité. En conséquence, ces exceptions de nullité devaient être soulevées simultanément, en même temps que l’exception d’incompétence soulevée devant le Juge de [Localité 7]. Elles sont donc irrecevables.

SUR LES DEMANDES AU FOND

S’agissant des charges locatives réclamées par la SCI du [Adresse 9], il est rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; … ».

En l’espèce, la société bailleresse verse un décompte au titre des charges locatives réclamées, ces charges étant justifiées, et Madame [I] [D] n’apportant aucun élément permettant de démontrer l’inexactitude des montants réclamés. En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 1 387,39 € au titre du décompte de charges pour l’année 2020, et de la somme de 1 570,40 € au titre du décompte de charges pour l’année 2021, soit un montant total de 2 957,79 €.

Les parties s’accordent pour dire que le dépôt de garantie d’un montant de 650 € n’a pas été restitué par la société bailleresse, et ce malgré une tentative par courrier recommandé avec accusé de réception datant du mois de janvier 2022.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation des montants dus, et de déduire la somme de 650 €, soit un montant restant dû de 2 307,79 €.

S’agissant de la demande indemnitaire présentée par Madame [I] [D] au titre du retard dans le versement du dépôt de garantie, il est rappelé que l’article 22 alinéa trois de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, et conformément à ce qui est allégué par Madame [I] [D], la SCI du [Adresse 9] devait lui restituer le dépôt de garantie au plus tard le 25 avril, ce qui n’a pas été fait. Cependant, il ressort des pièces que la SCI du [Adresse 9] a tenté de restituer le dépôt de garantie, en intégralité, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 janvier 2022, à l’adresse de Madame [I] [D] à L’ILE ROUSSE (donc avant le déménagement de Madame [I] [D] à CORBARA), et que ce pli est revenu avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Dès lors, le calcul de l’indemnité pour retard dans le remboursement du dépôt de garantie ne pourra s’effectuer que sur la période allant du mois de mai 2021 au mois de décembre 2021, soit huit mois x 65 € (représentant 10 % du loyer), soit la somme de 520 €.

La SCI du [Adresse 9] sera condamnée à verser à Madame [I] [D] ce montant de 520 €.

S’agissant enfin de la demande fondée sur l’absence de communication des diagnostiques lors de la conclusion du contrat de bail, cette absence de communication a effectivement causé un préjudice à la locataire, de sorte que la SCI du [Adresse 9] sera condamnée à verser à Madame [I] [D] une somme de 1 000 € à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI du [Adresse 9], Madame [I] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les exceptions de nullité soulevées par Madame [I] [D] ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à la société civile immobilière du [Adresse 9] la somme de 2 307,79 € représentant les arriérés de charges dus pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], soit la somme de 1387,39 € au titre du décompte de charges pour l’année 2020, et de la somme de 1 570,40 € au titre du décompte de charges pour l’année 2021, après déduction du dépôt de garantie non restitué d’un montant de 650 € ;

CONDAMNE la société civile immobilière du [Adresse 9] à verser à Madame [I] [D] un montant de 520 € au titre du retard dans le remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la société civile immobilière du [Adresse 9] à verser à Madame [I] [D] un montant de 1 000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de communication des diagnostiques du logement lors de la conclusion du contrat de bail ;

ORDONNE la compensation des montants ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à la société civile immobilière du [Adresse 9] un montant de 787,79 € ;

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à la société civile immobilière du [Adresse 9] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens ;

RAPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge