N°Minute:25/02216

N° RG 25/01374 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYON

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. -[Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [M] [X] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Novembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Michèle TISSEYRE

Copie certifiée delivrée à : Mme [M] [X] épouse [S]

M. [G] [S]

Le 07 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2014 ayant pris effet le 01 août 2014, la SA FDI HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] un logement conventionné à usage d’habitation, avec parking n°21499038GA, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 480,54 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 117,29 euros.

Par avenant en date du 31 décembre 2020 ayant pris effet au 01 février 2021, le garage n°36 a été rajouté au contrat de bail initial.

Des loyers demeurant impayés, la SA FDI HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, fait délivrer à Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] un commandement de payer la somme principale de 2 847,82 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2022, mensualité de novembre 2022 comprise, et visant la clause résolutoire prévues au contrat de bail.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire en date du 21 février 2023, dit que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] ont apuré l’arriéré locatif le 03 juin 2024, constaté que les locataires ont un solde créditeur et ainsi débouté la SA FDI HABITAT de leurs demandes de constat de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de condamnation provisionnelle.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la SA FDI HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle due au montant des loyers, augmentés des surloyers et des charges, avec indexation annuelle, ce à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 488,91 euros au titre des loyers, surloyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, à parfaire au jour de l’audience,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance passés et de l’exécution de la décision à venir.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S], daté du 17 juin 2025. La conclusion est que le couple est employé en CDI. La mise en place d’un plan d’apurement est souhaitée par contractualisation écrite, l’assurance locative est à jour et une mesure d’accompagnement social lié au logement est en cours depuis le mois de juin 2024.

A l’audience du 08 septembre 2025, la SA FDI HABITAT, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à hauteur de 777,90 euros.

En défense, Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] ont comparu. Ils ont expliqué avoir trouvé un accord, avoir repris le paiement des loyers et souhaiter rester dans le logement. Ils ont précisé avoir trouvé un nouvel emploi, percevoir des salaires de 1 200 euros et 1 500 euros, avoir un enfant majeur à la maison et avoir des charges de 1 500 euros pour le loyer et 374 euros pour le crédit de la voiture. Ils ont enfin sollicité des délais de paiement sur deux mois.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité

En tant que bailleresse personne morale, la SA FDI HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 15 décembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA FDI HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est constant que les décisions rendues par le juge des référés ne se prononce pas sur le fond du litige et ne sont en conséquence pas revêtues de l’autorité de la chose jugée au principal.

En l’espèce, la SA FDI HABITAT sollicite la constatation de la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivrer en date du 20 décembre 2022.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que, en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas de liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de la société d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, la SA FDI HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] un commandement de payer la somme principale de 2 847,82 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2022, mensualité de novembre 2022 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ledit commandement porte sur un montant au moins égal à trois mois de loyer, vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2023, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 21 février 2023.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Il convient en outre de relever que, si, au sein de son ordonnance en date du 25 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué dès lors qu’il a considéré que l’arriéré locatif avait été apuré par les locataires, l’ordonnance rendue n’a pas autorité de la chose jugée.

Il convient ainsi de relever que, si l’arriéré locatif a été considéré comme apuré par le Juge des référés en raison de la déduction des surloyers de l’arriéré locatif dont le paiement était sollicité en l’absence de justificatif, la SA FDI HABITAT justifie désormais du respect de la procédure relative aux surloyers. Les locataires ne justifient ainsi pas avoir apuré entièrement l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA FDI HABITAT produit un décompte arrêté au 08 septembre 2025, mensualité d’août 2025 comprise, duquel il ressort que Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] resteraient redevable de la somme de 777,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant les sommes de 151,32 euros, 13 euros, 182,67 euros, 13 euros et 195 euros au titre des frais de commissaire de justice.

Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 222,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 08 septembre 2025, mensualité d’août 2025 comprise.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] sollicitent une suspension des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans le logement, ainsi que des délais de paiement sur deux mois afin de pouvoir s’acquitter de la dette locative.

Il ressort du décompte locatif produit que les locataires ont repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2024 et ont d’ores et déjà commencé à rembourser la dette locative.

Dans ses conditions, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les défendeurs in solidum à payer la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2014 ayant pris effet le 01 août 2014 entre la SA FDI HABITAT d’une part et Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] d’autre part portant sur le logement avec parking n°21499038GA, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 février 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 222,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 08 septembre 2025, mensualité d’août 2025 comprise ;

ACCORDE à Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] des délais de 2 mois pour s’acquitter de leur dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu’à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, les locataires effectuent un 1er versement de 110 euros et un 2ème versement de 112,91 euros pour solder la dette, en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] s’acquittent de leur dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse ;

4- que Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] à payer à la SA FDI HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,