TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [O]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14828 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YO5

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [S], SAS, représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1483

DÉFENDERESSE

La société civile LA FONCIERE DU [Adresse 1], représentée par son gérant domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14828 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YO5

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile La foncière du [Adresse 1] (ci-après « la société civile ») est propriétaire des lots de copropriété n°483, 484, 485, 486, 487, 488 et 489 d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par commandement de payer en date du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société civile de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la société civile en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 mars 2024.

Par ordonnance de révocation de clôture en date du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 13 juin 2024, pour permettre l’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires, les conclusions signifiées au défendeur non constitué n’étant pas parvenues au greffe par le RPVA en raison d’une erreur informatique.

Par ses dernières conclusions d’actualisation signifiées le 11 juin 2024 au défendeur non constitué le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE en ses demandes le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Balzano,

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14828 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YO5

CONDAMNER la Société Civile LA FONCIERE DU [Adresse 1], au paiement des sommes suivantes :

° 106.106,06 euros au titre des charges arrêtées au 07 juin 2024 (appel du 2è trimestre 2024 inclus) avec intérêts de droit, à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 93.039,19 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

° 576,70 euros au titre des frais de recouvrement ;

° 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

° 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

CONDAMNER la Société LA FONCIERE DU [Adresse 1] aux entiers dépens (qui comprendront le coût du commandement de payer) »

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la société civile n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*****************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société civile est propriétaire des lots 483, 484, 485, 486, 487, 488 et 489 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2021, 16 janvier 2023 et 5 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 7 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société civile, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 106.106, 06 euros.

La société civile ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 93.039, 19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*******************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 576,70 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour le commandement de payer en date du 16 mai 2023 (425,10 euros) et ceux relatifs à la mise en demeure en date du 9 juin 2023 (48,70 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il est cependant relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais en date du 17/11/2023 dénommés « frais constitution dossier procédure » (132 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « Bouvet frais huissier » en date du 22/09/2023 (85,49 euros) apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « Me [O] frais avocat » en date du 20/09/2023 (1.320 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, la société civile sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 473,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société civile de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société civile a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 30 décembre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société civile a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14828 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YO5

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile La foncière du [Adresse 1], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société civile La foncière du [Adresse 1] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14828 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YO5

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile La foncière du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  106.106,06 euros au titre des charges arrêtées au 07 juin 2024 (appel du 2è trimestre 2024 inclus) avec intérêts de droit, à compter du 15 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 93.039,19 euros, et à compter du 22 septembre 2023 pour le surplus ;

—  473,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile La foncière du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Avril 2025.

La Greffière La Présidente